直播|“城别三日当刮目相看”暨龙岗中心城投资发展前景解析-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

活动时间：2018年6月21日14：30

活动地点：金地龙城中央营销中心

------------ 现场直播 ---------

今天的论坛到此结束。

主持人（周学军）：弓鸣老师的发言就是今天这场论坛的总结，希望在线收看直播的网友通过今天的论坛，通过各位嘉宾的阐述，对金地龙城中央自在寓有更多了解，也希望在即将到来的周末，大家可以抽时间坐地铁到自在寓来看看，看看这边的投资环境，看看这边的样板房，看看这边的未来。

嘉宾合影

主持人（周学军）：“四真”结论真的很到位。最后的压轴嘉宾，有请弓鸣。

弓鸣：谢谢金地集团，今天大家说了很长时间，说得精彩纷呈，我也等得精疲力尽。今天我们聊自在寓，其实聊得一点都不自在，大家说得太复杂了，其实投资公寓很简单，就看投资价值，诸位还是把它说得很复杂，可能投资的思维就是深入浅出，深入了才能浅出。

弓鸣

我的第一感官是这么多年来，龙岗是全深圳最典型的屌丝逆袭的典范，也就是说它是深圳的城市价值提升最显著、城市价值提升最明显的区域，没有之一，前海是炒作，是空的，前海目前没有人居住，目前我们去前海依然看到大部分是荒滩，没有太多人烟，所以前海的概念价值超过了实际价值。而龙岗是全深圳城市价值提升最显著、最明显的功能区和行政区。投资客必须要明确看到，当初看到的龙岗跟今天看到的龙岗反差太巨大了，因为它拥有博大的土地和良好的城市发展契机，给这个城市和社会以及投资者带来了很多先决的投资条件和回报的未来空间想象。

站在这个大的前提下，我们总结出一句话：龙岗是投资人的龙岗。今天站在自在寓的门前，我们应该说龙岗是投资人的龙岗，生活、居住已经是它的前提了，如果连生活和居住都不适合的话，它就不适合投资了。所以我们今天不要过多地谈生活如此舒坦，周边的环境如此成熟，配套如此完善，这些是必需的，是前提，是平常。自在寓能够在这样好的环境和机遇下脱颖而出，这是目前投资人的幸运。

目前深圳各大区都有公寓，销售价格差别不大，在价格差别不太悬殊的前提下，重点要看区域和未来的发展空间。也是基于此，我们说龙岗是投资人的龙岗，东进是龙岗的价值体现和趋势红利，如果大湾区谈东进的话，那么龙岗是最好的聚焦点和最好的价值接收点。龙岗中心城的骤变，使很多人一夜暴富，也有很多屌丝逆袭，今天龙岗仍然具备这种内在的气质和内在的发展空间。

主持人（周学军）：谢谢图老师，话筒直接交给邓博。

邓志旺：谢谢吴总、周总。刚才我想了想，大家买房主要是投资，投资最重要的要素就是买城市的价值、区域的价值，其他次之。区域价值主要来自于城市规划，所以我们看到福田的崛起、南山的崛起，再到龙华的崛起。

从龙岗中心城来看，刚刚回忆了一下，过去25年的历史中，龙岗中心城经历了几次规划的升级：1993年1月1日龙岗设区，这是第一次机会。2002年龙岗中心城被确立为深圳八大卫星城，这是第一次对龙岗中心城有了明确的定位。何为卫星城？即围绕城市中心转的城，更多的定义是卧城，睡觉的地方。2010年，随着深圳城市的发展，再一次把龙岗中心城的定位进行了调整，叫做五大城市副中心，即仅次于城市中心的第二级别的中心。又过了七年，2017年深圳东进战略风口上，把龙岗中心城定位为深圳东部中心，也就是第三个中心，变成市级中心，写进了“东进战略”，也写进了2017年政府工作报告，但目前还没有把它放到城市规划中。买龙岗中心城买的是未来，2020年会再一次做规划的调整，我想很大的可能性会把龙岗中心城东部中心夯实，各方面汇聚力量，把中心做得更扎实。

几个大变化决定了东部中心有基础：一是高等教育中心，国际大运中心已经起来了。二是商务中心初见雏形，前段时间拍卖的深圳第一高楼深港中心要建在龙岗中心城，这些变化使得龙岗中心城的未来充满了想象。此外，大湾区的规划使得龙岗中心城不再局限于深圳的副中心，它是深圳的中心，也会成为湾区的中心，为什么这么说？因为龙岗中心城占据了湾区东部的位置，最有基础、最有实力去承担湾区东部中心的角色。

最后用一句话总结：真中心，真公寓，真自在，真要买。谢谢！

主持人（周学军）：异形老师有点避重就轻，没有讲他赚了多少钱，也没有讲他为什么不买龙岗的房子，其实他已经在着手了，我知道他这段时间一直在咨询，准备在龙岗买房。

图腾镜老师是住香蜜湖的，也是住别墅的，我想问问图老师，你对龙岗怎么看？

图腾镜：这么多大咖都说了很多优点，简单总结一下。粤港澳大湾区一直在为龙岗加料，一个地铁不够，再加两个，距离项目也很近，18所大学的大学城，这都是龙岗区这两年异军突起的优势。

图腾镜

回到项目本身，一是项目做了一个60平米以上的户型，60-82平米的户型，一般的公寓比较少见，也就是说金地希望买家能将此作为居家所在，不保留太多投资客。这个项目有两个特点跟目前在售的公寓不一样，一是带阳台，二是煤气入户，这两个特点足以打动买家。其他不带煤气的公寓，用罐装煤气很危险，物业管理公司一旦卡住，你就只能用电磁炉做饭。这个项目的卖点和优势特别明显，能打动客户，完全是居家型的，户型适中，而且有60-82平米的户型，40-60平米可能投资客比较多。项目到达市区非常方便，生活配套设施、阳台、煤气俱全，跟其他项目不一样，差异化十分明显，这个项目即使2000多套，也能得到全市人民的人口。

主持人（周学军）：刚才瑞桥老师讲到了产品，这个产品真的做得很到位，特别是64平米户型的开间做得非常好，面积段也是现在市场最好卖的商务公寓面积段，2000多套房子应该会是深圳地产年中半场最火爆的项目。

接下来把话筒交给异形老师，异形老师是闷声发大财的人，他目前手中持有房产大概有八套，他有投资大亚湾，但没有投资龙岗，我想问问异形老师这是为什么？

异形：曾经买过七套房子，现在只有三套，赚钱是肯定的。过多的谈大湾区没有什么意义，我想谈一下产品，这个产品的户型小，单价也不是特别高，我了解了一下，准备卖3.5万，前期产品卖4.5万，对于投资客来讲，无论公寓还是住宅，最后的租金都差不多，用3.5万买公寓和4.5万买住宅产品，我更愿意用3.5万买公寓，因为租金差不多，性价比更高。项目靠近地铁，无论在龙岗中心城上班还是在市区上班，都一样便利。既然这个产品比住宅价格低，又在地铁旁边，投资价值是非常高的，这是一方面。

异形

第二方面，这个产品对于一些深圳人来讲，将来换深圳比较舒适的住宅，就没有必要买大亚湾那边了，买龙岗中心城的小公寓也挺好，将来卖出去的价值一样很高，你可以在深圳换更大的房子。

