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深圳到底有多少套房子

梵高先生 发布时间:2018.06.13 15:51:40
浏览:1907



01、


深圳的“二次房改”新闻通稿发出来后,很多人都跑过来问安静同样一个问题:未来深圳将供应170万套房,深圳的房价会涨还是跌?


对于这样的问题,安静已经见怪不峄了。而且,每当楼市有一个新的政策发布出来,大家问的问题基本也都一样。


问的对嘛?其实没错,但是,很多人也许忽略了这个时间周期:2035年。也就是说,这里面的170万套房的实现,是一个长达17年的过程,短时间来说其实可参考的意义并不大,过多关注而过渡到深圳房价要涨要跌的疑问,反而是自寻烦恼。


很早之前,安静就讲过一个逻辑,那就是:很多人喜欢把楼市当股市研究,喜欢关注楼市的细枝末节,甚至喜欢把房价的周涨跌作为评判楼市涨跌的标准,看一个楼市的K线图比看股市的K线图还纠结。


照我看来,其实这是非常没有必要而且是非常痛苦的。因为楼市的规律性比股市要强,而且,股市的变化通常是以天为单位、甚至是以秒为单位周期来计算的,但楼市不一样,它是以月乃至于半年、一年为单位为周期来计算的。


因为你抓住的不是不是楼市的核心。深圳楼市涨跌的核心是什么?其实你记得下面这个逻辑完全够了——


深圳只有1996.85平方公里的总面积,只是北京的1/8(北京16411平方公里),约为广州的1/4(广州7434平方公里),是上海的1/3(上海6340.5平方公里)。也就是说,深圳是四个城市中最小的一个城市,


但是,深圳的爆发力呢,却是四个一线城市当中最强的。数据显示,从1980年到2017年,上海的GDP翻了97.8倍,北京201.8倍,广州380.1倍,而深圳非常夸张,达到了8078.9倍,数据非常的夸张,但确是事实。



分子非常大,分母最小,非常大的分子除以最小的分线,这里面的逻辑就不用多说了吧。


02、


当然,这个问题也引发了一连串的解释,比如说这项住房政策会稀释掉原本供应少的份额,加剧商品房的稀缺性。真相到底是不是这样?说实话,在写这份报告之前,我心里仍然是个问号。因为我在找可以对比的坐标系。


什么坐标系?比如说:在这项报告出来之前,深圳到底有多少套房子?比如说,深圳的商品房每年供应是多少套?保障房又是多少套?商品房被压缩,但压缩的比例又是多少呢?...


为此,安静查阅了很多的数据,为了更有说服力一点,安静甚至翻到了官方的版本,诺,就是下面这份文件《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)文本》——

这里面对于2012年底深圳的存量住房有一则很清晰的表述:深圳全市住房总量为5.2亿平米、1035万间套,其中——


商品房11941万平米,约128万套;

政策性保障性住房2793万平米,约34万套;

单位及个人自建住房,4721万平米,约55万套;

工业区配套宿舍及其它6549万平米,168万套间;

原村民集体经济组织自建、合建房26006万平米,33.44万栋,约650万套间。


从住房比例来看,我们很容易得出的一个结论是:深圳的商品房的存量仅占到了12.4%左右,而原村民自建房(即“小产权房”)达到了62.8%左右。说深圳的住房结构其实大半是小产权房的天下,相信这应该没有人质疑了吧。


当然,这只是2012年底的数据。那么,2013-2017年底期间,深圳的存量住房发生了什么结构性的变化呢?我们来好好算一算。为此我翻出了上一年的年鉴——



可惜的是,年鉴上的数据都是截止到2016年年底。不过这也无关大雅,安静找到了另一份由广发证券关于深圳目前存量住房的估算报告。报告太长,而且涉及到的数据太多,安静就不一一列举,只挑了关键一部分出来。


报告指出,仅以2013-2016年间竣工的存量住房来估算,截止2016年年底,深圳存量住房约4.57亿平,856.8万套。其中——


商品住宅1.29亿平,138.5万套;

保障房0.36亿平,46.5万套;

工业区宿舍0.67亿平,171.6万套;

“小产权房”1.78亿平,445.2万套;

单位及个人自建房0.47亿平,55万套。


进一步的,再计算了包含在建部分后的住房存量。2016年年底商品住宅和工业配套宿舍推算套数分别为31.1万套和7.65万套,而保障房在建套数约14.93万套。


最后得出的结论有点让我惊讶:截止2016年年底,包含竣工同时考虑在建项目的深圳住房总量,仅为4.98亿平,约910.48万套。也就是说,到2016年年底,深圳有910.48万套的房子。


