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【楼市大咖说】买遍了粤港澳大湾区的罗博士 下一站选哪里?

爱国湘军 发布时间:2018.06.27 09:07:29
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 观点tips:

1、房地产选筹和买股票一个道理,选股不选市场。特别是市场没有大涨的前提下,更要用心选筹。


2、临深片区来看,如果具备两个条件就可以入手:一是有大的基建交通改善,如地铁、高速公路、跨海大桥等,二是传统投资智慧还未发掘之地,才有机会抢占投资先机。


3、限价是创造好的选筹时机,限售是为了防止资产泡沫崩盘。


4、一条大桥通车对加强两地交流的影响是比高铁等陆地交通更明显,也能更快地缩小两地房价差距。罗湖桥是香港人到深圳投资的起点,带动深圳房价第一波上涨,深圳湾大桥带动后海房价起飞,深中通道令中山房价两年翻了三倍。


5、昨天的香港、今天的深圳、明天的珠海,湾区置业要放下过往的投资偏见,珠海值得关注。


 

随着粤港澳大湾区规划出台即将出台,湾区物业热度再度升温。双玺500万蹲和华润城200万风雨中排队的“盛况”几十年来楼市罕见,连大空港概念股楼盘沙井“博林君瑞”上周末开盘也近乎秒光。


经济通胀压力不减,买房无论是置业还是投资,本质上都是刚需。但在深圳靠运气摇号买房致富的年代,环顾粤港澳大湾区,是否还有其他的投资机会?本次小编邀请了资深房地产投资专家罗振坤博士,一探罗博士三十年房地产投资经验背后底层逻辑。


说起罗博士,房地产行业内的人都不陌生,他的标签除了操盘手、投资大咖,还是个美食家。罗博士投资经历从香港到深圳,再到抄底中山、东莞等地,在粤港澳大湾区规划即将出台之际,他会把下一个投资标的城市选在哪里成为行业内关注话题。


操盘深圳澳城1618项目,罗博士被誉为楼市名副其实“预言帝”。早在2008年底,他成功预言楼市触底反弹,2014年又精准了预测深圳楼市三年翻番,也是首个预判“深圳湾房价会到30万”的深圳地产人。


当然,最为行业内所乐道的还是他2015年入手中山的事迹。2015年中,他带领身边小伙伴以众筹方式在4000元/平低价成功抄底中山火炬区。罗博士介绍,当时带着小伙伴入手了几套,每套138平带装修总价才56万不到,现如今170万随时都可以出手,这相当于每套以16万左右的成本三年时间盈利110万有余。“众筹是想让买不起房的人能以5-10万小资金赶上楼市上涨红利,这也和我比较和人分享投资的性格有关。”罗博士说。


面对如今的经济环境,罗博士建议,国际金融危机可能一触即发,A股信心不足政府没有明显托底迹象,楼市限价反倒是给了刚需自住和投资者一个比较好的入手时机。


“如果手上有很多房子,就没必要去配置更多房子,但如果手上没有太多房子,为了追上通胀,可以入手。”罗博士表示,虽然短期内看不到大涨,但长期持有第一是可以追上通胀,第二,5-10年后或者限价放开时可能有很客观的回报。

 

以下为访谈实录:


Q:现在的投资环境怎么样?

A:这一两年很大概率会碰到十年一遇的金融风暴,尤其是新兴市场。


Q:为什么会有这个担心?

A:过去十年资产泡沫持续增加,是由美国带头的量化宽松引起的。现在美国政府正在有序退出QE,并且进入加息周期,影响投资者心理预期,国际资金会抛售新兴市场资产,使资金回流美国。这个过程中,一旦有触发点,会有大的金融风暴。


Q:这个触发点可能会是什么?

A:这波最大风险来自于国际政治不稳定。


Q:股票还能投资吗?

A:全球股票市场高位,随时有比较大调整,国际股票最好不能碰。国内A股,股民信心不足,政府也没有很明显干预市场,反而有简化新股发行、发行CDR等措施出台。


Q:房地产是否还有机会?

