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临深买房避坑指南:轨道、价格、供求

深圳新浪房产 发布时间:2018.06.11 07:39:57
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近期,官方表态频繁,粤港澳大湾区规划呼之欲出。临深片区成越发受追捧,但现今的楼市伴随着各地限购限贷政策不断升级,利率上浮,房贷额度收紧……在此矛盾情况下,临深是坑还是机遇?


随着超级城市时代的到来,新型城镇化将以城市群为发展群体,广州与佛山同城,深圳与东莞、惠州融城,粤港澳大湾区建设将与泛珠三角合作作为重要基础,深圳作为大湾区重点核心城市,将带头建设粤港澳大湾区,共同推动深圳建成全球一流城市。与深圳有着地缘优势的临深片区将会成为承接深圳产业以及购房外溢的直接受益片区。


就拿有“小香港”之称的东莞樟木头来说,2016年,由北大资源竞得的樟木头新晋地王,楼面价已达13298元/平,开发商们用真金白银投票给该区域。樟木头处于粤港澳大湾区的核心,去往深圳、香港十分便利,离罗湖口岸也仅20分钟车程。值得注意的是,该项目今年入市,名为北大资源公馆1898,产品为50-60㎡LOFT精装2房至3房,不限购不限贷,价格未出,已经备受关注。


业内认为,临深片区由于产业以及人口的不断流动,也受到了房企的重视,东莞土地供应长期偏紧,近两年楼王的不断诞生,品牌开发商的品牌价值未来也将支撑着东莞房价持续。


6月9日,新浪乐居特邀深圳中原二级市场董事总经理、中山中原总经理玉家雄先生、深职院房地产研究所所长邓志旺博士、地产资深媒体人朱罗纪创始人朱文策先生做客“深圳晚八点”,从大湾区临深城市群发展以及轨道交通等多维度解读临深片区地产投资现状以及发展潜力。


▶深圳“二次房改”后,是否值得入手临深房产?

▶刚需群体置业临深片区,要注意哪些要点?

▶投资临深片区哪些城市的房产前景更为明朗?

邓志旺

粤港澳大湾区龙头是香港  

看好惠湾区域


“粤港澳大湾区”的概念的提出,首先是为了香港。”深职院房地产研究所所长邓志旺博士认为,“关注大湾区概念,从提出到逐步落实最后到规划出台,提到大湾区必提港澳,大湾区的发展就是围绕香港和澳门开展的,湾区的概念首先会是在香港。


“香港目前的经济、社会都面临新的问题,大湾区的规划从政策角度来理解必须是为香港服务,有利于服务香港。” 邓志旺提道。


“香港和深圳未来的互通互融会越来越多,比如香港科大最近成立了深圳微电子研究院,设立在校园内,6月6日腾讯在香港设立了金融科技的研究力量,未来这两个城市科技产业的合作将会越来越多。


“对于湾区11个城市,规划都会带来很多利好。邓志旺认为,从城市群的角度划分比较困难,我倒希望我们更多成为点状的城市,比如香港、深圳、东莞、惠州、中山、广州等,点状城市的特点是中心像欧洲、边缘像非洲,希望大湾区规划能把城市节点连接起来。”


对于置业深圳外溢城市,他则更看好惠州。“深圳从罗湖福田南山等原关内地区发展,从1千亿到2万亿的时候,必须往外扩充,现在到了观澜、龙岗中心城、坪山等地,承载已经到了极限。规划当中,先通过轨道交通把人口疏散出去,最重要是靠东莞、惠州、中山与深圳对接,正是这个原因个人更看好惠州。”


他认为,如果纯粹从地理条件、经济基础、科技发展水平来看东莞虽然略胜一筹,但正式因为东莞有这样的优势,反倒使得东莞不太愿意跟深圳那么积极对接了,东莞地方小,土地资源稀缺,如果深圳与东莞的轨道交通连通了,如果都住到东莞去,相应的配套、教育、医疗等会给东莞带来巨大压力,但这点对东莞来说没有太多价值,因为我们上班在深圳,创造的税收还是在深圳。从消费上,我们更多选择互联网,对东莞当地也没有太大价值,但东莞与惠州相比较,惠州更主动更愿意跟深圳对接,而14号线正成为最早贯通的深圳与惠州一条跨城地铁。当然我们也希望我们大湾区的规划能成为节点式规划,而不是同心圆。


