深圳是座讲求知识为王的城市。时值端午小长假，依然阻挡不了现场嘉宾的吸取知识的热情。6月16日下午，易图诚泰【更新学院】第二期“新时期城市更新项目的思路转变与推进策略”讲座在嘉宾的掌声中完美画上句号。
活动现场
凭借易图诚泰平台的极高号召力和城市更新界网红赵明利老师的行业地位，本次讲座引近200人到场。地产开发商、财会律师、银行基金、政府等各行业精英人士，齐聚一堂，徜徉知识海洋。
活动现场
活动开始，由易图诚泰副总经理刘振辉先生带来精彩演讲，他首先介绍了易图诚泰公司；随后讲述投资决策系统的构建过程；以及易图和诚泰多年从事行业数据沉淀的事例；最后细数大数据围绕城市更新的应用案例。
易图诚泰副总经理刘振辉先生
接下来，赵明利老师围绕“新时期城市更新项目的思路转变与推进策略”主题，分两个部分进行详尽介绍，第一部分：事权下放后城市更新思路转变主要内容；第二部分：拆除重建与土地整备融合策略。演讲过程中，嘉宾纷纷拿手机拍照，认真记笔记，中途休息和活动结束会后积极主动向赵老师咨询各种问题。
中国城市规划学会城市更新委员会委员赵明利老师
赵明利老师演讲准备工作非常详实，授课风格严谨活泼，内容讲求理论和案例紧密结合。赵老师凭借扎实深厚的理论基础，配合多年更新界深厚成熟经验，再加上亲自实操的各种案例，让整场活动精华满满，干货多多，会后不少嘉宾反应，的确不虚此行。
课间嘉宾积极主动向赵老师咨询各种问题
赵明利老师演讲精华总结
1、台湾城市更新制度出台比深圳早得多，但推进起来由于产权等一系列问题，比深圳慢一些。深圳的容积率计算方法，基本是借鉴了台湾的办法，基础容积率、转移容积率等等。这些方法跟台湾有点像。
2、福田区的城市更新，从策略、研究等方面走得都是深圳比较靠前的。事权下放以后福田区走得还是比较靠前，但是偏研究和策略，项目肯定不是多的，项目多的是宝安、龙岗，尤其是关外多一些。
3、深圳早期项目面积大，相对容易。以后深圳一定会走向微更新，综合整治。从单一的政府或市场主刀转向公、私、社区三方合作关系。
4、深圳市搞了好几年的土地整备试点项目， 纳入土地整备项目逐渐增加，第一批大概40个，现在63个。
5、土地整备与拆除重建融合项目审批流程未完全明确。这个周期很长，将来能不能适当采取一些并联的审查，都没有提，如果完全串联，周期很长。
6、项目类型与审批途径尽量单纯、简单。我讲的都是万不得已去解开的，如果能不用这么复杂的尽量别复杂，越单纯越简单好。玩高难度动作多有代价和风险。
7、土地整备项目实施主体确认环节过晚，前期工作名不正言不顺，后期确认存在更多风险。推动土地整备的事情都是政府的事情，不管是街道还是更新局。
8、创造条件与可能做城市更新的项目，目前阶段尽量不要首选土地整备。好的土地整备项目可以进行布局与储备，看形势与政府审批情况进行推进行动。
赵明利老师精彩分享
国内VS国外 深圳借鉴台湾更新模式
首先，本次演讲围绕城市更新国外趋势演变展开，从国外的五个经典案例入手，赵老师徐徐道来。
第一个案例是伦敦码头区改造，这片码头有几百年的历史。这个码头经过了17年的城市重建，改造为全新的金融、商业、商务、居住综合区。第二个是东京六本木，挑战传统城市模式，它的功能分区是垂直布局，万象城都借鉴了这个案例。
第三个是纽约SOHO区，华侨城等很多地方都改了Life，改成艺术、办公，综合整治内部梳理。第四个是波士顿“Big Dig”。第五个是纽约高线公园，这也是国外很典型的改造案例，基本上是废弃的铁路线，后来并没有把这个空间拆掉，而是利用起来，依托这个轨道空间做了一个高线公园。
从国内谈到国外，赵老师如数家珍，“虽然香港比深圳走得要早一点，涉及产权制度等一系列问题，但城市更新比我们还要艰难一些。早期可能偏重建项目多，后来是一些楼宇的修复；上海不是像深圳一样快速发展的势头，是经过长期积累。在上海时，城区里的城中村相对少一些，不像深圳、广州，在城市里有特别多的斑块状老的村里盖的城中村、旧村，它的城市更新针对是老的建城区一带。”
精彩内容呈现
赵老师认为，“台湾城市更新制度出台比深圳早得多，但推进起来由于产权等一系列问题，比深圳慢一些。深圳的容积率计算方法，基本是借鉴了台湾的办法，基础容积率、转移容积率等等。这些方法跟台湾有点像。”
最后谈到深圳，“深圳早期项目面积大，相对容易。以后深圳一定会走向微更新，综合整治。从单一的政府或市场主刀转向公、私、社区三方合作关系。”
精彩内容呈现
赵老师对深圳福田的城市更新给了较高的评价，“福田区的城市更新，从策略、研究等方面走得都是深圳比较靠前的。事权下放以后福田区走得还是比较靠前，但是偏研究和策略，项目肯定不是多的，项目多的是宝安、龙岗，尤其是关外多一些。”
精彩内容呈现
历史遗留影响进展 片区统筹增加周期