第三，这个产品40平米和64平米相当受欢迎，我目前在福田的公寓是佳兆业中心，户型越小，投资性价比越高，买40和64平米相当不错，80多的户型每层只有两户，产品相对少一些，建议大家尽量买40和64平米的户型。

主持人（周学军）：公子刚才讲到股市，相信在座受伤的蛮多的，对于中国老百姓来说，买房子才是王道。

话筒交给瑞董，瑞桥董事长也是龙岗人民，不过人家是住别墅的，我想听听住别墅的龙岗人民对龙岗有什么好的想法

瑞桥：谢谢周总，谢谢金地，最近我经常来这个地方，现在我住在龙岗，但比较远，住在坂田，以前我消费一般是往中心区走，但今年开始频繁地往这边走，因为我的小孩最近喜欢滑冰，深圳滑冰有两个地方，一是万象城，一是对面的万科广场，每个周末我都会带孩子来这里，找个星巴克坐几个小时等他。龙岗的变化确实非常大，就像一开始阿泰老师讲的，龙岗的集聚能力正在加强，龙岗的人口密度也非常高。

瑞桥

我谈三个判断，2018年对深圳楼市来说是前所未有的开始，有两个事件，一是去年GDP超过广州，甚至已经超过香港，这意味着深圳会成为整个南中国经济实力最强的城市，未来尤其大湾区规划出台以后，我觉得深圳对标的标准绝对不再是北上广，深圳应该对标世界一流城市。记得那天我们做粤港澳大湾区论坛时，唐杰作了PPT分析，我记住了一个数字，一线城市的均价是1-1.3万美元，深圳的房价如果按照世界一线城市的标准来说，还有非常大的空间，但不可能一下子到达高位。从长远来讲，深圳房地产的投资价值还是非常大的，这是第一个判断。

第二个判断，深圳会真正进入多中心发展的时代，以前我们讲中心就是两个地方，福田和南山，这两年深圳真正进入新中心的时代，未来蝶变的机会在新中心区，现在能看得见、比较有潜力的三个中心，一是宝安中心区，宝安中心区依托前海规划的概念，是大规划在驱动。二是龙坂，龙坂是科技产业驱动的区域，未来这个区域具有非常大的增长潜力。三是龙岗中心区，龙岗中心区跟前面两个中心区都不太一样，龙岗中心区是配套驱动型，发展周期很长，龙岗从规划卫星城开始，经历二十多年，不断在沉淀，龙岗的安全系数是最高的，这几个中心区中，龙岗的配套最好。

第三个观点，龙岗是一个闷声发大财的地方，早几年龙华炒得很厉害，但现在到了6万基本是一个瓶颈，但是大运新城在不知不觉之间，楼价已经过了6万，这几年龙岗没有太多概念，也没有太多规划的利好，但楼价一直在稳步增长。在充满不确定性的情况下，投资要放在相对确定的地方，龙岗的风险相对比较低。

最后说说产品，这几年没怎么看样板间，我觉得样板间已经没什么好看的了，今天看了自在寓的样板间，触动很大，居住性和适用性非常好，金地在产品打造方面体现出很高的水平，这是一个非常优秀的产品，也是非常值得投资的产品。

主持人（周学军）：老司机错过了高速公路的休息站，如果当年在龙岗买了房，现在能赚多少？刚才我还在跟季峰总讲，其实我95年就在龙岗买了第一套房，当时才1800元/平米，现在我的房子在旧改，这个城市真的有很多机会，就看购房者和投资者能不能把握。

接下来有请来自布吉的张公子。

张公子：刚才大家都讲了很多，从区域到产品、公寓、户型、投资都讲了，我讲点别的吧，越到后面压力越大，在座有没有炒股的？可能最近一段时间心情不太好，端午假期后第一天上证指数跌回3000点，相当于小股灾，怎么看这段时间，包括下半年甚至一年时间中国到底出现什么状况，跟大家简单分享一下我的看法，其实股市就是中国经济的晴雨表，经济好，股市、楼市都会往上走，大家都开开心心，经济不好，股市会往下掉。今年受到几个原因的影响，首先是中美贸易战，全国人民都在过端午节的时候，特朗普对中国增加500亿美元的关税，后来又增加到2000亿，中国也要进行反击，这个消息一出来，全世界的股市都在下跌，中国也不可能独善其身，贸易战对中国影响很大，尤其是对出口的影响，中国经济“三驾马车”，出口、投资和消费，出口这一块现在明显受挫。再看一下投资，我看了一下数据，5月份中国固定资产投资低于前几个月，投资放缓，包括政府债务，我之前看了一个小道消息，武汉现在是重灾区，基本上资不抵债，一些银行已经不在武汉发放新的贷款。现在人民币兑美元汇率是6.45，年初是6.25，也就是说这几个月人民币在贬值，因为美国在加息，当然中国肯定不会跟进，美国加息的话，美元就会回归美国，给其他国家带来贬值压力。

张公子

种种因素纠缠在一起，造成股灾，但股市跟楼市刚好是反向指标，股市好的时候，大家都把钱拿去炒股了，楼市相对受一些影响，但股市很烂的时候，大家都不炒股了，有一个好朋友跟我说“中国股市我再也不玩了，拜拜了”，又把钱拿回楼市。整个中国的房价都在涨，5月份的统计数据，中国几乎所有城市的房价都在涨，这是不是很奇怪？政府一直在严控房价，中央一直在说“房住不炒”，住建部天天开会，各地出了很多调控措施，为什么越调控房价反而越涨呢？这背后的玄机是什么？实际上中国的老百姓是出于对资产的保卫战，有钱的人也不敢到国外投资，5万美元把你封了，而且你也不能在国外买楼，钱出不去，再有钱的人，钱也只能留在国内。这段时间为什么深圳的豪宅卖的这么好？打新房，一二手房价倒挂，买了就能赚到，有钱人的钱很难拿到国外投资，只能用在国内，而在国内又不能投资股市，所以中国人想打赢资产保卫战，不管国内形势怎么样，老百姓还是要为自己的钱包考虑，让自己的财富升值，唯一的途径就是买房子，因为中国找不到比买房子更好的途径，能够实现资产升值保值的方法，所以中国的老百姓还是会把钱用在楼市，还是会买砖头。

这也解释了中央政府如此严控楼市的情况下，一二三四线的房价还是在猛涨，5月份丹东房价一下子涨了50%，当然这跟金三胖有关系，但不管怎么说，只要有一点利好的消息面，马上房价就会立竿见影往上涨，深圳政府一直在严控，每平米均价比上个月少了54元，实现了20个月连跌，这是一个了不起的成就，但我想这只是暂时的现象，因为政府在严控，未来深圳可售的商品房源越来越少，2015年全市的供应量是680万平米，2017年只有300多万平米，三年时间供应量腰斩了一半，在一线做销售的朋友对这一点更加敏感。

“二次房改”是商品房和保障房四六分，这些迹象都说明深圳未来的商品房越来越少，所以我们要告诉客户，现在买了就是赚到，尤其是我们这个项目不限购，对于想在深圳投资，有些闲钱，不愿意买临深，只想买深圳，又没有指标，我们项目对于这拨人来说是最好的选择。