“举个例子来看,穗莞深城际线2018年动工,东莞的1号线还没有动工,反而是14号线我个人认为最快开通,我觉得虽然说东莞和深圳未来有5条线要对接,但更看好惠湾这个区域。


关注轨道交通

城际开发和品牌地产


除了深圳之外,对于临深城市置业的建议,邓志旺更为强调轨道交通的作用,“现在车开不动了,再过十年基本没法开车了,只有轨道交通才能畅达深圳及其周边地区。” 他认为,有三个城市可以关注。第一是虎门,穗莞深城际线;第二个是塘厦,赣深高铁;第三个是惠阳,有惠州南站,未来还有14号线接驳。第二个是城市建设开发,比如东莞城建开发相对成熟,另外,惠州大亚湾比较值得关注,因为它是成片开发,可以做较好的配套。


第三个要特别关注品牌开发商,因为很多小开发商做的产品容易出现问题,小区会有很多问题和纠纷,品牌开发商开发的产品、物业都会更好一些,更能享受类似深圳的


缩小价差比 

应尽快买房


对于需要尽快满足居住需求的年轻人来说,如果能买得起,邓志旺建议尽早买,“第一,能减少焦虑,第二,未来的粤港澳大湾区还会有一些发展机会,如果轨道交通开通了,房价上涨的空间很大。因为目前深圳和临深的价差还是非常大的,所以刚需置业者应该趁着这个机会,尽早买是比较好的选择。


“当轨道交通逐步开展了,疏散的力度加大,这些沿轨道的区域房价还将会上涨的空间,目前来看,深圳跟周边区域的价差还是比较大的,如果能把价差比缩小,今早买房还是比较好的选择。”


朱罗纪:

香港置业没机会 

留不了深圳就选东莞


“粤港澳大湾区从政策背景设计来说,龙头是香港,我认为大湾区的规划是为了避免香港陷入失控。香港目前发展下去很可能会影响到“一国两制”的构想,所以我认为龙头城市的设定毋庸置疑。


地产资深观察员、地产媒体人朱罗纪在最看好的大湾区城市发展当中,把票投给了深圳,“这是基于市场两个层面的判断,我认为所有的城市都是基于效率和活力。一个城市是不是能提供最公平的,最具创新性的,更好的居住生态环境给大家,我认为这些比较清晰的城市就是深圳。香港其实没有办法更好聚集人才,从整个产业结构、生态环境等全国所有的城市里深圳是最好的。


而对于临深片区置业,朱罗纪更看好深圳、东莞、惠州和中山。如果只选两个城市,他建议深圳和东莞,“当然,年轻人如果有机会留在深圳置业,深圳还是首选。”他认为,城市未来的大趋势是资源的集聚效应越来越强烈,获得成本和发展机会将会增多。


“除了首选深圳之外,年轻人在香港可置业机会少,第二选择可以考虑莞惠和中山,离城市距离越近,发展机会和资源都会增加很多。”


“现在深圳人口2200万,东莞人口为800万。东莞一个城市的汽车保有量和深圳加起来极有可能是世界最高的。”他提道,“从我对东莞这两年的研究来看,我觉得东莞的数据非常意外,如果让我选择,我觉得如果留不在深圳,就选择东莞。东莞现在是200万起,200万买3房是没有问题的,惠州是100万起,当然最终还是需要根据年轻人的实力来看。”



临深置业三要素 

基本面、供求关系、价格


作为刚需置业者,如果选择临深片区的通勤物业,朱罗纪认为有两个标准:第一个是“1小时通勤”,从出门到公司打卡,这个范围在1小时以内,第二个是5-10分钟的“轨道步行圈”。