那么,这里面可流通的房子大概是多少呢?根据估算,截止2016年年底,深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平,约166.6万套。这其中——


商品住宅1.29亿平,138.5万套,

可流通的保障房0.12亿平,15.1万套,

可流通的个人自建房0.11亿平,约13万套。


03、


好了,看完这则估算,结合此次的深圳“二次房改”,安静试着再次运算,从上面图表中解释其中的包含的疑问——


1、大拆慢建,深圳住房存量下降125万套


对比2012年年底深圳存量1035万套的数据,我们清晰的发现,现今深圳的存量住房,实际上是少了大概125万套。怎么会越算越少了呢?因为这里面有一个拆迁面积。


据数据统计估算,2013-2016年期间,房屋拆迁的累计建面为8192.2万方。这其中,截止2016年年底,原村民集体自建住房约1.78亿平,445.2万套。也就是说,仅“小产权房”的量,就减少了大概204.8万套。


拆的比建的快,这是事实。


2、过去几年,深圳每年新供应多少套房子?


按照总量来算,除去拆迁部分,按照已经竣工的项目来看,4年时间,商品住宅新增了10.5万套,每年新增2.6万套左右;保障房12.5万套,每年新增3.1万套左右;


工业住宅新增3.6万套左右,每年新增0.9万套;小产权房4年时间共减少204.8万套,每年递减51.2万套;


也就是说,除去拆了的,深圳每年竣工的房子大概6.6万套左右。


而且,对比里面的数据,这里面有一条线路很清晰的表示出来了:虽然商品住宅的供应在不断加大,但保障房的供应力度更大,其速度差不多超出了20%。也就是说,保障房的供应速度,比商品住宅快20%。


房住不炒,步子在说话。


3、深圳“二次房改”的背后逻辑


我们再来看看深圳的“二次房改”,里面提出:到2035年,深圳将供应各类住房总量170万套。下面是这170万套房的分配比例,业内称“4:2:2:2”——



18年时间,新增170万套房,相当于一年增加9.4万套房。过去几年,加上工业住宅的供应,深圳一年才供应6.6万套房子,到2018年之后,一年要供应9.4万套房,很明显,住房供应又加快了,因为整整提速了42%!


再拆解一下,这里面每年商品房每年要供应3.76万套,往年只有2.6万套,相当于每年额外提速增加1.16万套商品住宅的供应!整整加速了44%!


那么,在未来18年的整个供应体系中,商品房的份额被压缩了多少呢?安静算了一笔帐,按照估算,深圳每年新增6.6万套住房(除去小产权),其中商品房大概是2.6万套,保障房大概是3.1万套,那么,商品房占整个供应体系的39.4%左右,而保障房占到了47%左右。


安静不知道算的对不对,不过,从这个估算的数据来看,你可以判定的一点是:商品房的供应其实与之前没有太多的差别,甚至还有略微的提高,因为“二次房改”中明确指出,170万套房中,商品房的比例是40%。


当然,最大的变化是关于低端市场这块,因为占比达到了60%。也就是说,根据这则推算,按照深圳的住房供应体系,按照套数来算,商品房被压缩可能不是真相,因为比例本身没有太大的变化。


而且,对于普通人来说,真正应该知道的是,“二次房改”的意图,是深圳的商品房和保障房的供应在加速,这就是所谓的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。


04、


当然,需要特别强调的是,安静不是科班出身,上面这些数据也不知道算的对不对,如有错漏,欢迎指正(这帐算的实在太辛苦)。


但是,按照整体来算,到2035年,910万套+170万套=1080万套的住房存量,可能还是不太够。因为深圳目前有2100万的人口,而且,这还没加上不断涌入的增量入口。


2017年,深圳常住人口猛增62万,这只是一年的时间,如果周期放大至18年,动态的增量又是多少呢?安静不想去算,因为...太恐怖了。


2015年,深圳统计局发布了一则数据:深圳人均住房面积约为20.6平,住房自有率仅为34%。房子在加速盖,人却越涌越多,你说,这是谁的错。


还是要强调的是,决定商品价格的,永远是供求关系。甭管那么多大政策小政策,其实都是隔靴搔痒,难以根治。目前来看,想要让深圳房价降下来,答案还是无解。


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