主持人（周学军）：刚才华老师讲到两个现象，我深有感触，一是最近一段时间北方的客户下来的很汹涌，大概十年前我帮北方的网友买了四套房子，还有两套珠海的，一分钱没收，都是很多年的老网友，甚至有些是没有见过面的铁杆粉丝。这种现象也表明南方房产的投资价值、投资的稳健性是最好的。另外，刚才华总讲到市区一些中小企业开始东迁到龙岗大运中心，这种现象我身边也有，因为这边的生活和生产成本低很多，中小企业不可能扎堆到前海，一定会选择龙岗这种崛起中的城市副中心，未来这一块的发展是循序渐进的推进过程，这种推进的过程会越来越快。

接下来把话筒交给一兵老师，一兵老师是非常知名的营销专家，我想听听他对龙岗中心城未来房产市场有什么看法。

深晚一兵：谢谢周总、季峰总。今天做了一个错误的决定，我应该挨着王老师坐，这样可以讲的空间就会大很多。今天主要是讲自在寓的投资价值，前面很多老师都讲了很充分，到我这边，基本进入中场休息。前面比较多的是展望未来，讲公寓的投资，我作为仅次于周总的对龙岗比较熟悉、有情结的专家之一，我来回忆一下，特别是帮现场年轻的置业顾问了解一下龙岗中心城的历史。

深晚一兵

2000年、2001年前后我在龙岗报工作，当时一个人孤苦伶仃来到深圳，到了晚上没有什么事做，经常会走到龙城广场散散步，找个角落，拿着诺基亚玩贪吃蛇，这基本上是每天晚上的例牌动作。当时龙岗中心城的人气非常差，几乎没什么人，晚上天黑之后，龙城广场看不到几个人影，所以当时玩贪吃蛇时玩得很不安心，随时回头看看有没有人过来抢手指，这就是当时龙岗中心城的情况。我在龙岗报的时候是从事房地产报道，我的第一篇报道是报社安排我给雨虹的老板吴总写专访，当时这篇报道有超过三分之一篇幅，接近一半的版面配了他在工地的一张图片，这篇报道出来之后，整个龙岗中心城，甚至龙岗区的开发商老板都知道我的名字了，因为当时还没有深晚一兵，而且我在龙岗报用的笔名不是本名，用的是陈文定。后来去南都，南都有一个领导也叫陈文定，名字充了，所以我到南都之后又用回身份证的名字。

在龙岗的时候，走在街上，特别是走在楼盘里面，绝对可以趾高气扬，包括大贸股份的谢老板，我们随时可以进到他们的办公室，因为当时这些老板都比较土，都是在民房里办公，而且门口没有秘书、没有保安，现在想见到这些老板是非常难的事情，我估计南都或特区报的地产主编想约他们都非常难。

这十七、八年来市场发展非常快，当时最贵的房子是玫瑰园，新开，售价3000多，在龙岗已经是顶尖的价格了，包括天健花园等靠边的花园，2000左右，低的1700、1800。新亚洲花园出来之后，龙岗的价格才逐步往上走。龙岗中心城的发展有几个标志性事件：一是这本身是一个新开发的区域，96年才成立龙岗区，我在龙岗工作的那几年，包括万科、招商、鸿荣源等品牌开发商都盯上这块地了，他们进到这块市场也是我来龙岗之后才发生的。现在鸿荣源的公园大地、万科广场，不管是顶级豪宅标杆，还是商住综合体标杆，包括招商依山郡，这些开发商的进来对改变楼市的格局产生了非常大的作用，但最重要的事件节点应该还是大运会，2006年1月深圳成功申办2011年世界大学生运动会，这个消息传出来之后，大运新城边上的奥林华府当夜涨了1000元/平，从五千多涨到六千多。现在想想，一千元是什么概念？一百平米的住宅是10万，10万在目前深圳的楼市能做什么？什么也做不了。

我们跟星河时代合作时，这个项目只打大运牌，不打龙岗中心城牌，更不打深惠路或龙岗大道牌，因为他们觉得大运新城才是最有发展潜力的区域。我今天是从横岗荷坳，一路从龙岗大道过来的，发现两边的城市更新规模和速度超出想象，以前我晚上在龙城广场散步时，旁边是一排低矮的房子，然后就是水泥地，但现在金地龙城中央就是这样起来了，深惠路东南侧发展也非常快。一路过来，大型品牌开发商，包括恒大、中粮、合正的项目都在周边，周边有一个项目我们之前也操作过一段时间，当时讲的是龙岗河滨河中央生活区的概念。

如果大家不了解龙岗中心城的历史，可能对展望未来的帮助相对比较有限，所以我讲讲历史，再对比讲一下大运新城和龙岗中心城的关系，当时我在龙岗报工作的时候，去到西边最西的地方有一个园景花园（音），是一个小开发商开发的，大运新城这边感觉非常荒凉，类似荒郊野外，一般人是不会过来的。现在大运新城在很多方面已经高过了龙岗中心城，这两个区域是什么关系？以前我们讲龙岗中心城的时候，大运新城都划在龙岗中心城范围之内，现在从行政上来讲大运新城仍然在龙岗中心城范围之内，但现在作为一个相对独立的区域，因为大运会的成功举办，政府把那一块功能进行了调整，特别是新建国际大学城之后，那一块本身是丘陵山地为主，没有太多农民房，我们现在看到的天安附近的农民房都是后来建起来的，以前有一个黄阁村，规模比较小，后来改造成安居房。

去年12月25日广东省委省政府提出广深科技创新走廊，其中深圳有四个核心，但这四个核心没有东部，总共37个节点，有15个节点是深圳的，大运新城是其中之一，但没有龙岗中心城，甚至15个节点中有坪山中心区，也就是说大运新城跟龙岗中心城相邻，基本上是同一块区域，政府在定位方面，到底是给“龙岗中心城”这个名字，还是给“大运新城”这个名字？这是比较矛盾的。如果站在科技创新产业的角度，大运新城那边肯定更占优势，因为龙岗中心城主要是以行政、居住、商贸为主，大运新城片区比较早的有留学生创业科技园，后来有天安、启迪协信，那边的高科技产业正在形成一个趋势，我们多次去天安数码城参观考察，发现里面有很多中小型科技公司，甚至无人机、汽车面板，这些企业的科技含量很高，这些企业是老中心城范围之内所没有的。大运新城以国际大学城和高科技产业为主，龙岗中心城以行政、文化和商贸为主，这是一个区分，但从居住的角度来说，没有太大的差别，而且中心城这边所占的优势会更重。

关于公寓的投资，因为大运新城很多年轻的教师员工、创业人士，他们都需要临时居所，临时居所跟住宅这种长期居所不太一样，他们不一定要自己买，但要寻求合适的出租的房子，如果住在大运新城，工作和生活的切换不明显，在合理范围内，3-5公里，能找到生活氛围更浓郁的地方，这种形态会更加完美，所以我们推荐自在寓是非常有理由的。季峰总在大亚湾有个自在城项目，跟自在寓是不是有一点关联？就是为了让在龙岗工作的人生活的更自在。