他认为,如何选择临深城市置业,有三个标准可判断,第一个为城市的基本面,这种标准最重要的是人口流入、基建改善包含交通、产业发展状况,比如人口聚集就能形成较好的配套,根据这个就可以排除很多城市。


第二个标准,“供求关系”,对深圳和东莞这样的城市,规划和交通很好,但是如果这个地方供应量无限大,我们就更要重要考虑其供应能力,城市能拿出多少房子卖,比如未来深圳要建设60%的保障性住房,新加坡85%的保障房比例,余下的15%商品住宅依然还是看涨,所以这个时候应该考虑这个城市房地产的供应量,房价可能跌的可能性就很小。为什么我们要选深圳湾、香蜜湖?理由就是供求关系。


第三个标准,他建议关注“择时买入”。“无论是投资还是自住,再好的房子,也要看时间,选择什么样的时间点买入,这会影响到我们的成本,择时很重要。回到历史来看,最好的买房时期都是调整期,都是政策打压时期,最后你就会发现你的回报率就越大,购房时,可以用很多楼盘来进行参考对比,拿二手房做参考,首先要选好房子,然后你要选好价值,这样会让你投资或者居住都有好心情。


刚需要“两看”

沿临深区域找轨道站


朱罗纪认为目前深圳的“刚需”置业有个特点,总想找一个最完美的地方才考虑下手,譬如地段、学区、环境都要充分考虑,这样很容易导致错失许多机会。


对于刚需,他建议可以做到“两看”:第一个是多看新闻,通过新闻去评估政策和规划不要等到政策都落地了才入手,那时候入手就要更高的成本。比如,地铁14号线连通深圳与惠州,可以测算一下能否一小时内通勤,某条轨道交通能不能建,可以自己做一些评估,等到规划出台之后再买,价格往往就已经上涨了。第二,一定要多看盘,比投资更好知道自己内心的需求。


“买哪里,沿着临深去找轨道站,如果在深圳置业困难,就这样做。”


玉家雄:

香港是收复的“儿子”

深圳人最有机会外溢东莞  


深圳中原二级市场董事总经理、中山中原总经理玉家雄作为香港本土人,但他依然看好深圳的发展,“虽然我是香港人,但是我第二看好香港,第一看好深圳。玉家雄认为,在粤港澳大湾区的规划里,深圳在整个粤港澳大湾区发展中发挥着举足轻重的作用。


“我相信国家会给到很清晰的定位,在粤港澳大湾区“9+2”城市群里,每个城市都有要承担的功能,深圳未来要承担高增值的功能,比如高新科技,深圳现在已经在承担起整个湾区和国际接轨的功能,香港目前承受的一些功能,在未来会将转移到深圳,从空间上来说,深圳的空间要比香港高,从国家想法来说,香港毕竟不是“亲生儿子”,是收复回来的“儿子”,我觉得从国家角度来说,还是深圳。”


年轻人深圳买不起

 可考虑临深置业


“如果现在深圳房价买不起,东莞惠州也要买。”玉家雄谈道,深圳二次房改中提道未来将有六成人的居住问题需要政府解决,所以需要购房的人减少,房价会下跌,但实际未来并不会如此,如同香港一样,以后政府提供的房屋市场和商品房将完全独立开来,不仅用来居住,更是老百姓资产配置的一种方式,而一个地方的房价通常跟当地的经济水平是同步的,“买房首选深圳,但目前深圳两千多万的人口密度大,预估会有一部分人将会外溢到临深城市。”


但如果选择临深城市,他认为东莞目前的硬件和城建条件稍比惠州好,包括交通以及宜居程度,玉家雄认为,“深圳人最有机会外溢的是东莞”。



“相比5-8年前,这些临深地区房价上涨非常快,比如我2015年年底去中山,中山通道位置才卖4000-5000元/平,如今房价已经上涨至16000-18000元/平,原因就是深圳客的涌入,当地人形容深圳人为“蝗虫”。在过去几年时间里,临深这些地方大部分还是投资客,等到轨道交通都比较完善的时候,房价可能还会再上一个台阶,年轻人如果在深圳买不起,那就尽快去找买得起的临深片区。用我们香港人的说法就是,尽快上车,否则你就永远上不了车了。


