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粤港澳大湾区规划下的购房建议?尽快买!

中原大咖 地产 发布时间:2018.06.11 19:23:34
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6月9日晚,深圳中原地产联合深圳新浪乐居,在深圳中心书城就“临深区域如何掌握大湾区机遇”的相关问题为市民们送上了一场干货满满的公益论坛。


粤港澳大湾区规划下哪个城市最受益?买房应该关注哪些区域?刚需和投资在临深置业有哪些需要注意的问题……让我们一起来看看大咖们怎么说。



年轻刚需买房,首选哪里


玉家雄:深圳人最有机会外溢的地方就是东莞


深圳中原二级市场总经理兼中山中原总经理玉家雄,选择了深圳和东莞


对于深圳的“二次房改”,玉家雄认为以后政府提供的房屋市场和商品房市场会完全独立开来,房子现在不仅仅是用来居住的,更是变成了一种资产配置的方式,而且一个地方的房价会与当地的经济水平同步,因此他还是最看好深圳。


在和深圳接壤的城市中,玉家雄认为东莞的交通、配套、宜居程度等方面的条件暂时而言比惠州要好,深圳人最有机会外溢的地方就是东莞



朱文策:深、莞其实就是一个城市


资深媒体人朱文策建议,“年轻人能留在深圳就留在深圳”。


因为城市未来的大趋势就是资源的集聚效应越来越强烈,离这个城市的中心区距离越近,获得的成本节省、其他方面的收入以及发展机会等都会多很多。


其次,他选择东莞。深圳和东莞之间没有任何天然区隔,其实就是一个城市。想买东莞可以关注深莞之间的轨道交通建设,目前至少已经有八条明确了建设工期,趋势和方向已经很明了。



邓志旺:惠州更愿意积极与深圳对接



深职院房地产研究所所长邓志旺首选城市也是深圳,但对于临深,他与另两位大咖持不同观点,他更看好惠湾区域


他认为,深圳经济总量达到一定程度必须要往外扩充,首先需要通过轨道交通把人口疏散出去,这就需要东莞、惠州、中山的对接。


东莞的地理条件、经济基础、科技发展水平都略胜一筹,且本身土地资源较稀缺,它并不太积极与深圳对接。而且深圳人移居过去并不会为其创造税收,相反会增加对于医疗、教育等方面的压力。因此惠州会比东莞更主动,这也是为什么14号线会成为最早贯通的跨城地铁。



关于如何选房的三个关键词


玉家雄:交通、配套、规划及定位


玉家雄强调,买房是一种资产配置,所以他选房的时候更看重的是升值能力与空间。首先会考虑交通问题,看与深圳的接驳是否便利,是否吸引高消费人群去买。


其次看配套,大湾区概念下,“9+2”11个城市都有发展机会,但不同地方成熟起来的时间不一样,所以选择配套有一定成熟度的地方就不必等待太长时间;


最后一点是需要看规划以及定位,包括产业、包括本身在湾区的位置是否有独特的定位与规划。



邓志旺:轨道交通、城建开发、品牌开发商


邓志旺首先提到的关键词也是交通,但强调是轨道交通。对此,他推荐了三个可关注的片区,一是虎门,有穗莞深城际线;二是塘厦,有赣深高铁;三是惠阳,有高铁惠州南站及地铁14号线。


第二个关键词是城建开发。邓志旺再次安利了惠州大亚湾片区,他表示东莞城建开发相对成熟,而惠州大亚湾片区有土地成片开发,可做较好的配套。


第三,要关注品牌开发商,会有相对较好的品质保障。



朱文策:基本面、供求关系、价格及时机


朱文策首先回顾了自己在2016年底提出的三个置业思路供购房者参考:


第一个思路是买入深圳湾和香蜜湖的豪宅;第二个思路是学区房;第三个思路是临深的轨道物业,选择标准为,一是从家里出发要1个小时能到达公司,二是从家里出发5-10分钟可步行到地铁站。


对于临深城市的选择,第一个需考虑基本面,即城市的人口流入、基建改善、产业建设等,比如人口的聚集可形成较好的配套;第二需考虑供求关系,对于大城市需要考察供应能力,即能拿出多少房子来卖;最后是看价格与买入时机,对于价格要与周边楼盘做参照,看是否值得,对于时机,回顾历史,最好的买房时期都是在调整期。




