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苏州地王故事:买地一时爽,哪有好下场

楼市头条 发布时间:2018.07.10 15:24:11
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无论何时,赌徒都是不值得同情的。凄凉的结局,早在贪婪之心生起之时写就。


对于中国的“地王”而言,也是如此。


如顺驰,由于拿了太多地王,导致资金链崩溃,卖身融创、路劲。


如大龙地产,在高价拿地之后却无力缴纳土地出让金,最后连巨额掏出的2亿元保证金也打了水漂。


再如南京京奥港地王,其下场我们还历历在目。


地王有毒,但在利益驱动下,再毒的鸩酒都有人喝。据不完全统计,2016年中国30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。

在宽松的融资环境下,房企借着大把大把便宜的钱,不计后果地在全国“买买买”,直接催生出无数地王,间接使得房价火箭式升高,把全社会都绑架到他们利益的战车上。


两年过去了,本应入市的地王一个个当起了鸵鸟,恨不得没有人关注,低调得跟什么似的。


最近,地产寒流袭来,A股整个地产板块明显跑输大市,市值蒸发超过5000亿元,行业估值创出十年来新低。


限价限售调控政策频出,信托、债券等融资渠道收紧,棚改政策调整,充斥着“缺钱”“抢收”“收缩”等敏感字眼的消息中,地产似乎又要进入另一个周期,而首当其冲的,或许就是早期疯狂的地王项目。


有人说,地王必亡。命题真假暂且不论,今天我们来看看苏州地王故事,或许可以见叶知秋。


一、

激情过后,往往要面临冲动的后果。


总有人开玩笑说,网络上买买买之后恨不得剁手。苏州的地产商在买下“地王”后可能对此感同身受。


2016年4月8日,苏州土拍如火如荼。当日,北京国瑞经过232轮的厮杀,最终斥资40.5亿元,以2.47万元/㎡,溢价率248.50%在苏州大手笔拿下苏地2016-WG-6号,超越蓝光成为木渎新“地王”


该地块位于吴中区木渎镇竹园路北侧、金枫路西侧,周边生活配套较为成熟。



当时,参拍房企有招商、金地、旭辉、路劲、正荣、绿地、首开等30家,2分钟就叫价百轮,抢地过程相当“残暴”。

站在今天回望,没有成功拍下地块的房企可能会有一种劫后余生的庆幸。


2017年3月以来,该地块项目国瑞熙墅(备案名:熙筑)3次领取预售许可证,共包括388套住宅房源。


而苏州市区商品房销售网上管理系统显示,截至2018年7月9日,熙筑可售住宅房源还剩314套,网签率仅为19.07%,不到五分之一。


同病相怜的还有金辉地产


就在同一天,金辉地产以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地,楼面单价2.24万元/平方米,溢价率高达242.02%,成为彼时相城“地王”


该地块位于元和街道润元路北、老元和塘西,其东侧500米处是轨交2号线陆慕站。


该地块项目金辉姑苏铭著(备案名:润元名著花园)自2017年5月以来同样3次领取预售许可证,共包括784套住宅房源,截至2018年7月9日,项目开盘超过1年,可售住宅房源还剩594套,网签率24.23%,不到四分之一。


二、

去化之所以这么艰难,看看周边房价就知道原因了。


金辉姑苏铭著的拿地成本为2.24万元/平米,均价约3.3万元/平米,而房天下数据显示,6月份相城二手房区参考均价为1.46万元平米,新房价格基本在3万元/平米以下。





国瑞熙墅拿地成本为2.47万元/平米,均价2.9万元/平米,而房天下数据显示,当前吴中区二手房均价仅为1.66万元/平米,新房价格很少超过2.7万元/平米。





其实,能够开盘已经足够幸运,还有的地王项目面临“面粉比面包贵”的困境,直接“装睡”晒起了地皮


2016年9月22日,苏州限购后首场土拍,苏地2016-WG-46号地块被仁恒收入囊中,成交总价约20.67亿元,楼面单价3.87万元/㎡,溢价率81.03%,刷新区域地王纪录。


日前,据《中国经营报》报道,这块位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的土地,项目与半年前相比变化不大,仍处于“晒地皮”状态,靠近干将东路一侧为停车场,地块内荒草丛生,靠近苏州耦园的土地已进行地块平整。


对于项目进度,仁恒置地苏州公司相关负责人对有关媒体表示:“目前正在办理施工手续,项目暂未开工,只是在进行地块平整等前期工作,预计住宅部分2019年上半年入市,具体销售时间要等政府部门的预售证审批。”


中铁建拍下的2016-WG-47号地块的情形也比较类似。


2018年1月,中铁建设集团房地产有限公司更是以总价9.82亿、楼面价4.32万元/㎡拿下姑苏区苏地2017-WG-47号地块,溢价率为43.9%,不但刷新了当地楼面价新记录,甚至还超过了周边楼盘的在售价,一举斩获苏州地王称号


