来源：深圳房地产信息网 数据中心
作者：张粉层 制图:张馨冉
导语：
自2016年“104”新政颁布以来，深圳楼市度过了低迷艰难的2017年，2018年，市场趋势有所好转，新房供应量增加，市场活跃度提升，刚需、改善客理性入市。这一轮调控以来，到2018年5月，新房住宅成交均价实现碎步式“20连跌”，基本稳定在54000元上下。2018年市场成交主力以刚需客为主，改善型置业者也占有相当的比例。由于供给有限，截止2018年6月20日深圳新房住宅库存量仅为26530套，创近8年以来新低。
01
新房住宅均价54000元/㎡，下跌动能衰竭
在104新政的威慑下，新房住宅成交均价自2016年10月开始进入下跌周期，到2018年5月实现月度“20连跌”，从近一年的价格走势来看，新房住宅成交均价在54000元/㎡的基础上碎步式下跌，2017年5月新房住宅成交均价54512元/㎡，2018年5月均价为54111元/㎡。
数据显示：近一年来深圳新房住宅成交均价稳定在54000元/㎡上下，房价的稳定有利于购房者入市。深圳受到土地资源的限制，现阶段入市的新房主要分布在宝安、龙华、光明、龙岗、坪山等区域，与二手房相比，新房在区域、地段的选择上存在较多的限制性，不过受到限价影响，新房入市的价格比较实惠，比如近期开盘的山语海、万科瑧山府二期等，以高性价比和地段优势受到市场的大力青睐。
02
楼市库存26530套，为近8年以来新低
截止2018年6月20日，深圳楼市新房住宅库存量为26530套，按照每月2500套的去化率，深圳楼市的库存量仅为10个月左右的去化周期，深圳作为一线城市，土地资源紧缺，新房住宅的供应量越来越稀缺，深圳楼市没有去库存的压力，相反，由于供应量少，供应主力主要集中在宝安龙岗等较远的区域，深圳楼市存在供需错位，供应不足的压力。
纵观深圳楼市近10年的库存量，2008年爆发金融危机，市场不好，库存量最高，为62926套，2010年和2011年随着楼市的活跃，库存量大幅下降，不足30000套，其中2010年库存量25373套，为近10年最低。2012年-2017年，库存量在30000-40000套上下波动，2018年6月20日，库存量为26530套，逼近2010年的库存量，为近8年以来的新低，深圳楼市库存量再触历史大底。
03
90~144㎡的改善型产品，在市场中占有一席之地
现阶段，深圳楼市供需多以刚需盘为主，刚需是深圳楼市的主力，同时，改善型需求在深圳楼市也占有相当的比重，从近一年的新房成交数据来看，90~144㎡的改善型产品成交比重有不断增加的趋势，此外，由于供需错位，市场上很大比例的改善型需求，往往会选择性价比高的二手房。
90~144㎡的改善型产品价格主要在50000-56000元上下波动，与全市新房住宅的成交价格相差不大，在新房市场90~144㎡的改善型产品有选择空间的情况下，购买新房无疑是置换的最佳选择。
结语：
近日中海天钻新品取得预售许可证，备案均价7.88万/㎡再度引发市场对新房的关注，中海天钻的前期产品均价10.5万/㎡，价格剪刀差在新房市场再次凸显，高性价比、高关注度使得新房市场一房难求，前不久，招商双玺、万科蛇口公馆启动政府监督的摇号方式，再次印证新房难求的局面。现阶段，深圳房价趋于稳定，市场上还有一些性价比高的刚需物业和改善型物业，购房者可根据自身需求择机买入。
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