主持人（周学军）：听一兵老师讲完故事之后，我发现又是一个老司机错过了休息站。

深晚一兵：我当时做了一个错误的决定，不该到市区上班。

周学军：风语老师刚才讲了，老投资人也会有看走眼的时候，他错过了前海，刚才他也讲到我没有错过龙岗，八年前我也是因为机缘巧合，我太太从市区调到龙岗来上班，为了照顾她上班，我跑到龙岗中心城买了套房子，说实话，这个决策是我所有的房产投资中最值得的，因为我买的户型是现在市场上不会有的，200平米大平层，送30平米，以后市场上绝对不会再有，当时这套房子才花了180万，现在市值1000万左右，这种投资是来得早又来得巧。

接下来把话筒交给华老师，华老师也是龙岗人民，只不过他在布吉。

华仲占：我跟大家分享几个想法，顺便打打鸡血。

华仲占

第一个观点，你们可能会遇到这么一个问题，深圳房价现在5、6万，高不高？我们老家是安徽比较偏远的县城，现在房价是7000多，内地这一波上涨之后，大部分县城都在6000-7000，涨了差不多2倍左右，以前县城价格是2000多。回到深圳，这两年深圳的房价都没有涨，因为政府牢牢按住的房价，按照轮涨的原理，下面涨了，我就有涨的理由了，一个县城都能涨那么多，四个一线城市的房价没涨，其实价值涨了，价格因为政府按着没涨起来。如果这样理解，深圳的房价两年没涨，是不是现在应该涨了？这个现象已经开始蠢蠢欲动，今年5月份开始，深圳网红盘从双玺开始陆续进入抢房时代，而且抢房的人不仅来自于深圳，来自于全国，东北的、西北的，能抢到的都会过来抢。深圳的房价有点按不住的感觉，这个阶段如果不买，可能别人就把你能占的资源都占去了。

再换一个角度，这一波有一个很明显的现象，西部按不住的冲动比东部强，西部的房子比如华强城、博林君瑞，怎么按都按不住，一千多套房、几百套房，三、五千个号等着。如果西部的房价按不住，它会“传染”，阶梯性从西部推到东部来，因为西部没房子了，华强城和另外一个项目很快都会开盘，一开盘就会被抢光，只有往东找，接下来轮动到东部的项目火起来，接下来房价会涨到这个区域。

大家觉得龙岗稍微偏了点，它毕竟在深圳东部，但是又有另外一个现象产生了，这边的产业在转移。前两天我写了一篇文章，西部的租金大约能到50-70元，东部的布吉、龙岗和龙岗中心城大概是30-50元的范围，一旦到70、80元，很多企业是承受不了的，我有一些朋友慢慢地从西部往东部转移，但他也很难一下转移到深圳之外去，因为他还需要深圳的政策，需要深圳的人才，需要深圳的营商环境，所以目前来看，转到龙岗大运、龙岗中心城居多，然后再辐射到东莞、惠州、博罗，龙岗的产业和商务有向上崛起的希望和可能性，比西部崛起的更快，因为有成本优势。以前人口是西部多，东部偏少，龙岗的人口密度远不如西部密集，现在一旦产业转移过来，东部也会有密集的人口群，这会带动产业和房地产等各个方面向上走的趋势。这个阶段卖房子和买房子是比较好的切入机会，如果有钱，我真的会在这个阶段买，因为这个阶段差不多是东部的风口阶段，西部的风口已经非常明显了，你抢不到，东部的风口刚开始吹，你想买的话，下来还有机会介入，真正等到东部也火起来，谁都按不住了，你就没有机会介入了。

主持人（周学军）：树哥的数据非常详细，每次听树哥讲数据都是很受用的环节，刚才树哥也分析了现在真公寓供应量很少，这种一枝独秀的产品市场很大，因为现在想投资房地产，又有名额的人真的不多。

接下来要把话筒交给投资专家风语，风语是圈内投资最成功的，他的主要投资方向在南山，我也想听听他对龙岗中心城房产投资的策略。

风语：今天的主题是“城别三日”，我想讲一下我对龙岗看法的几个变化，以前的龙岗是大家不来，即使来也是被逼着来的，市区的房子买不起，只能在龙岗买，很多人即便买不起也不愿意在龙岗买。我有很多朋友跟周总一样，因为工作和其他原因买在龙岗，我跟他说“你还是赚点钱，再买回南山吧，我们做邻居”。他说“我可不回去，我在龙岗住得好好的，为什么要回南山？”

风语

接下来给在线收看直播的网友提几个建议：

一是要买热点，同一时期、同一阶段推出的项目最多，你可以去关注，因为这么多项目会把片区带热，包括美誉度、形象都会有很大的提升。

二是只要离开市区买房，一定要买地铁，这可以保证我们跟市区的联系。

三是买洼地，目前深圳不仅有严格的调控，还有隐形调控，价格太高了之后，你在做二手房按揭贷款时，相关部门会卡得很严，会把高价区域的高价房进行遏制，这种情况下，8、9万、10来万的房子接下来的市场表现我们不要抱太多期望。相反，在深圳的调控之下，控制在调控均线以下的物业，政府的调控力度没那么严，相反有些时候会比较支持，这种物业很可能会实现速度比较快的上涨，买洼地区域的房子对投资来说也是一个不错的选择。

再分享一下中心和中心的区别，周总说我做房地产投资很成功，我不这样认为，因为我错过了深圳最热的前海片区，因为当时我觉得前海太偏，跟深圳中心的距离太远，深圳政府对它的照顾可能不够，这是我当时的认识，但我们现在再看看前海发展的怎么样？我们看一个区域时，不要看这个区域跟深圳的关系，而要看它是不是这个区域的轴心，因为区域自己也可能形成中心。

特别是公寓型产品，我特别想提醒大家关注一下租金，很多人发现进入今年以来租金价格涨得非常猛，对于限价的公寓产品，这会降低我们的投资风险和持有成本，销售员引导客户时，这方面也可以说一说。

主持人（周学军）：刚刚晓云老师讲到价格洼地，说实话，如果不是限价，龙岗中心城的房价绝对不是今天这样，因为龙岗是价格洼地、价值高地，无论投资还是自住，布局龙岗中心城肯定不会错，与其在其他区域抢8、9万/平米的房子，还不如到龙岗中心城来找一个轻松、自由生活的房子。

接下来我要把话筒交给树哥，刚才树哥看样板房时，我听他一直在说“64平米的房子做得很好，很到位”。任何一个户型能够得到树哥的赞扬是很不容易的，树哥是在座所有人中做房地产资历最老的，他已经从业三十多年了，他的很多弟子成了开发商老总，他也是圈内知名户型专家，下面有请树哥。

凤凰树：今天我想主要谈市场，不谈户型，因为我想销售员更关心市场。

凤凰树

我想讲三点：一是真公寓。真公寓这个词，全深圳是我最先提出来的，大家知道，深圳市场上鱼龙混杂，有可以住人的商务公寓，有办公室改成住人的办公公寓或商办公寓，有产业研发用房或宿舍改成产业公寓的，还有把商业改成商业公寓的。去年3月给招商中环写评论文章时想着怎么区分，干脆说真公寓，我也不说其他是假公寓、伪公寓，我说我是真公寓，其他的你看着办吧。人才集团收购真公寓，办公公寓绝对不敢收购，而且慢慢倾向于收购国企、央企、上市公司的，民营企业的也不收购，这是真公寓的价值。

