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500万预算也要被龙华淘汰了?“宇宙中心”还能买哪里

深圳新浪房产 发布时间:2018.05.17 15:00:47
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近期,龙华市场又迎来了一波小躁动。网红盘成交众生相,多少让人有些迷离:龙华区挂牌到现在,短短一年多时间,房价涨幅已经让这个原关外片区从“候车区”奔向了“豪宅区”。


一线中介透露,近期除龙华深圳外国语高中片区房价一路猛涨,上塘片区中海锦城,港铁天颂等成交都十分活跃。另一种情况是,500万以内预算的客户已经慢慢被片区所淘汰,即便在上塘片区选择也仅剩特发和平里和潜龙曼海宁,水榭春天两房近期成交已经到了490万。


480万以内难以寻盘,很多人被迫接受新房,又促成了天玑公馆成交的火爆,此外三价合一后首付压力让很多客户开始等金亨利二期、壹城中心开盘......


门槛越来越高的龙华,哪里还有刚需客上车的机会?哪里可以作为投资升值最快的选择?在乐居×Q房网联合推出的《深圳青年买房季》大课堂上,Q房网龙坂区董事副总经理刘瑞带来了“宇宙中心”买房秘籍。


交通商业


深圳北站是华南地区面积最大的特大型综合交通枢纽,对龙华的交通重要程度不言而喻。2条高铁(厦深线、广深港线)、2条轨道(4号线、5号线)和6条高快速路穿越龙华区辖区,未来将形成由5条高铁、7条地铁、深惠城际轨道、现代有轨电车线网和“九横七纵”主干路网组成的现代化城市交通体系。


除了便利的交通,龙华区商业配套也比较成熟,以综合体为特色的商业氛围已经形成。绿景佐阾香颂、绿景168左阾荟、星河COCO CITY、中航九方、8号仓奥特莱斯、益田缤果空间、百易广场等7大商业综合体先后开业运营。


名校学区


对于近期成交火爆的学区房,刘瑞进行了重点分析。龙华片区的名校主要是深圳外国语学校龙华校区和深圳高级中学龙华校区。


深圳外国语龙华校区为九年一贯制学校,共设置60个班,其中设置小学24班;初中36班,可提供2880个中小学学位。


小学部与与玉龙学校小学部共享学区,包括平南铁路以南、梅龙路以西、玉龙路以北、新区大道以西、白龙路以北、金龙路以西的范围。



小学学区内对口楼盘19个,有圣莫丽斯、金域华府一二期、中航香水郡、汇龙苑、莱蒙水榭山花园、熙园山院、龙光玖龙玺、金众金域阁、龙悦居一-四期,惠鑫公寓等。


初中部与玉龙学校初中部共享学区,包括平南铁路以南、梅龙路以西、民乐路以南、梅观高速以西的范围。



学区内对口楼盘10个,有圣莫丽斯、莱蒙水榭山花园、熙园山院、金众金域阁、逸秀新村、龙悦居一-四期等。


近期片区成交火爆的深圳高级中学创办于1997年的,深圳“四大名校”中最年轻的一个,办校19年,成绩令人瞩目,高考成绩连续多年排名深圳前列,2017年本科重点率突破90%。



深圳高级中学集团下设4个校区,2016年,原深圳高级中学龙华校区、市第九高级中学,通过名校带新校的方式,并入深圳高级中学集团。


龙华校区初中部学区对口楼盘13个,小学部对口楼盘12个,具代表性楼盘有水榭春天五期、水榭春天六期AB区(B区为初中学区,非小学学区)、1866公馆南北区、金亨利首府、汇龙湾花园、龙光玖钻、红山六九七九商业中心(一期)等。


旧改云集


根据《龙华新区城市更新专项规划》,龙华计划2013-2020年城市更新总规模为14.7平方公里,同时划定13个更新统筹片区,片区范围20.2平方公里。在已立项改造的项目中,民治街道约占17个,拆除重建总面积约73.3万平,以住宅及商业为主;龙华街道约39个,拆除重建总面积约245万平。


面对龙华旧改,星河、卓越、鸿荣源等深圳开发商低调进场,大规模跑马圈地。公开资料显示,星河在龙华有两个旧改项目,莱蒙有三个。鸿荣源曾披露,其在龙华的新房项目及储备项目高达15个。旧改项目的加持下,龙华配套不断成熟。


市场概况


刘瑞分析市场指出,2017-2018年龙华区月度成交量在400套左右,成交量在2017年春节后明显复苏,在年底12月达到峰值600套。



龙华区的成交均价有明显的梯次增长趋势,2017年3月,成交均价站上了4字头,持续半年小幅上扬后,同年11月再次突破5万元/㎡ 。从2017年11月起,龙华区成交均价已持续5个月站在5字头,并以每月0.5%左右幅度增长。


区域热点成交楼盘均价范围较广,在5-7万之间。刘瑞推荐龙华置业高价选择以水榭春天1-3期(宜居花园小区)为主,低中价可选择金地梅陇镇,作为区域内成交量最大楼盘,大社区,可选面积段丰富,价位中端,布龙路、梅龙路两主干道交汇,直通福田南山,交通出行便利。


热点楼盘


第一价格梯队:潜龙花园、潜龙鑫茂花园(A区)、碧水龙庭。


潜龙鑫茂花园为龙华民治区域总价较低的大社区上车楼盘,成交高峰时月度成交20余套,平均月成交15套左右,2018年3月价格同比增长9%。


碧水龙庭成交相对略少,月成交量10套左右,2018年成交均价在5.3万元/㎡,价格同比涨幅为8%


潜龙花园月成交5套左右,2018年成交均价在4.5万元/㎡上下,价格同比基本持平。




第二价格梯队:金地上塘道、上河坊、金地梅陇镇。


金地梅陇镇:龙华成交最活跃的楼盘,成交高峰时月度成交近30套,2018年成交均价在5.4万元/㎡上下,同比有4%的涨幅。


金地上塘道:户型方正,面积实用,物业优质,月成交量10套左右, 2018年成交均价在6.0万元/㎡。


上河坊:周边配套比较成熟,交通便利,楼龄新。月成交量10套左右, 2018年成交均价在5.7万元/㎡。



第三价格梯队:水榭春天1-3期、水榭春天五六期、中航天逸、1866公馆


水榭系列作为龙华区域内的标杆楼盘,关注度高,成交量大,1-6期月成交高峰时超过30套。1-3期和五六期因小学学区差异,价格差距在1.5万左右。从涨幅看,2018年3月同比涨幅分别为7%和11%。


中航天逸和1866公馆同样因为中学学区的不同,价格略有差异,价格同比上涨幅度基本相当。成交量方面,1866公馆南北两区月成交在10套上下,略多于中航天逸。




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龙华 成交价 成交量

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