对于第一次买房的年轻人,有何建议


大咖都说:“尽快买”。



邓志旺:

尽快买有利于减少焦虑,而且等轨道交通逐步开通后,这些区域的房价还有上涨空间。目前来说周边区域与深圳的价差还是比较大的,尽早买房是比较好的选择。


玉家雄:

同意邓博士观点,尽快买。


年轻人如果在深圳买不起,那就尽快去找买得起的临深地区,“按照香港人的做法就是尽快上车,否则你永远都上不了这趟车”。玉家雄认为,等轨道交通都已完备,配套也相对成熟,大湾区概念非常厉害的时候,房价可能会再上一个台阶,到时买不起只能去更远的地方。


朱文策:

完全认同两位老师的观点。


刚需买房有个特征,就是容易纠结,一定要找一个最完美的房子,这样容易错失机会。买房子要做到“两个看”,第一是多看新闻,比如自己去评估地铁能不能建,不然等到确定了才买入的时候价格已经涨了;第二是多去看楼盘。最后建议如果买不了深圳,就沿着临深找轨道站。



延伸阅读-现场互动





现场观众十分热情,还提出了许多关于深圳与临深区域置业的疑问,甚至活动结束后将大咖们团团围住,继续探讨。咖姐摘录了部分提问:


1.“博”旧改和卖掉二手房买新房,如何选择?


玉家雄:未来深圳的旧改,由政府主导的比例会越来越多。对于开发商主导的旧改,有的项目周期会很长,十年都不一定能动工。而买一手房或二手房的变数会比较少,可控性较多。


2. 如果在深圳投资,哪个区升值潜力更大?


朱文策:我个人来说,大空港、宝安中心区可多关注,因为前海扩容目前来看较为靠谱,且大空港的地位发生变化,所以我判断这个位置会较热,但目前价格也较高。


3. 东莞、惠州和中山,哪个更具潜力?


玉家雄:这三个地方走势表现不一样。


从去年到现在,惠州市场最为火爆,因为不限购,有的区域如大亚湾甚至到了一房难求的地步。购房客也不限于龙岗,各个区有投资需求的客户都会去买。


东莞目前已开始限购,临深几个镇目前房价已较高,深圳客的承受能力也开始到了临界点,所以去年到今年,东莞的吸引力有所下降。但相信等未来东莞房价和深圳接轨的时候,可能迎来第二次爆发。


中山较为特殊,人口不多,原来是比较封闭的,但近年来广州、深圳、香港的客户去到中山买房,导致了房价的上涨,实际上对于中山的工资水平来说有点超过了。我认为中山的潜力是在莞惠之后的,相对于莞惠,中山客户的投资成分也较低,不少人去中山买房是考虑养老。


4. 如果在深圳投资,哪个区升值潜力更大?


朱文策:我个人来说,大空港、宝安中心区可多关注,因为前海扩容目前来看较为靠谱,且大空港的地位发生变化,所以我判断这个位置会较热,但目前价格也较高。


5.去年在大亚湾买了房,今年没有涨,考虑要在龙岗买房,惠州是否还有升值空间?


玉家雄:在调控背景下,对于房价的理解要认清。比如你说大亚湾楼盘卖1.3万/平,可能本身是能卖1.6万/平的。到龙岗看房,不能只看一手不看二手,因为二手房是能真实反映市场水平的。


6.惠州供应量较大,但购房时也担心踩雷区。东莞有没有既有轨道交通而且价格较便宜的置业推荐地?


朱文策:对于惠州,有两类人不建议去买,一是单身狗,二是投资客。东莞在2012年经济危机后产业结构发生了变化,现在是全球重要的智能手机生产基地,去东莞置业我是比较看好的。首先推荐松山湖,这里是高科技的生产基地;第二推荐临深的轨道站;第三是黄江,它是目前唯一地铁规划确定时间的站点。


邓志旺:我还是看好惠湾区域。举个例子,穗莞深城际线至今未竣工,东莞1号线尚未开通,反而地铁14号线是最快的。所以虽然说东莞未来有多条地铁线与深圳对接,我仍持保留态度。


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