二、6月初我把深圳1-5月份所有预售的楼盘，不管产业、商业、写字楼还是商务公寓都统计了一下，我写了一篇文章《2018深圳楼市真相：冰火两重天，开盘必火，统计分成四类：第一类是产业类，卖得最差，第二类是办公，卖得也不好，基本上惨不忍睹，现在外面一说4.5米高，大家就说是办公，样板房都不敢照相，越是这样，别人越是不敢买，虽然深圳没有像北京、上海、广州那样对商办类公寓进行限制，上海要把楼板打掉，卫生间去掉、管道卸掉，只要是没有入伙的，已经卖出去了，业主可以要求开发商无偿退房，恢复办公原样。深圳没有这样做，买公寓的主要是投资客，今后成交以投资客为主，投资客投资风险是第一考虑的问题。住宅开盘，比周边二手房价格低15%的，马上卖火。商务公寓卖得最好，宝树台、碧桂园领寓全部都卖完了，这个时候供应量太少了，人才集团不敢出手，但深圳市场上大量的投资客，他不想买临深片区的房，买住宅又没有房票，都是买商务公寓。

从今年上半年来看，商务公寓卖得最好，使我回想起去年做过的统计，去年一年如果你把一手住宅、二手住宅、商务公寓、办公画四条曲线的话，会发现只有商务公寓价量齐升，一手住宅国家调控了，往下走，商务公寓去年价格和成交量都创了历史记录。我们这一批一下子推出2000套，接近10万平米，今年1-5月份一共才推了25000平方米，也就500套，你一下子推2000套。

年上市了2万平米，卖了11.8万，严重供不应求。今年1-5月供应了2.5万平米，卖了6万，把去年、前年剩下的商务公寓全卖掉了，所以我们这2000套入市正好是给断货市场落了一场及时雨，解了难，同时也把深圳商务公寓的价格狠狠拉下了，去年最低是4.6万，均价4.6-7.8万，今年4月份是6.5万，5月份是5.1万，咱们如果是4万的话，这么大的量，价格一下子拉下来，政府是欢迎的。两点：这2000套一是解了市场的渴，二是很可能把商务公寓的价格拉下来。

主持人（周学军）：谢谢陈琪老师，女士的角度确实不一样，理性很多。一个既有颜值，又有内涵，又有自由生活、自在生活的城市，确实不好找，龙岗中心城可以实现大家的所有梦想。

介绍一下刚刚姗姗来迟的这一位，邓志旺博士是高职院房地产研究所所长，也是参与政府城市规划的专家、政协委员，他今天下午有课，所以来晚了点儿，我把邓博士留到倒数第二位讲。

今天来到现场的嘉宾中有两位女士，陈琪老师讲完之后，我想把话筒交给刘晓云老师。

刘晓云：感谢金地提供这样的机会跟大家交流，我今天说一个核心点，我们之前一直在说龙岗是深圳的价格洼地，现在看来还是，但是至少目前我认为价格洼地的时间已经不长了，它可能很快会结束，会赶超福田、罗湖或者达到差不多的价格。

刘晓云

为什么这么说？来之前我找了一张图，目前没有新房成交价对比，只有二手房的，但二手房也可以体现新房。龙岗、福田、罗湖、盐田、宝安、南山、龙华六个区的房价柱状图，龙岗是最低的，二手房成交均价是37862元/平米，价格洼地非常明显。实际上从区域的发展来看，政府在龙岗投入的政策和市政配套，都比其他城市多，投入的力度大，东部战略实施推进的进程非常快，交通的打造速度也非常快，3号线已经开通了，14、16号线都将通到这里。大量的城市更新项目启动也非常快。交通线路的打造，拉近和福田、罗湖中心区的距离，也是某种程度上将房价拉平的主要措施。

龙岗的高楼建设也在做，国际金融中心都是以高楼作为地标建筑，深港国际中心700米高楼已经开工了，五年之内深圳西强东弱的格局将会打破，价格洼地结束的时间大大缩短，价值高地已经到来。前海-坪山快速干线已经提上日程，东进战略加速的进程超出前几年的预期。

刚才陈琪老师也说了，龙岗是一个高颜值区域，确实，龙岗的环境非常优美，住宅体验非常好，二手房3万多，新房4万多，跟福田7、8万相比还有很大的升值空间。随着大学城、高端商业的完善，龙岗高端人才的引进已经进入实际进程当中，这也说明龙岗居民素质的提高、高端人才的增加，能带动整个区域的高端配套崛起，也会打破我们以前对龙岗的既有认识，龙岗会因此进入全新的发展阶段。

主持人（周学军）：谢谢贺老师。一个城，一个市，贺老师解读的非常到位。说起龙岗中心城，我在写又一城的文章时比较反感不讲龙岗中心城，因为龙岗中心城给人的概念远比大运新城更完整，生活更舒适、更便捷，更自由自在，因为龙岗中心城是龙岗政务、商务、机构聚集的地方，也是政治文化中心，交通、医疗、教育都非常便捷。同时龙岗中心城还有一个很大的好处，它的城市容积率是所有中心城中最低的，国土局出台的数据是1.63，这跟去年新出台的深圳市城市容积率相比，大大低于官方容积率，未来一类和二类地区的容积率是3.5，也就是要在现有的基础上增加一半人口，或者一半附着物、建筑物，这种情况之下，居住品质、居住舒适性肯定要大打折扣。其实我更愿意宣讲龙岗中心城的价值，本身龙岗中心城的价值就是所有中心区中最好的，甚至于比中心天元的舒适性更好。

圈内不成文的规矩，弓鸣老师是压轴的，接下来把话筒交给陈琪老师。

陈琪：感谢周总、吴总。今天的主题还是讲片区，说真的，几乎每个项目都在讲片区，我认为讲得再多还是必须要讲，因为片区规划真的很重要，它引领了一个城市的发展方向，你看清了一个片区的未来，其实就看清了自己投资的未来。目前国家一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，那么我们是不是就可以忽略房产的投资价值？

陈琪

其实恰恰相反，买房行为其实就是投资行为，这个投资行为在相当长一段时间内可能会影响你的生活，比方说你选择了一个区域良好、地段好，又宜居，价格又是洼地的房子，产品属性非常灵活，性价比非常高，越是这种房子，增值期到来越快，房子的投资价值也就体现的越快。可能有人说这个房子我是买来自住的，它涨多少和我没关系。这是一个误区，其实非常有关系，你的房子增值了，就会吸引更多升级配套到来，片区规划也会升级换代，你的房子又会水涨船高，这是一个循环，你可能选择继续住，但是生活品质在变化，如果不继续住，拿来变现，价值就体现得更强烈，可以进行新一轮资产变迁，投资方向、轨道、级别全部都改变了，所以你说能没有影响吗？买房这个行为和投资行为紧密相连。

既然是一个投资行为，它有没有投资规则、原则可循？以我个人的经验，如果从片区来看，一个原则就是做现在、看未来，有些人说投资嘛，我看未来，未来好就好。这也是错误的选择，做现在的意思是你一定要有现实的基础，换句话说就是你要有看得见的东西，这才是正确的投资方向，每个项目都在讲片区，都会说自己所在片区未来怎么好，但是有的项目片区的好真的只停留在文件里，你可以买，买来以后要等很长时间。俗话说夜长梦多，时间一长，变数就多，别人的房产在五年、十年内翻番或者更多，而你投资的房产价值刚刚到来。

