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深圳上半年:二手房“三价合一”,新房打包整售、“摇号”选房!

晶晶乐道 发布时间:2018.06.30 00:20:21
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2018年,又“逢”8年。1998年,亚洲爆发金融危机;2008年,美国次贷危机爆发。因此,一进入2018年,就有人开始焦虑。


然而,2018年上半年,却过得非常平静。而对于深圳楼市来说,上半年也可谓是,平淡中有故事,政策下有惊喜。


“三价合一”下和新房限价下,深圳优质新盘受到表现出强有力的市场认可度。而粤港澳大湾区规划虽未能出台,但是有利于深圳发展的各种规划频频出台。如果上半年有最佳表现奖,应该颁给深圳新房市场和深圳规划新政,带给我们一个有活力的深圳未来。


关键字1打包整售


事件


今年前4月,深圳商务公寓大宗及整售市场案例频发,商办成投资新宠,高端公寓也逐步受到市场青睐。以下为今年上半年整包出售事件:


1月,龙华“红山6979”二期168套办公产品被整购,交易金额超25亿,新年首个开盘的福田“宝树台”公寓约200余套被洽谈整售。3月27日,汇德大厦被“打包”整售,其备案总价达到41个亿。4月5日,华联全景商务公寓共计260套,总计价值约8.1个亿,被打包买走。4月9日,万科臻山府5栋打包成人才房。4月10日,宝能城花园56套住宅被一公司打包,总价4.21亿。



问题:打包整售给深圳市场带来什么影响?


回答:


1、深圳未来发展前景良好,资本市场闻风而来,整购交易频频出现。基于目前政策大力扶持租赁市场,预计未来,深圳仍然会有整购情况发生,尤其是商业地产这一领域,为长租市场补充能量。。


2、打包整售情况,和热盘售罄情况一样,都说明了目前的深圳市场,热点区域、热点楼盘,对于置业者和机构都有很大吸引力,在优质配套和潜在规划加持下,好房子不愁卖,就怕缺货。


关键字2“摇号”选房


事件:


1、5月30日,招商双玺采用现场邀请政府主管部门+公证处抽签选房的方式开盘,以及需冻结500万换得抽取5000万购房资格,曾一度掀起深圳楼市浪潮。这也是深圳首次邀请政府介入选房。


2、6月15日,万科蛇口公馆自主邀请公证处参与选房顺序摇号,在前海公证处采用公证处系统摇号。6月16日根据这个顺序进行现场选房。这样的选房方式得到不少购房者的认可,认为这样公平公正公开。


3、6月21日,华润城润府三期发布的销售公示方案显示,此次共推售741套住宅,也是通过邀请前海公证处进行选房顺序公证摇号的方式,而购房者仅1个半工作日准备诚意登记申请的所需资料。尽管如此,成功认筹的人数却高达6776个,这是今年深圳推盘量最多、认筹人数最多、关注度最高的楼盘,而认筹人数多也意味着中签率小。



问题:深圳下半年楼市会怎样发展?


回答:


1、深圳新房限价,使得新房开盘价低于周边二手房价格,将在今年下半年继续延续,新房依旧是深圳置业者关注区域。下半年预计也仍有性价比很高的新盘入市。


2、目前,深圳有两个热度楼盘,采用“诚意登记”、“公证摇取选房顺序号”、线下“公证选房”的方式,受到置业者认可,未来可能更多的热度楼盘会延续此种方式进行开盘。


3、对于以公司名义买房的投资客来说,热盘开发商也在自发调整自己的销售对象。万科蛇口公馆、华润城三期都采用个人、家庭优先的方式,而两盘全部被自然人买走。未来热盘会优先考虑个人、家庭的销售方式,应该会继续延续。


关键字370年租赁宅地


事件


2月1日,深圳出让三宗“只租不售”宅地,被人才安居集团以11.18亿包揽。(平湖地块3.25亿,楼面价10477元/平;宝龙地块5.86亿,楼面价6411元/平;坪山地2.07亿,楼面价4953元/平)。



问题深圳未来土地供给方向是怎样的?


回答:


1、土地稀缺的深圳,未来主要靠城市更新来释放土地压力。数据显示,截至今年5月31日,深圳全市列入城市更新单元计划项目共计688项,涉及拆除用地面积约52.73平方公里;已批城市更新规划项目417项,涉及拆除用地面积31.69平方公里,规划批准开发建设用地面积21.95平方公里;累计供应用地面积约15.41平方公里。


2、上半年,深圳官方定调,今年预计深圳将出让自持租赁用地6-8宗。依照这半年来,深圳3宗宅地均以70年租赁地形式出让,下半年,深圳仍可能有3-5宗自持租赁用地出让。


关键字4三价合一


事件


3月28日,多次传言的“三价合一”终于确定在深圳施行,为坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。


但同时,置业者在购买二手房时,税费增加、首付增加。“三价合一”成为今年上半年最“震动”深圳的楼市政策。



问题:三价合一对深圳二手房市场影响大吗?


回答:


1、很遗憾,三价合一对深圳二手房市场影响并没有想像中大,据房网数据中心统计,3.29-4.27一个月二手房成交6885套,比3月份还多。


2、买卖者的心态变化,许多业主惜售,干脆不卖了;买家觉得价格应该再低点。


3、新房市场因限价吸引了一部分本身想买二手房的置业者。调控期,价格才是王道!


关键字5深圳二次“房改”


事件


6月5日,深圳发布 《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。被称为时隔20年,深圳启动二次“房改”。


意见指出,2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。市场商品住房,占住房供应总量的40%左右。



问题:二次“房改”对未来深圳楼市有何影响?


