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华润城打新“备胎“宝能城,究竟为什么吸引人?

好房深圳 发布时间:2018.07.11 09:37:29
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最近楼叔记看楼时候发现一个特别的现象,很多华润城没有摇到号的置业者,手握大量资金在寻找类似的标的,而楼叔记的土豪哥们敏锐的发现,不少华润城落选的置业者在密切关注一个在悄悄火起来的楼盘——宝能城西区。

作者 | 楼叔记


深圳楼市经过18年6月28日华润城开盘的洗礼,让很多置业者接触到了一个新词——打新!打新这个词出至于股市词汇打新股,根据百度解释因为新股普遍有“高发行价、高市盈率、首日高涨幅”的三高现象,所以打新股就是买到即赚到的代名词。



而华润城三期受限价的原因均价仅8.5万/㎡,显然低于周边二手房均价也是买到即赚到因此打新一词在新房界流行开来。大家都希望去寻找受限价而价格可能明显低于或等于周边二手楼的新盘项目,一来交易方便二来可省下不少税费,是目前楼市快速获利的方式之一。

 

华润城和宝能城西区相比同样是改善型楼盘,同样周边配套和环境逐步成熟在价值兑现,并且宝能城也是属于南山楼盘非常有可能因为受限价的影响,价格很可能低于或等于宝能城一期和周边二手房价格。



由于宝能城一期第一批将在8月交楼,因此楼叔记在贝壳和中原的官方网站上都没有找到宝能城一期的二手房信息,可是在神奇的安居客上竟然有挂牌,不过楼叔记点击去看第一个75㎡3房配的竟然是89㎡4房的户型图!



这…….额…….说好的真房源呢?



 (图片来源:安居客)



我们暂且从图片上看,普遍价格都在9万元/㎡以上,最高达到了9.6万元/㎡,为了获取更准确的价格,楼叔记联系了一个帅气的单身土豪哥们,他在2015年底以约6.8万元/㎡的价格入手了一套一期高区89㎡4房,这个价格已经算比较贵的。



另据哥们消息,目前有业主以810万成交了一套89㎡4房户型。(粉丝福利:想要土豪微信的可以加楼叔记好友备注土豪给你推他照片)



无论网上报价或者业主传闻是否真实,至少也从侧面看出目前宝能城一期的业主心理价位至少在9万元/㎡以上,也就是说在3年时间里宝能城一期在心理价位上价格上涨了3万元/㎡,比2015年开盘时的价格6.3万元/㎡涨幅约32%,复合增长率约12.62%。



不过从西区产品来看,虽然价格可能有优势,但是由于受新建筑规范影响,无法做到像东区一样的高赠送,本次推出西区最小的3房户型为100㎡,相比东区75㎡3房,89㎡4房确实实用性低一些。



但是这并无法阻挡打新的置业者络绎不绝的来宝能城验资排号,据哥们透露每个销售手上都是几百个客户,周末根本接待不过来。


楼叔记友情提示,如果要去看房或者希望销售详细介绍项目的朋友建议非周末时间去现场,不然可能会像润府三期一样只能自助看楼了。下面楼叔记就给大家具体聊聊宝能城的情况。

 

【项目信息】


宝能城总体指标

总建面:约83万㎡    计容建面:约49万

住宅:约33万㎡       商业:约10万㎡

公寓:约5.6万㎡      酒店:约1.7万㎡

 

虽然宝能城2015年就已经入市,但是我们还是给不太了解的朋友先回顾一下整个宝能城的项目,宝能城是由宝能集团开发分东西两区开发,是西丽大学城片区最大的综合体项目。



其中一期为东区,二期是目前准备推出的西区。



楼叔记如果没记错的话,1期最早于2015年11月20日在大中华开盘,当时共有600套推出,均价大概在6.7万元/㎡左右。



在330刺激后15年底应该是严厉调控前最后一个适合上车的时间点,当年投资东区的朋友们现在到了需要考虑变现的时候了,就户型来说东区在大学城片区来说是极具综合竞争力的,会不会成为大学城片区的“太古城”呢?

 




项目周边配套相比起3年前来说是有了质的变化,整个大学城片区已经初具规模,片区内有南山智园(园区)、南方科技大学、深圳大学北校区、北大、清华、哈工大研究生院 (校区)以及宝能城、塘朗城、京基御景峰、华晖云门、博林天瑞等周边楼盘组成的商业与居住区(社区),是一个教育、研发和居住三区相结合的片区。




 (点击查看大图)

 

大学城片区从地理位置上看,是一个相对封闭的空间,对外联系只有通过留仙大道、沙河西路以及塘朗山隧道、福龙隧道与外部链接;



整个片区规划以大学教育核心,形成校区(研发)、园区(产业)和社区(居住、商业)有机结合可持续发展片区,在大学城片区这个相对封闭的空间内,能够形成自成一体的发展模式将是片区内物业价值的有力支撑。




 (图片来源:规土委官网)



从法定图则可以看到,大学城片区有大量教育用地(粉红色)和部分产业研发用地(褐色),商业用地(红色)主要位于宝能城的塘朗站附近。当然再加上得天独厚的自然资源更是使得大学城片区居住价值高。



 

【国家超级计算深圳中心】


在这里楼叔记觉得大学城除了几大名校外值得一提的国家超级计算深圳中心,楼叔记认为简单说一下这个国家超级计算深圳中心能让大家更容易理解西丽大学城科研实力及未来要达到的高度。