讲了这么多，我们还要分析一下深圳这么多片区如何选择，我总结了一下，抛开福田、南山、罗湖这三个有钱任性的片区，你有钱，怎么投资都行，但是剩下这几个二、三级区域怎么选呢？就我个人而言，论片区的宜居度、投资现状与前景、价格洼地，我会选择龙岗中心城，这不是因为今天做活动说好话，因为我经常来龙岗中心城，所以有亲身体会。

一是龙岗中心城有高颜值，同级别区域，龙岗中心城可以说是颜值担当，城区建设很成熟，道路宽广、山青水秀，而且还不失现代都市时尚感，最高楼也要在我们这里建，各大商圈都是非常高端的，而且交通便利，我住在这里，不用忍受新区建设的巨大工地、漫天黄沙，也不用等周边拆迁，我住进来就能享受醇熟的城区，这是我选择的第一个理由。

二是龙岗中心城不但有颜值，还非常有内涵。首先是精神层面，刚才周总一再强调大学城，其实我们不能把这个大学城单单当成教育配套，世界上很多著名城市都是因为一座大学城甚至一座大学带动了城市的经济，因为拥有大学城意味着它是智慧资源密集的区域，也就是高知人群聚集的地方，他对生活品质和城区规划建设要求都非常高，我个人比较喜欢拥有高等学府的城区，它的人文、文化气质非常浓厚。其次是经济层面，这方面可说的就更多了，龙岗的规划利好每年都在落地，每年都在更新，所以就不赘述了，今天我想从龙岗的地理位置来说。之前我们讲东进，其实龙岗刚好是深圳向东发展的核心区域，现在又加上粤港澳大湾区规划，龙岗凭借目前的产业基础，借粤港澳大湾区的规划，正好处在进可攻退可守的核心位置，进可以联通东莞、惠州、珠三角各个区域，退可以守着深圳和港澳，所以我认为龙岗是处于大时代背景下重要的经济纽带和交通枢纽，这也是我选择它的重要理由。

最后我想对购房者说一句，颜值+内涵已经让你看清了龙岗中心城的投资价值，接下来购房者应该做的就是准备好钱，结合自身条件、购房目的，看准了自在寓，尽快出手，晚了就真的没有了，其实你出手之后会发现投资买房的行为也可以做得非常从容、自在。

主持人（周学军）：建议工作人员把王老师讲的这一段完整地记录下来，这是一段很好的销售说词，王老师把区域价值和产品价值全部剖析得淋漓尽致，驱动力、聚合力、内生力这三大力量造就了今天的龙岗中心城，造就了今天的龙城中央，王老师讲完之后，后面几位老师压力就很大了，我把这个难题交给贺立立老师。

贺立立：刚刚王老师讲了三个力量，季峰总总结的四个数字也非常有力量，我想简单讲一讲四个关系，这是我第二次来金地龙城中央，三年前来过，士别三年，城别三日当刮目相看。今天是闭门会议，很多销售的同事在这里，希望对大家有一点启发。

资深媒体人-贺立立

去年东进讲得很火，今年不一样了，突然讲大湾区，所以首先我们要讲清楚东部和西部的关系。深圳人犯一个错误，不是左就是右，不是东就是西，其实不是这样的概念，刚刚世泰老师把粤港澳大湾区的意义都讲得很清楚，粤港澳大湾区不仅仅是深圳西部的大湾区，它是整个深圳的大湾区，也是9+2的大湾区，这个红利我们一定可以享受，我们一定要跟大家普及一下，你想一下西部的楼市是什么概念，最低是8万+，宝安西乡都是这样，8万+、10万+、12万+以上的楼市翻一番的概率，跟我们这边3万+、5万+，甚至6万+、7万+翻番的概率，谁的概率大？这是我想讲的第一个关系。

第二是讲清楚东部中心城的关系，原来东进的规划，东部中心是龙岗中心+坪山中心，我们自己要有充分的自信，东部只有一个中心，龙岗+坪山中心不可想象，隔了多远的距离？而且龙岗有绝对的实力，因为我们建设了十年、二十年，我们的成熟配套肯定是坪山不能比的，所以龙岗只有一个中心。龙岗中心城已经成熟了，但大家讲龙岗中心城的产学研比较多，城不光要有城，还要有市，就是像南山一样的总部基地、商业氛围、大型商圈，大家买商务公寓大多是做投资的，刚才说的“三馆一城”也好，万科里商务中心也好，包括未来世茂还有大量的商业、公寓、写字楼、酒店，这些东西一定要不停地说，我们就是东部唯一的中心，这样的氛围已经成熟了。其实我对东部中心也很看好，我跟朋友说深圳最好住的地方就是龙岗中心城。

第三个要弄清楚的就是龙岗中心城现在的阶段，前段时间我跟周总、王老师等几个人去佳兆业又一城做小范围交流，出稿时我发现佳兆业的策划经理对市场非常敏感，对龙岗中心城的表述有自己的认识，最后龙岗中心城的表述全部变成“大运新城”，接下来我们项目要讲的关系就是大运新城和龙岗中心城的关系，我觉得也应该讲清楚，为什么要把这两个区分来说呢？其实就是舆论风向的问题，因为龙岗中心城现在不在风口上，但大运新城绝对在风口上，刚才季峰也说了，深圳最高的楼在那里，当初世茂中心奠基时，旁边的未来城开盘，马上清货，部分住宅、部分公寓，据说圈内某些人在那里买了不少楼，我觉得就是赶上了风口，而不是其他的力量，第一高给龙岗中心城带来的意义不可估量，那边未来是商务中心，那边跟这边是CBD和CLD的概念。

目前市场上批的住宅越来越少，我们是公寓，40年，带阳台、燃气，大家要把公寓和住宅产品的关系讲清楚，因为现在市场上住宅确实太少了，退而求其次，唯一的选择就是真公寓，这一点要跟客户讲清楚了，金地的产品选择做得非常好，五个自在把自己的优势讲得很透彻，我的建议是把这几个关系再梳理一下，相信这个项目在市场上肯定会有很好的反映。

主持人（周学军）：感谢吴总的致辞，刚才吴总讲到一个数据，有很多国际大学城的师生来这里租房，为什么会这样呢？国际大学城附近出租的房源还真不多，因为那边当时是以自住为主，公寓非常少，只有天健阳光有公寓，未来这么多的人群肯定要找群居的地方，将近2000套公寓的大社区未来是很吸引住户关注的地方。

这个片区过了桥就是龙岗核心区，万科里、万科广场、政府单位、红立方，“三馆一城”已经开业了，片区周围的配套是最完善的。接下来我想把话筒交给王老师，王老师是著名城市人文学者，他是看着深圳这座城市成长起来的，我想听听王老师对龙岗有哪些感情。

王世泰：谢谢学军。刚才工作人员的介绍和东道主的致辞，都让我们对这个项目有了更加通透的理解，学军也把第一个发言的机会给了我，我内心非常感动，我多次说过，我可以天马行空地去讲，但是怎么梳理发言的思路，这次可能是历次发言当中最难的一次，因为今天的内容太丰富了。不久之前大家都参加过金地三十周年庆典，金地作为中国楼市最早的开拓者，在中国城市建设中创造的业绩，并且给了我们这样一个启示，他们是“从中心到中心”，在全国的城市版图上落下了闪闪发光的金地印记，如果要写中国城市化发展史，或者中国楼市的经典案例，无疑金地会占很多篇幅。