首先看交通

 配套和规划不可少


在玉家雄看来,老百姓买房产绝对不仅仅是为了解决住的问题,“更多是为了资产配置”,他认为,选房子更多考虑是房子的升值能力,如果从这个角度来说,首先应该考虑交通问题,所谓交通必然是针对当地城市与深圳的交通接驳,而对于临深置业城市的选择,玉家雄认为应该首选交通便利的城市,“比如我选房子的时候更看重升值能力和空间。”


首先考虑的是交通问题。他谈道,“这个交通主要是投资城市与深圳交通的接驳,从整个大湾区看,支付能力最高的还是深圳客户,深圳当地人很难买房是因为深圳支付能力比其他城市高,所以我选房子的话,首选跟深圳交通接驳便利的地方,这些地方才有机会吸引高消费人群。”


其次是配套,大湾区概念的发酵以及各城市群的不断发展,“9+2”这11个城市都有机会,但是社会资源是有定量的,每个地方都有一点,那么不同地方需要成熟起来的时间也不一样,就像我现在买一个房子现在还不成熟,但未来可能机会比较大,但是这个地方必须要有一定的成熟度,不需要大量时间等待成熟。


第三,应该考虑置业地规划有没有前景,在整个湾区有没有独特的位置定位或者规划。


互动问答


问题1、如何看待在深圳投资“老破旧”博拆迁这种现象?


玉家雄:未来深圳的旧改,政府主导的会越来越多。以开发商主导的旧改,从我的亲身经历来看,有些项目做10年都不一定能动工。投资的属性不一定适合大部分客户。相对来说,无论新房还是二手房,中间的变数以及可把控性应该比较强,对于大部分老百姓,我不会去博旧改,因为资金不知道会沉淀多久。投资的属性不一定适合大部分的客户,我认为买普通的一手房也好,二手房也罢,可保护性是比较强的。尤其是当旧改没有太多进展的时候,想卖掉变现就变得比较困难。


问题2、如果在深圳进行地产投资,哪个区升值潜力更大?


朱罗纪:其实深圳18个重点发展区域,不可能都选。大鹏港和宝安区这样的地方可以多考虑一下。个人来说,大空港和宝安中心区这些地方可以多考虑一下。因为从目前的情况来看,第一个前海扩容,我个人判断是比较靠谱的,随之而来可能宝安区政府要搬走,另一个大空港的地位产生的变化,所以我判断这个位置会比较热,但是现在价格也比较高。


问题3、临深的东莞、惠州和中山,从有需求的客户数量以及这些城市商品房数量来看,哪个城市更具有发展以及投资潜力?


玉家雄:我们从过去的一两年发展来看,我觉得这三个地方已经有比较不一样的走势,虽然我们都统称这三个城市为临深城市,但是从去年到今年,惠州的市场是最火爆的。


现在去惠州的客户不仅仅来自龙岗这些区域,而是深圳好多区域的客户都去惠州那边买房,原因是因为他们只是投资,对他们来说如果未来不是自用的话,从深圳任何一个区域都可能到惠州,这是惠州最近比较有利的。


东莞也已经开始出台限购的政策,东莞分两个不同的区域来看,一个是临深,一个是非临深。临深的几个房价非常高,去到两万多,三万都有。最近我们发现深圳客的承受能力也开始到了临界点,东莞从去年到今年来说对于深圳客户的吸引力是有所下降的,但是我自己认为如果将来城市融合度越来越强的时候,东莞的房价必然会跟深圳的房价接轨。


中山应该算是比较特殊的城市,人口不多,而且以前是比较封闭的市场,只不过这两年突然大量的深圳客户、广州客户,最近还吸引了很多香港的客户去到中山买房,所以房价突然飙上来。实际上从中山人的收入来说,现在有点超。从三个城市来说,我认为中山应该排在最后。我们现在发现,中山的客户很难越过南山科技园一带,主要为南山和宝安的客户,我们发现这三个地方的客户里面中山客户的投资是相对比较低的,中山买房的客户其实会考虑到养老,考虑到未来的生活,因为中山是一个非常宜居的城市,广东人特别适合去中山。


问题4、去年我在惠州买了房,单价1.3万/平,到今年我发现价格还是1.3万/平没有变化,今年考虑要不要在龙岗买房,比如爱联站的一个楼盘,单价4.6万/平,是否更应该投资龙岗而非临深片区?