据媒体探访,这块位于姑苏区北园路以南、苏州档案馆旁的地块,被开辟为停车场,但暂无任何动工迹象。


2016年4月,华发股份旗下上海铧福创盛置业有限公司竞得苏地2016-WG-1号地块,成交总价17.15亿元,成交楼面单价2.59万元/㎡,溢价率133.27%。


据悉该项目案名确定为华发公园首府。两年多过去了,该项目还处于施工状态。近日,据《中国经营报》报道,姑苏区胥江路南、交通局大楼东的华发公园首府里,地块内高高耸立的住宅楼包裹着绿色的防护网,吊塔在一旁忙碌地作业。


三、

去化缓慢、开工寥寥,村长仿佛看到,一场豪赌的一地鸡毛。


在2015年,苏州住宅地块楼面价全面“破万”,产生13宗楼面价超过万元的地块。


2015年下半年至2016年这段时间里,苏州几乎“逢土拍必出新地王”,不少地块的楼面单价几乎接近旁边在售房源的价格。

开发商疯狂入局,赌的就是苏州作为中国第一大工业城市,房价继续上涨的可能性。但各种楼市调控政策的出台不啻于一记“当头棒喝”。


为了贯彻“房住不炒”的地产调控精神,2016年3月开始,诸多一、二线热点城市纷纷出台了“限价令”。


在2016年下半年,苏州面临越来越失控的楼市,果断重启了限购,通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性稳控措施。


结果是,和大部分人的预测相反,苏州的房价增长如同一辆高速行驶的火车踩下了刹车。





房天下数据显示,苏州新房房价均价自从2016年10月达到2.26万元的峰值之后迅速下滑,之后围绕2万元上下波动,并长期低于二手房参考均价。


截至2018年6月份,苏州新房成交均价在1.99万元/平米,二手房参考均价在2.12万元/平米。


拍下地王项目时,各开发商的成本普遍在2.2万元/平米以上,有的甚至超过3万、4万元。现在苏州新房均价不到2万元,即使地王项目可以卖得贵一些,我们也可以听见房企心碎的声音


狡猾的开发商通过“晒”地皮打起以时间换空间的主意,但这并不是没有风险。


苏州政府出台的限购政策中,在“引导土地出让理性竞价”这一条中,提出提高预售条件,即:

土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;

土地出让成交价超过指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可!


根据土拍情况,现在出让的地块大多数土地出让成交价都超过指导价的10%,有几场土拍甚至超过100%。


这意味着,苏州存量地块中要求现房销售占据绝大部分,项目入市所需的周期更长。因此,房企开发也需要承担更沉重的资金压力。


四、

从全国范围来看,苏州的地王现象只是一个缩影。


2016年是中国房地产历史上的地王年,据不完全统计,30多个城市共刷出340宗单价、总价地王。


克而瑞一份统计显示,截至2017年底,仅上海就有13个地王没有入市,其中超过一半还是2015年的地王。


克而瑞的另一份报告则统计了2016年全国50个典型地王,其中14个甚至尚未开工。


与苏州同处江苏省的南京早就在“地王”上爆了雷。


南京在2016年共拍出二三十块区域地王,2017年入市的只有京奥港地王,但因拖欠工程款,早已全面停工,成为南京首个亏本地王。


2016年4月15日,经61轮竞拍,京奥港以4.76亿摘得麒麟G09宅地,楼面价高达2.24万元/平方米,成为了麒麟板块的地王。而此前该板块最高地价只有8260元/平方米,彼时周边新房在售价也只有仅1.6-1.8万/平左右。


此后一直曝出将卖出过4万的单价,然而受到限价令的影响,2017年9月,项目首次开盘推出154套房源,销售单价在每平米2.6万元左右,仅比地价高出了3000到5000元。也就是说,开发商很有可能是亏本卖房的。


到了2017年12月11日,据南京楼市资讯爆料,这楼盘的房子竟然停工不盖了,施工现场还被贴了封条。西祠房产更是透露,施工方称项目拖欠了两千多万工程款。与此同时,该项目一笔34亿融资在2017年底到期,而其2017年销售额最高不超过5.6亿!


对于地王项目而言,总是拖着也不是个事儿。


根据《城市房地产管理法》第二十五条,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。


此外,我们都知道,“地王”就是昂贵的代名词。开发商借大笔的钱买“地王”,而资金是有成本的。现在开发商迟迟不动工、项目迟迟不入市,资金压力、偿付压力永远是悬在头上的达摩克利斯之剑。


当下,房企融资渠道大幅收紧,楼市调控政策持续加码、限价令下新房二手房价格倒挂,棚改货币化安置调整、购房需求减弱,一个消息更比一个消息糟糕。


对于“地王”项目而言,在这个炎热的夏天,可能已经感受到了冬天透心的寒凉。真到了冬天的时候,它们还能等到新的春天吗?


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