著名城市人文学者-王世泰

今天的命题非常好，“城别三日当刮目相看”，这句话也许是《史记》或其他典籍上说的“士别三日”，我们对金地龙城中央别了三年也好，别了三个月也好，别了三日也好，我们时时都能感到它的变化，能感到它脉搏的跳动，这个变是怎么变？刚才东道主讲了很多，学军也用他自己的生活体验告诉我们，但我想从另外一个维度来解读。从自然常识和科学理论来说，你刮目相看是因为它变了，变是因为有力，一个静止的物体是不可能变的，为什么金地龙城中央自在寓的推出使我们感到变化呢？我觉得有三种力：

一是驱动力。我们都知道粤港澳大湾区、东进战略等，像巨大的引擎推动着深圳这座城市，我们所在的龙岗区的巨大发展。今天我不在这儿铺开讲，因为我们在很多论坛、峰会都说到了粤港澳大湾区规划的落地会给9+2城市带来的变化，深圳作为其中的明星城市之一，带来的变化更大。6月8日由瑞桥董事长组织的粤港澳大湾区产业峰会上，我们听到了粤港澳大湾区规划的起草人之一的高层智囊人士介绍粤港澳大湾区勾画的由来和未来的愿景，我们听得心潮澎湃，它的担当和使命不光是一般意义上讲的这个城市群有多大的经济上的发展或者GDP的增加，它要承担很多伟大的使命，我们知道这样一种驱动力作为国家战略，作为国家意志，在这片土地上落地，这个地方发展的变化，不仅是刮目相看，未来的变化可能是更宏大的，而金地龙城中央一期、二期、三期正好印证了这一势头。所以我讲的第一个变化是驱动力，我们要承认这种大局的驱动力。

二是聚合力。刚才听了很多介绍，在龙岗中心城这片土地上，如果讲交通，有五纵三横全维度交通网络，举一个最切实的例子，凤凰树先生刚才从3号线地铁站走过来，他走在路边的时候，我坐着风语的车，看到他了，招手请他上车，他坚持不坐车，他说我就要走一走，500米就从地铁站到龙城中央了。在一个2000多万的城市，坐地铁，走500米就可以到达的地方一定是中央。更不要说政务中心、文化中心、艺术中心，诸多场馆，还有即将耸立在一块土地上680米标高的深港国际中心，这就是一种聚合的力量。我特别看重大运中心和国际大学城，大运中心是代表着深圳向世界张开怀抱的建筑物，或者是一个符号，或者是一个地标，它容纳的是国际赛事这样的充实内容，把深圳市民的一般体育锻炼和世界风云结合起来。更重要的是国际大学城，刚才学军说西丽有大学城，更偏重于成人教育，是许多大学的深圳研究生院，而龙岗的国际大学城是香港、莫斯科等著名的大学落实在深圳，这些力量聚合在一起会产生智慧的高地、创造的高地、人才的高地，未来是财富的高地。刚才东道主已经讲了，为什么有人会住过来？哪儿来的人？国际大学城，现在可能是寄寓在这里，要上学、读书、研究，他们的智慧带来变化时，就不仅仅是寄寓的空间，而是会深化出很多创造性成果的地方，会产生就业和财富的地方。这些聚合力让龙岗中心城以及在龙岗中心城核心位置的龙城中央具有了特别不一样的价值。

三是内生力。金地龙城中央这一51万平米的社区自身不断打造和完善的美好生活，自在寓带阳台，有燃气，真公寓，而且是三大服务体系，真的让你感到自在、自得，你可以居住，也可以投资，这一切是它内生的，这种内生的支撑点体现了对人性的关怀，否则就不要考虑带阳台了，也不需要让你有燃气，不需要提供金地物管那么好的服务，这一切都是为了让你在这儿越住越自在，这个时候的自在寓是真真实实的自在寓。

我对“城别三日当刮目相看”的理解就是这三种力量的推动、带动和内生，第一个是物理反应，第二个是化学反应，第三个是人文提升。

主持人（周学军）：非常感谢工作人员的详细讲解，龙岗中心城的变化确实让业内人士很震撼，这几年龙岗中心城崛起的不单单只是房地产，也崛起了很多基础建设、政府物业和产业，大家有没有看过最近一期《奔跑吧兄弟》？这一期《奔跑吧兄弟》是在香港中文大学拍的，主要的背景是人工智能，把香港中文大学人工智能研发运用通过节目全部展现出来，让人看了之后很震撼，没想到人工智能能做到这样的高科技。

活动现场

龙岗国际大学城的快速建立以及北理莫斯科大学的开学，让龙岗中心城的大学氛围越来越浓，深圳有两个大学城，一个是南山的西丽大学城，西丽大学城不是全日制大学城，只是再续教育和研究生培养的大学城，而龙岗国际大学城是真正全日制大学城，面向全球全国招生，未来还有八所大学要进来，校舍目前都在建，按照政府的规划，龙岗国际大学城未来会有40万人入住。

刚刚的PPT中也讲到，未来龙岗将是深圳最具智慧的城区，这一点都不假，会有很多高智慧人群、高科技人才聚集到龙岗，所以龙岗以后不只是卖房子，它也是宜居宜业宜商宜学的综合优质城市。我住在龙岗，很有发言权，我住过很多区，如果再让我选择，我还是会选择龙岗，通过我的号召，吸引了很多住在南山的朋友搬到龙岗，搬过来之后，大家觉得住在龙岗的感觉很幸福，很实在，自在寓确实契合了龙岗的休闲、悠闲、慢节奏生活。

今天为什么没有把一位主要嘉宾放在前面？因为考虑到今天的直播，我不希望主要嘉宾的讲话和其他嘉宾的讲话格式发生变化，所以我特意把PPT讲解放在前面。接下来请出今天的东家吴总给大家致辞，有请！

吴总：非常感谢周总，也非常欢迎阿泰老师、凤凰树老师、弓鸣老师以及各位老师，大家都是金地的老朋友，之前参加过金地三十周年的活动。

金地营销部区域部门副经理吴季峰

这个项目叫龙城中央自在寓，我用一些数字来分析一下：

一是这个项目是千亿金地在深圳三十年，项目是深圳金地“第二好的金地”，“第一好的金地”是市民中心旁边的深圳中心天元，它敢叫这个名字，也做出了非常好的产品，位置非常核心，我觉得中心天元是“第一好的金地”。“第二好的金地”就是龙城中央，它跟“第一好的金地”有很多共通的特点，都是多维中心齐聚，聚集了行政中心、交通中心、文化中心、休闲中心、商务中心、商业中心，深圳中心天元是深圳最中心的地方，龙城中央是深圳东部最中心的区位，所以我认为这个项目是“第二好的金地”。

二、“第一好的金地”和“第二好的金地”之间的距离，正常开车从皇岗路上梅观，走南坪、水官一路下来，大概40分钟左右，未来地铁14号线快线开通后，我数了一下站点，深圳中心天元楼下就是岗厦北，从岗厦北出发到清水河、布吉、石芽岭，9个站可以到大运，从大运枢纽换乘3号线（爱联、吉祥、龙城广场），大概11个站可以从龙城中央到深圳中心，这是我要分享的第二个数字：11。

