观点tips：
1、房地产选筹和买股票一个道理，选股不选市场。特别是市场没有大涨的前提下，更要用心选筹。
2、临深片区来看，如果具备两个条件就可以入手：一是有大的基建交通改善，如地铁、高速公路、跨海大桥等，二是传统投资智慧还未发掘之地，才有机会抢占投资先机。
3、限价是创造好的选筹时机，限售是为了防止资产泡沫崩盘。
4、一条大桥通车对加强两地交流的影响是比高铁等陆地交通更明显，也能更快地缩小两地房价差距。罗湖桥是香港人到深圳投资的起点，带动深圳房价第一波上涨，深圳湾大桥带动后海房价起飞，深中通道令中山房价两年翻了三倍。
5、昨天的香港、今天的深圳、明天的珠海，湾区置业要放下过往的投资偏见，珠海值得关注。
随着粤港澳大湾区规划出台即将出台，湾区物业热度再度升温。双玺500万蹲和华润城200万风雨中排队的“盛况”几十年来楼市罕见，连大空港概念股楼盘沙井“博林君瑞”上周末开盘也近乎秒光。
经济通胀压力不减，买房无论是置业还是投资，本质上都是刚需。但在深圳靠运气摇号买房致富的年代，环顾粤港澳大湾区，是否还有其他的投资机会？本次小编邀请了资深房地产投资专家罗振坤博士，一探罗博士三十年房地产投资经验背后底层逻辑。
说起罗博士，房地产行业内的人都不陌生，他的标签除了操盘手、投资大咖，还是个美食家。罗博士投资经历从香港到深圳，再到抄底中山、东莞等地，在粤港澳大湾区规划即将出台之际，他会把下一个投资标的城市选在哪里成为行业内关注话题。
操盘深圳澳城1618项目，罗博士被誉为楼市名副其实“预言帝”。早在2008年底，他成功预言楼市触底反弹，2014年又精准了预测深圳楼市三年翻番，也是首个预判“深圳湾房价会到30万”的深圳地产人。
当然，最为行业内所乐道的还是他2015年入手中山的事迹。2015年中，他带领身边小伙伴以众筹方式在4000元/平低价成功抄底中山火炬区。罗博士介绍，当时带着小伙伴入手了几套，每套138平带装修总价才56万不到，现如今170万随时都可以出手，这相当于每套以16万左右的成本三年时间盈利110万有余。“众筹是想让买不起房的人能以5-10万小资金赶上楼市上涨红利，这也和我比较和人分享投资的性格有关。”罗博士说。
面对如今的经济环境，罗博士建议，国际金融危机可能一触即发，A股信心不足政府没有明显托底迹象，楼市限价反倒是给了刚需自住和投资者一个比较好的入手时机。
“如果手上有很多房子，就没必要去配置更多房子，但如果手上没有太多房子，为了追上通胀，可以入手。”罗博士表示，虽然短期内看不到大涨，但长期持有第一是可以追上通胀，第二，5-10年后或者限价放开时可能有很客观的回报。
以下为访谈实录：
Q:现在的投资环境怎么样？
A:这一两年很大概率会碰到十年一遇的金融风暴，尤其是新兴市场。
Q:为什么会有这个担心？
A:过去十年资产泡沫持续增加，是由美国带头的量化宽松引起的。现在美国政府正在有序退出QE，并且进入加息周期，影响投资者心理预期，国际资金会抛售新兴市场资产，使资金回流美国。这个过程中，一旦有触发点，会有大的金融风暴。
Q:这个触发点可能会是什么？
A:这波最大风险来自于国际政治不稳定。
Q:股票还能投资吗？
A:全球股票市场高位，随时有比较大调整，国际股票最好不能碰。国内A股，股民信心不足，政府也没有很明显干预市场，反而有简化新股发行、发行CDR等措施出台。
Q:房地产是否还有机会？
A:国家定调“房住不炒”是长期国策，闭眼赚钱的时代过去了，但国内部分城市房地产还是有机会。调控的目的在于维持房价平稳，不让大涨也不大跌。限价是创造好的选筹时机，限售是为了防止资产泡沫崩盘。
Q:部分有机会的城市怎么去判断？
A:分成三个类型去判断。一类是一线城市，有钱就可以买买买。由于限价出现一二手房价倒挂，但二手房价仍稳中有升，证明市场需求很旺盛。二类是二三线城市，以临深片区为例，如果基建交通可以承接深圳购房外溢需求，也是有机会的。三类是四五线城市，自住没问题，资产配置要谨慎，我是不推荐的。现阶段这类城市市场“繁荣”主要是因为大部分购买力是棚户区改造赔偿的钱，如今棚改出了新政策，后续购买力估计难以支撑市场，有机会要赶快跑。
Q:钱不够买最安全的一线城市，但也想配置资产，你建议怎么做？
A:除了一线城市，二三线城市也是有机会的。房地产选筹和买股票一个道理，选股不选市场。特别是市场没有大涨的前提下，更要用心选筹。举例临深片区来看，如果具备两个条件就可以入手：一是有大的基建交通改善，如地铁、高速公路、跨海大桥等，二是传统投资智慧还未发掘之地，才有机会抢占投资先机。当年我带队去购买中山的时间节点，很多熟悉房地产投资人士都不看好，结果不到半年中山房价翻了一番，两年翻了三番。
Q:你多次提到临深片区，粤港澳大湾区规划也即将出台，还有哪些是可以值得发掘的投资先机或者是价值洼地？
A:粤港澳大湾区的价值洼地，我更看好珠江口西岸—中山、珠海。以前珠江口西岸连接香港、深圳两个核心城市主要靠水运，交通不便。但港珠澳大桥通车、深中通道开工，以及规划中的深珠通道，三大利好会令珠江口西岸交通会有非常大的改善。且深圳人传统投资意见也认为中山、珠海不值得投资，这就是机会。
Q:珠海也是经济特区，为什么会长期受到香港、深圳投资者忽视？
A:我刚刚提到主要原因是交通。香港人很早就开始到深圳投资，但中山、珠海就比较少香港人身影。虽然很多澳门人会去买，但澳门经济体量太小，所以2015年前中山、珠海房价都没有大涨。2015年后，深圳人开始去买中山，中山房价就开启上涨通道。港珠澳通车后，珠海将成为粤港澳大湾区城市群中唯一与香港、澳门陆地相连的城市。香港开车到珠海只需要三十分钟，会把香港购买力带到珠海，珠海有机会成为下一个深圳，两地房价差距会缩小。规划中，深圳也将通过深珠通道与珠海陆地相连，带动深圳购买力外溢到珠海。
Q:港珠澳大桥和深珠通道会对珠海楼市起多大的影响？
A:粤港澳大湾区三个核心城市香港、深圳、澳门，特别是香港是粤港澳大湾区的龙头引擎。一条大桥通车对加强两地交流的影响是比高铁等陆地交通更明显，也能更快地缩小两地房价差距。罗湖桥是香港人到深圳投资的起点，带动深圳房价第一波上涨，深圳湾大桥带动后海房价起飞，深中通道令中山房价两年翻了三倍。港珠澳大桥连接香港、澳门、珠海三地，规划中的深珠通道是连接深圳未来中心前海和珠海，这两条桥会直接缩小珠海与香港、深圳、澳门房价差距。昨天的香港、今天的深圳、明天的珠海，湾区置业要放下过往的投资偏见，珠海值得关注。
Q:听说你还是个美食家，这么推荐中山和珠海，是不是跟美食也有关系？
A:心情不好就去找东西吃，才发现中山和珠海的美妙，爱吃的人不会穷的。
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