对于深圳城市更新的目的与作用。赵老师认为，“城市更新说了这么多，最基本的还是城市建设提升的作用。它有三个作用，1，土地资源的内部拓展与经济价值的再发挥，通过城市更释放新的土地。2，物质空间改造与环境提升；3，城市结构优化与功能调整。”
历史遗留问题，这是政府关心的，后面的对开发商推进项目的影响比较大。 包括：1，土地问题、违法建筑问题。2，经济与法律的纠纷问题解决。3，城市化转地中非农用地指标落实及其它遗留问题解决。4，土地整理及实质化土地国有化。
精彩内容呈现
现在城市更新提的比较多的是事权下放，赵老师认为，事权下放后城市更新趋势变化，影响大的是项目决策与审批，区级层面由被动变成主动了。原来的行政审批基本上以前期主导为主，原来的审批偏规划技术性。 事权下放的审批，在区层面贯穿于立项、审批。前面要求的东西，在后面实施中一定会监管、落实。
片区统筹是最近一年大家经历比较多的，增加了很多项目工作的周期。片区统筹总的来说还是比较好的，主要针对片区改造方向、功能布局、空间格局、重大独立占地交通设施等进行统筹。
土地整备分三阶段 最初公司代政府征地
拆除重建和土地整备是城市更新工作的核心，赵老师专门用一个部份做了详细介绍。涉及到土地整备，多少就涉及到地的事情，涉及到地的事情就涉及到深圳土地演变和土地政策。土地整备地挺复杂，深圳在全国也算复杂的城市。
土地整备分三阶段，第一阶段，土地使用方式的变化。原来特区内当时零星征地。这个城市刚刚成立时，比较穷，基础没有。成立的是特区发展公司，由这个公司代政府征地。到1982年，市政府出台了深圳市经济特区土地管理暂行规定》，赋予市政府去征地。土地出让深圳在全国走得比较靠前。1986年特区内农村规划工作，特区内开展了农村建房控制线的划定工作。
回顾了土地的发展史，土地征地是1989年到2003年，政府稍微认识到对土地的重要性，经过前期的积累，开展了土地统征。1989年出台了《深圳市特区征地工作的若干规定》，大规模征为国有。各个村子划红线，政府把剩下的地成片征国有。
精彩内容呈现
第三阶段，特区化转地，2003年到现在，2003年10月31号深圳出台了《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的意见》。一夜之间一纸政策把宝安、龙岗的原居民变成城市居民，从政策层面把土地变为国有用地。
2000年-2004年时，广东省出台了《广东省人民政府关于废止《广东省征地管理规律》的通知》。到2007年，广东省又开始整征地返还用地，要求按照10%-15%留乡村发展用地、流动地。
赵明利老师
土地整备审批项目少 63个项目才通过2个
2016年后，赵老师重点参与部分深圳市土地整备利益统筹试点项目的编制工作，尝试拆除重建与土地整备的融合工作。作为参与人，赵老师在活动现场给大家讲解了这几年土地整备情况。
深圳市搞了好几年的土地整备试点项目， 纳入土地整备项目逐渐增加，第一批大概40个，现在63个。由于土地整备的政策审查程序、容积率计算规则等等一系列方法产生的原因，导致实际通过审批的项目很少，63个项目通过了2个。
最后赵老师对行业内人士给出五点建议：
1，土地整备与拆除重建融合项目审批流程未完全明确。这个周期很长，将来能不能适当采取一些并联的审查，都没有提，如果完全串联，周期很长。
2，项目类型与审批途径尽量单纯、简单。我讲的都是万不得已去解开的，如果能不用这么复杂的尽量别复杂，越单纯越简单好。玩高难度动作多有代价和风险。
3，土地整备项目实施主体确认环节过晚，前期工作名不正言不顺，后期确认存在更多风险。推动土地整备的事情都是政府的事情，不管是街道还是更新局。
4，创造条件与可能做城市更新的项目，目前阶段尽量不要首选土地整备。
5，好的土地整备项目可以进行布局与储备，看形势与政府审批情况进行推进行动。
深圳市易图诚泰数据服务有限公司是由深圳市易图资讯股份有限公司与深圳市诚泰城市更新咨询服务有限公司强强联合成立的子公司。公司作为产城融合全链条整合运营商，服务板块包括：城市更新专业服务、数据产品开发应用、产业园区招商运营等。
深圳市易图资讯股份有限公司是深圳国资委系统唯一专注地产领域的互联网企业，成立于1999年，原隶属规土委，2008年划转至市国资委，2015年新三板挂牌，获得国家高新企业认证，拥有国家级测绘资质，旗下运营深圳房地产信息网、咚咚找房、家在深圳、深圳市城市更新网等多个互联网品牌。
深圳市诚泰城市更新咨询服务有限公司是业界最具实操经验和专业团队的城市更新服务商，专注城市更新、三旧改造、产业运营咨询顾问业务，目前在服务项目超30个，土地面积近400万㎡。
点击进入：
粤公网安备 44030402000760号