国家超级计算深圳中心(深圳云计算中心):是深圳市人民政府批准成立的企业化管理事业单位,属国家863计划、广东省和深圳市重大项目。其主机系统在2010年5月经世界超级计算机组织实测确认,运算速度达每秒1271万亿次,排名世界第二。

 

【宝能城商业】


而宝能城自带约10万㎡的商业其中东区集中式商业约8万㎡,中间由平台相连(地上三层,地下一层)将是大学城片区最大的集中式商业目前已确定引进宝能旗下的allcity商业品牌。

 (图片来源:房地产信息网)

 

总体上宝能城8万㎡商业体量与后海宝能太古城的宝能all city 10万㎡体量相似,且宝能在商业上有一定的招商运营经验,目前除了南山宝能太古城all city还有龙岗中心城宝能all city(靠近龙岗珠江广场)在运营,楼叔记记得大概在2016年的后海喜茶还需要排队购买的时候,有一次去龙岗珠江广场开会竟然在附近的宝能all city能喝到喜茶真是有点惊喜。


(图片来源:房地产信息网)


【学区】


大学城片区学校实行大学区制,在大学区里的学校包括南科大实验二小及塘朗学校,具体入学学校需要看积分,最终学区以教育部门信息为准。


【即将推出的西区】


总体上回顾了宝能城的整体情况,接下来说说即将要推出的西区——

 

【西区指标】

占地:3.4万㎡

计容建面:约13万㎡

总户数:804户

容积率3.9


本次推出的西区位于项目西侧,相对于东区超高层来说,西区由6栋住宅组成,其中3栋和6栋是小高层1、2、4、5栋为高层。


西区容积率为3.9相比1期全超高层6.36的容积率来说容积率低居住环境比较纯粹,并且宝能城西区的车位比为1:2.5,车位非常充足,在目前改善型小区来说也是比较占优势的。


本次推出楼栋为4、5栋楼,户型为100-166㎡3-四房共8个户型。


【3/4栋】

A户型:166㎡四房两厅两卫

B/C户型:122㎡四房两厅两卫

D户型:165㎡四房两厅两卫

E户型:162㎡四房两厅两卫

 

【5栋】

A户型:113㎡四房两厅两卫

B/C户型:122㎡四房两厅两卫

D户型:100㎡三房两厅两卫

E户型:117㎡四房两厅两卫


【以下是落位图】

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本次推出的产品相比东区的1期产品基本没有了赠送。先看最小的户型吧——



5栋D户型:100㎡三房两厅两卫

【户型点评】


该户型是西区本次推出的最小户型,朝南看塘朗山但也靠路临地铁,虽然总价低但未来预计宝能城主要还是已改善需求居多,特别是西区基本都是4房及以上产品,更适合改善型需求。


而100㎡三房相对来说未来与东区的3房户型有明显竞争,因此楼叔记觉得如果买西区产品还是有限考虑4房产品为佳。

 


5栋E户型117㎡四房两厅两卫

 

【户型点评】


这个户型结构挺好,4个房间空间都还不错,可惜客厅朝北而且被内嵌在楼栋中部,采光略受影响,总体来说空间感还可以这个样板房楼叔记也觉得还不错。



5栋A户型113㎡四房两厅两卫

【户型点评】


113㎡A户型楼叔记觉得是推出产品里最划算的,从户型图上看是双阳台南北通透,但是实际上餐厅的生活阳台会被B/C户型遮挡,而且除了一个次卧较小外其他房间的视野遮挡较少,因此楼叔记觉得这个4房户型既能满足改善需求,相比122㎡户型来说也性价比更高一点。



3、4、5栋B\C户型122㎡四房两厅两卫

【户型点评】

122㎡B/C户型是本次推出产品中最多的户型,传统竖厅结构,以西南排布为多,5栋有一条腿朝东南,所有BC户型都是看社区外部,如果选择此户型的话,建议3、4栋好一些,离主干道稍远,地铁噪音小一些。



3、4栋D户型165㎡ 四房两厅两卫

【户型点评】


165㎡户型靠社区内部,标准的四房产品并且三个房间开间朝东南看花园的适合居家。



3、4栋E户型162㎡ 四房两厅两卫

【户型点评】


放大版113㎡户型,是本次推出产品最好的户型了,南北通透朝向东南看花园,由于没有样板间,因此从户型图上看除了进门次卧窗子可能被遮挡,其他的都挺标准。




3、4栋A户型166㎡ 四房两厅两卫

 

【户型点评】


166㎡A户型与162㎡E户型基本类似,不同的是166㎡客厅与餐厅开间相同,162㎡餐厅开间略小。另外166㎡户型客厅东北朝向但所有房间均无遮挡。



【总 结】


楼叔记认为宝能城西区的产品在总价和档次上与华润城接近,周边配套也都是处于即将价值兑现阶段,并且均为改善型产品。


但是宝能城因为与东区未来有较大竞争,同一个项目,同样的使用功能(特别是3房产品),如果总价相同的情况下,单价必然受到抑制。而且除了塘朗城以外周边二手项目也是以高拓展为主,但是如果西区受限价影响相对东区二手价格有优势的话,那么还是不错的标的。

 

最后送上一张楼叔记最近去大学城航拍的图片,大学城里真的有一种世外桃源的感觉。


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