第三个数字，大家可以拿出手机，导航“深港国际中心”，直线距离是3.6公里，步行大概4点几公里。

第四，正如周总所言，龙岗“城别三日当刮目相看”，更加醇熟，更加国际化，一期公寓已经入伙了，目前有一些国际友人住在公寓，我们去访谈，有不少都是来自香港中文大学的师生，他们也愿意花更高的租金住在更好的社区，我问他们为什么不住在学校那边，他们说学校那边目前蒸蒸日上，大兴土木，而这边的配套已经非常成熟，文化馆、大剧院、科技馆、少年宫都有了，非常悠闲、自在。这个项目对买家而言，非常适合自住，也非常适合投资，有金地三十年科学筑家，也有金地物业的金牌管家和拎包入住和长租公寓服务，不管是投资客户还是租住的客户，都更加自在，聚集了金地三十年以及大盘开发的经验，在这样一个多中心齐聚的新中心打造自在寓产品，希望大家能成为我们的业主。

代理：谢谢各位老师光临我们项目，下面由我跟大家简单分享一下项目的价值。

介绍项目

目前炙手可热的城市规划就是粤港澳大湾区，在大湾区下，深圳绝对是值得市场上的投资客投资的城市，全球科技创新中心地位，2017年GDP已经赶超香港和广州了，深圳的城市发展力绝对是全国值得关注的城市，对人口的吸引力排名第一，未来居住需求属性也非常值得期待。

在这样的背景下，我们想跟大家聊一下东部龙岗。1.4万亿东部战略规划之下，龙岗已经发生了非常大的变化，从2017年的GDP可以看到，龙岗以3858.2亿元GDP总值赶超福田和罗湖传统关内区域，目前仅次于南山，这个数据相当于罗湖将近2倍的数字，龙岗正在以非常快速的发展力在深圳占据非常重要的席位，未来它也会作为东进轴心区域发展，占据未来深莞惠一体化的桥头堡地位。

龙岗未来将打造高水平深圳东部中心，在这个战略之下，未来的龙岗值得期待。一是700米粤港澳国际新地标，未来投资500亿打造，将会成为深港国际会议展览中心和深港国际鼹艺中心，一系列城市规划都将落地龙岗大运。龙岗的产业也在飞速发展，龙岗目前在大力发展战略新兴产业，包括机器人、智能装备、可穿戴等非常前沿的产业都在龙岗有非常好的发展，目前龙岗的产业规划园包括国际低碳城、大运新城、坂雪岗科技城等都有非常好的发展前景，未来龙岗要打造东部产业创新智核。从目前的一心两轴点可以看到，龙岗中心城就是要成为龙岗片区的东部中心。

人才引进方面，龙岗也花了非常大的手笔，未来投资130亿打造国际大学城，战略规划高于西丽大学城，目前大学城引进的学校规格非常高，包括香港中文大学、北理莫斯科大学等一级国际学区，未来这里将成为深圳智慧指数最高的区域之一，预估未来将引进10万亿创新创业高端人才。

未来还会有14号线，14号线的战略地位可以等同于11号线，11号线的开发非常快速地带动了沙井、福永等区域的发展，14号线未来2-5年时间将会投入使用，从全市目前的房价格局来看，东部8个站，从福田出发可以到达宝安中心区，也可以到达龙岗中心区，龙岗中心城相比宝安的价值还有很大的发展空间。

龙岗的国家级生态区在广东省具有非常重要的地位，龙岗目前是屈指可数的绿化生态指标非常高的城市，也是非常宜居的城市。

第三极背景下，我们来聊一下项目一站式国际生活圈环绕的金地龙城中央。

金地龙城中央已经发展两期了，整体有51万建面，即将入市的是第三期产品——金地龙城中央自在寓。其所在的位置是双中心重叠的区域，位于龙岗区政府、“三馆一城”旁，是龙岗中心城非常核心的地段。从区位图可以看到，它是多中心齐聚的东部CBD，周边环绕龙岗行政中心、文化艺术中心、生态中心、商务中心、商业中心、交通中心六大中心于一体。政府所在，必定中心，项目距离龙岗区政府的行政配套仅1公里范围内，周边交通配套非常完善，坐落于龙岗大道和龙翔大道、龙城大道三条非常重要的主干道旁边，3号线吉祥站和龙城站双地铁口，400米可以到达龙城站，未来“三馆一城”还会有天桥规划，通过龙城的天桥可以直接到达地铁口。14号线可以在8-10站的距离到达福田CBD，约半个小时。

堪比福田市民中心的龙岗市民中心，也即龙岗“三馆一城”，这里将享受比市民中心更高配的市政配套，包括公共艺术馆、科技馆、青少年宫、深圳书城龙岗城，项目距离高端配套一路之隔。

周边环绕着龙岗最核心的几大商配，一是龙岗首个下沉式24小时营业的万科里商业，对面有非常大型的shoppingmall万科广场，龙岗最大的cocopark山姆会员点，奢享城市最繁华的商业配套。

最难能可贵的是生态，对面有1.3万平河滨公园，在城央地段享受难得的生态配套，目前市场上的项目都很难找到这样高配的绿化配套。对面一路之隔是华南最大的人文广场，将近15万平的龙城广场，对居住人群来说是非常高规格的休闲场所。

最被看中的一个升值因素是旧改，项目周边的旧改体量非常大，我们是片区最先动工的旧改项目，周边将近150万建面的合正龙腾旧改很快就会入市，中建将近500万的龙腾旧改也在持续动工，片区沿龙岗线，从爱联到吉祥、龙城广场三个地铁口的旧改持续爆发，促进片区房价的增长。

这是三期的落位，刚刚各位老师去看过样板房，项目总共有三期产品，包括住宅、商务公寓、写字楼和5万平休闲街区式商业，三期由四栋商务公寓组成，户型产品非常好，是市场上非常难得的真公寓产品，带阳台，市场上很多公寓产品，包括办公改的商务公寓产品、普通商务公寓产品都没办法享受人居配套，带阳台。此外，厨房都是明厨，可以通燃气。41平可以做到一房一厅，64平两房一厅，78平可以做到三房一厅，金地高品质、精心设计的五心精装公寓。

在区域配套、周边配套和项目高规格的打造之下，还可以享受金地的三大服务体系：一是金地物业享家，金地物业是连续多年物业满意度冠军，目前品牌价值超过50亿，是非常好的一家物业公司。其次是享受到金地新家拎包入住服务，金地新家目前的发展非常好，可以给到业主全系列硬装+软装服务，业主可以拎包入住，目前在发的长租公寓可以解决业主后期的租赁难题。

在这样的配套之下，可以总结为几点：

一是格局越大越自在，在粤港澳大湾区下深圳最有发展潜力的东部CBD，购买房产越东进越自在。

二是方向越对越自在，

三是交通越便捷越自在，龙城中央是非常醇熟的大城，这样的物业也是越醇熟越自在的物业。

主持人（周学军）：来了就是龙岗人，欢迎大家来到龙岗中心城。记得2015年我们在这里举行过一场同样规模的专家沙龙，当时我们跟吴总有一个约定，就是等新产品出来之后再来一次，今天是继三年前之约，也是很多业内专家阔别龙岗三年之后再一次来到龙岗中心城，相信很多朋友对龙岗中心城的变化会有很多感触，今天的主题“城别三日当刮目相看”真的契合了这三年龙岗中心城的变化，也包括今天龙城中央的变化。