A:国家定调“房住不炒”是长期国策,闭眼赚钱的时代过去了,但国内部分城市房地产还是有机会。调控的目的在于维持房价平稳,不让大涨也不大跌。限价是创造好的选筹时机,限售是为了防止资产泡沫崩盘。


Q:部分有机会的城市怎么去判断?

A:分成三个类型去判断。一类是一线城市,有钱就可以买买买。由于限价出现一二手房价倒挂,但二手房价仍稳中有升,证明市场需求很旺盛。二类是二三线城市,以临深片区为例,如果基建交通可以承接深圳购房外溢需求,也是有机会的。三类是四五线城市,自住没问题,资产配置要谨慎,我是不推荐的。现阶段这类城市市场“繁荣”主要是因为大部分购买力是棚户区改造赔偿的钱,如今棚改出了新政策,后续购买力估计难以支撑市场,有机会要赶快跑。


Q:钱不够买最安全的一线城市,但也想配置资产,你建议怎么做?

A:除了一线城市,二三线城市也是有机会的。房地产选筹和买股票一个道理,选股不选市场。特别是市场没有大涨的前提下,更要用心选筹。举例临深片区来看,如果具备两个条件就可以入手:一是有大的基建交通改善,如地铁、高速公路、跨海大桥等,二是传统投资智慧还未发掘之地,才有机会抢占投资先机。当年我带队去购买中山的时间节点,很多熟悉房地产投资人士都不看好,结果不到半年中山房价翻了一番,两年翻了三番。


Q:你多次提到临深片区,粤港澳大湾区规划也即将出台,还有哪些是可以值得发掘的投资先机或者是价值洼地?

A:粤港澳大湾区的价值洼地,我更看好珠江口西岸—中山、珠海。以前珠江口西岸连接香港、深圳两个核心城市主要靠水运,交通不便。但港珠澳大桥通车、深中通道开工,以及规划中的深珠通道,三大利好会令珠江口西岸交通会有非常大的改善。且深圳人传统投资意见也认为中山、珠海不值得投资,这就是机会。


Q:珠海也是经济特区,为什么会长期受到香港、深圳投资者忽视?

A:我刚刚提到主要原因是交通。香港人很早就开始到深圳投资,但中山、珠海就比较少香港人身影。虽然很多澳门人会去买,但澳门经济体量太小,所以2015年前中山、珠海房价都没有大涨。2015年后,深圳人开始去买中山,中山房价就开启上涨通道。港珠澳通车后,珠海将成为粤港澳大湾区城市群中唯一与香港、澳门陆地相连的城市。香港开车到珠海只需要三十分钟,会把香港购买力带到珠海,珠海有机会成为下一个深圳,两地房价差距会缩小。规划中,深圳也将通过深珠通道与珠海陆地相连,带动深圳购买力外溢到珠海。


Q:港珠澳大桥和深珠通道会对珠海楼市起多大的影响?

A:粤港澳大湾区三个核心城市香港、深圳、澳门,特别是香港是粤港澳大湾区的龙头引擎。一条大桥通车对加强两地交流的影响是比高铁等陆地交通更明显,也能更快地缩小两地房价差距。罗湖桥是香港人到深圳投资的起点,带动深圳房价第一波上涨,深圳湾大桥带动后海房价起飞,深中通道令中山房价两年翻了三倍。港珠澳大桥连接香港、澳门、珠海三地,规划中的深珠通道是连接深圳未来中心前海和珠海,这两条桥会直接缩小珠海与香港、深圳、澳门房价差距。昨天的香港、今天的深圳、明天的珠海,湾区置业要放下过往的投资偏见,珠海值得关注。


Q:听说你还是个美食家,这么推荐中山和珠海,是不是跟美食也有关系?

A:心情不好就去找东西吃,才发现中山和珠海的美妙,爱吃的人不会穷的。

 


 


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