回答:


1、中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,将来深圳的普通商品住房和豪宅之间的价格可能会进一步拉大。


2、深圳市房地产中介协会研究总监徐枫表示,建议进一步减少人才房在保障房中比例。人才的认定是靠市场,不是靠政府。如果是人才,意味着获得资源的能力高于社会平均水平,也不需要政府在住房方面提供保障。


3、房网著名剑客、资深户型专家凤凰树表示,深圳楼市再出发找到新起点:建立全国第一个公建房占主体的住房供应系统,进而成为全国第一个公建房比例最高的城市。


4、中原地产首席分析师张大伟表示,深圳过去几年最大的问题是土地供应少,未来对市场的影响也主要看,供应量的完成情况,以及人才房等保障类型房屋是否具备投资属性。


关键字6光明区


事件


5月25日,国务院同意设立深圳市光明区,将深圳市宝安区的光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道划归光明区管辖,以光明街道、公明街道、新湖街道、凤凰街道、玉塘街道、马田街道的行政区域为光明区的行政区域,光明区人民政府驻光明街道广场路1号。



问题:光明区未来会经历怎样的发展?


回答:


1、2007年8月19日,光明新区挂牌成立,是深圳市设立的第一个新区。到目前设为光明区,已历时10年。龙华区、坪山区已于前年“转正”,功能区仅剩大鹏新区。


2、未来光明新区轨道交通会有大的提升。四条轨道交通:6号线(在建)、13号线(规划)、18号线(规划)、29号线(规划)。特别要提到13号线(深圳湾口岸-光明上屋北站),因为它和11号线一样,是一条快线,无疑是光明未来的居住属性有很大的利好。


3、深圳十六大重点规划区域中,光明唯一入选的凤凰城,也将成为新的光明中心区域。


关键字7深圳“第11区”


事件


由深圳市委办公厅、市政府办公厅发布的《关于深圳市组织实施深汕特别合作区机制体制调整的工作方案》显示,成立由深圳市委书记王伟中、市长陈如桂挂帅的领导小组,副组长则由多位市领导组成,成员单位包括数十个政府职能部门。


《方案》指出,核定鹅埠镇、小漠镇、鲘门镇、赤石镇(含圆墩林场)改设街道的编制职数。四个镇将改为街道,要开展居民身份证、户口本、车牌、社保卡等更换工作。深汕特别合作区因此被称为深圳“第11区”。



问题:深汕合作区是否有地产投资价值?


回答:


1、深汕合作区距离深圳较远,且未来引入的产业,都是不适合在深圳发展的大型工业、旅游业为主,居住属性不一定好。


2、合作区地大物广,万一来个产业就自配人才房,感觉未必有商品房用武之地。


3、为深汕合作区和深圳高兴是对,但要是觉得有投资价值,那确实感觉有些遥远。


关键字8海洋新城


事件


3月15日,市规土委发布深圳市海洋新城城市设计国际咨询预公告,公告显示:深圳市海洋新城(大空港半岛区)是继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。


海洋新城位于大空港规划区西北部,北起茅洲河口,东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻,南侧紧邻宝安综合港区一期工程,西至交椅沙,规划面积约7.44平方公里。



问题:海洋新城未来为大空港带来怎样发展?


回答:


1、对于海洋新城,官方的定位是:“继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。”,可见海洋新城的重要性,为大空港带来更为宏大的战略发展计划。


2、海洋新城选址的大空港是一片填海净土,规划总面积约95平方千米。这样的属性,使得大空港易规划、易开发,就像宝安填海区域一样,建设后效果会更科学、更合理,建设速度也会更快。


3、海洋新城拥有重点项目中欧蓝色产业园、深圳海洋国际会议中心,未来大空港片区规划12号线、18 号线、20 号线、30号线共4条城市轨道,其中18号线、20号线、30号线从海洋新城规划区内穿越,前景可期。


关键字9深莞惠试验区


事件


4月21日,深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议在河源市召开,大会透露,参照深汕特别合作区有关做法,推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设跨行政边界的 功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。



问题:深莞惠试验区会建在哪里?


回答:


1、深莞惠三市有着很深的渊源,在1979年之前都属于惠阳地区,1979年深圳成为中国首批特区城市与惠州分开,1988年东莞独立设市也与惠州分开。


2、试验区三地规划建设,最可能是在三地交接位置,因此,东莞清溪、惠州新圩最为可能。


3、从试验区参照深汕区,说明东莞、惠州对于深圳参与建设城市的认可度和配合度非常高,是良好信号。


关键字10三次降准


事件


今年以来,央行已经实施了三次定向降准。


第一次是1月25日开始实施的面向普惠金融的定向降准。第二次是4月25日实施的定向降准置换9000亿元MLF。第三次是7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。



问题:央行三次降准对于楼市有何意义?


回答:


1、央行三次降准,机构预计释放长期流动性15500亿元。第一次是1月25日定向降准,释放长期流动性约4500亿元;第二次是4月25日定向降准,释放增量资金约4000亿元;第三次7月5日定向降准,可释放资金约7000亿元。


2、在降低存款准备金之后,各商业银行的信贷规模将增加,个人住房的按揭规模也将受到利好影响。目前贷款利率普遍上涨15%-20%,这个政策或许会有所缓解和稳定。对开发商是好事,近期的资金压力非常大,这次降准相信会有一点点缓解。。


3、对楼市形成小幅利好,但并未改变货币稳健中性的总态势。中原首席分析师张大伟认为,这次降准当然不是为了给楼市喘气,但难以避免,楼市将有所获益。


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