玉家雄:首先要看房价,大家要认清房价。临深片区有很多城市都出现限价的政策。比如大亚湾1.3万一平,可能本身是能卖1.6万一平的,但是它给当地1.6万一平,所以变成还是卖1.3万一平,这种情况一直都存在。


比如说去龙岗看房,不能看一手房不看二手房,二手房是最能够真实反映买卖双方认同的价格的,市场里面有人想卖这个价格,也有人承受这个价格,这就是市场的供需,两方面协调出来的价格。


但是现在的一手房都不是一个协调出来的价格,是政府要你卖什么价格,大家近两年买房的时候不妨多看看二手市场,才知道那个地方真实的房价水平。


朱罗纪:投资临深片区房子,我首先会选城市,这个城市基本面值不值得我投资,去买房子。惠州我非常喜欢,但二手房变现通道很弱,东莞现在的建成区是比深圳大的,深圳现在就925平方公里建成区,东莞已经到了950平方公里了。我们要看它未来的能力和未来的人口增加,东莞现在已经800万人口了,我相信不用过多久便会1000万人口,GDP达到10000亿,我认为这样的城市值得关注,如果单靠惠州现在的情况,它再等10年都没有条件建立起来,它没有建地铁的条件,因为不满足。建地铁首先要求城居要求要在300万,然后客流量达到300万,现在城居人口240万,它总人口才470万,这样的城市再等它增加60万人口,它估计要增加10年。


问题5、凤岗未来会对接深圳吗?


邓志旺:绝对不可能。我们目前不是靠土地,而是靠创新,所以我们更多还是寄希望于大湾区的发展,更多寄希望于同城化。姓“深”还是姓“东”,关系不大。


问题6、惠州供应量比较大,购房时我们也担心踩到“雷区”,东莞有没有可以推荐的置业地?价格相对较低,有轨道交通,价格又比较便宜的。


朱文策:首先是惠州,原来提了两类人我是非常不愿意提惠州的,第一类是单身狗,不要提惠州,因为你没有需求。第二纯投资,没必要投惠州,我们作为研究者也是衷心的劝告。第二点,2012年全球次贷危机产业结构出现了变化,现在是全球最重要的智能手机制造基地,去年一个地方就出了3.8亿台的智能手机。去东莞我个人比较看好,这个仅供参考。第一个是松山湖,这个地方是高科技的生产基地,凡是有高科技的地方都是产能最高的地方,比如深圳的科技园,这一片没有太大问题,我比较看好。


第二块是临深的轨道,靠近深圳这些。东莞有一个很大的问题,东莞和深圳市融为一体,但是东莞选房太难了,建了14号线我就在那边找房子,惠州南站我就在周边找几个,其他地方有我有找几个,东莞不行,东莞站一拉开全是地铁站,我现在也找不到特别好的地方,只能一个一个地方看。松山湖相对来讲,因为它是比较特殊的一个地方。塘厦这个地方有高铁,未来它也有地铁规划。黄江,我个人相对看好一些,黄江是唯一的一个现在地铁规划确定时间的,它有可能会成为深圳和东莞将来地铁通行的第一步,它有可能是这个概念。深圳的13号线通到光明,再从光明拉一条线到黄江中心,黄江中心会和东莞一号线接轨,所以它会是一个在2025年开通的地铁轨道线,但是这周边没有太多的房子可以选,可以到周边看一看项目,我认为这条线是非常值得关注的。


邓志旺:穗广深城际铁路到今年2018年尚未竣工,东莞的地铁1号线现在还没通,通的是2号线,我个人觉得比较不靠谱,虽然政府出了2025年的目标,但是现在有多少目标没有实现,虽然东莞和深圳不能用5号线对接,我持保留态度。


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