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【实地调研】布吉的十字路口:你被谁抛弃?

楼市头条 发布时间:2018.07.11 09:39:07
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文章来源:渔村楼市 ID:yclssz


小A,今年28岁,是一家广告公司的职员,月薪20k。为了买套婚房,小A几乎踩遍了整个龙岗区的新盘,最后跟亲戚借钱凑了个首付,在大运买了个窝。


听他说,这盘离地铁还有小段距离,不然单价肯定不止五万呢。


这就奇怪了。小A之前是租在布吉的,一个楼龄超20年的国展苑,一租就是四年,在布吉算是熟门熟路了。再者,布吉位置优势明显,配套完善,新盘也不少,为啥小A会选择逃离布吉呢?


他点了支烟,回了句:布吉已经不是以前那个布吉了……


对于任何购房者来说,谁都不愿意离开自己熟悉的地方。


走,一定是有原因的。


后来听了小A的建议,村长动身前往龙岗各大片区实地考察了一番才发现,如今的布吉,在“不急”的当下过上了老年人的生活,无论是房价还是规划,都在被大运、中心城等龙岗其他片区赶超。


NO. 1|布吉的新房卖不动了?


从深圳湾科技生态园出发,搭乘2号线,在福田站下车,然后转乘3号线到大运下车,总耗时2个小时左右。刚下地铁,大运给村长的第一感觉就是,路道很宽且新、人烟稀少、新城的味道极重。


同行的小伙伴说,大运就是个风华正茂的少女,青春、阳光,也不乏诱惑力。


大运片区深圳人都算熟悉,它是深圳东进战略核心片区,拥有大运中心体育馆、深圳国际大学城、南部产业拓展片区等等。


最为抢眼的是,这个地方将在五年内树立深圳乃至全国第一高楼——深港国际中心


在大家的惯性思维里,沿着地铁3号线,大运地铁站往北区域(涵盖大运片区、中心城片区),通勤成本比较高,所以这片区不会成为刚需客的首选地。



但背后的真相不是这样的。


村长调研后发现,大运地铁站往北区域的刚需户型基本都被抢光了,挑选的余地很小。


比如远洋新天地二期,1-4栋在2018年3月拿到预售证,5栋则是在5月拿到预售证,开盘不到一个月,700多户全部卖完,均价在4万/平左右。


再比如远洋新干线二期,因为片区没有新房卖,也没有竞品,单价蹭蹭蹭从去年3.5万跑到了现在的4.3万左右


要跟大家解释的是,两个远洋的盘都是临近南联地铁站(龙岗线倒数第二个站),通勤成本较高。但听中介说,现在龙岗中心城片区能选的刚需盘太少了,购房者也是在无奈之下开启了上班的长征之路。


不过,相比大运地铁站往北区域,曾经火得一塌糊涂的布吉片区刚需新盘没有那么抢手。


中介跟村长说,目前布吉大概有6个新盘在售,比如东方盛世花园、里城玺樾山、坤祥花语馨、倚龙华庭、长庆小时代、凯旋TRC等,其中,有去年开盘的,也有这两个月开盘的,剩余货源超过300套,刚需盘居多。


比如,2018年5月开盘的里城玺樾山,位于布吉吉华街道三联郊野公园。批售总量663套,主推80-107平住宅,2梯6户,带装修交付,均价约52000元/平,目前还有200套在售。


再比如,2017年5月开盘的东方盛世二期,位于布吉街道龙岗大道东侧,批售总量637套,主推78-136平住宅,均价5.5万左右,目前还有70多套在售。


一面是在通勤成本较高的大运地铁站往北的区域,投资客、刚需客大量聚集;另一面是作为深圳市区的大门,布吉刚需新盘却被多数购房者遗忘。


这就是龙岗楼市的两面。


NO. 2|龙岗中心城房价赶上布吉了


如果你以为大家跑去大运地铁站沿线往北区域置业是看中了较低的单价,村长只能说,你真的想多了。


链家的一个朋友说,现在大运地铁站沿线往北区域的新盘单价突破4字头。


1、大运地铁口的颐安都会中央二期,二手单价接近6万,但这个盘在2015年开盘时,单价只有3.5万左右,涨幅可不小。


更有甚者,被龙岗外国语划到学区房的四大盘(奥林华府、阳光天健城、大公馆、中森•双子座),二手单价直逼7万/平,这个价格已然是相当不低了。


2、京基御景中央,新盘单价在5.3万左右。值得注意的是,这个楼盘虽在深港国际中心附近,但交通并不便利。需要在爱联地铁站下车后搭乘不到10分钟的公交车才能抵达楼盘。


除了大运,龙岗中心城片区新盘单价以4.5万居多,二手盘均价接近4万。比如,南联地铁站附近的新盘远洋新天地二期,均价去到4万/平出头。


再看看布吉,链家官网显示,布吉片区新盘单价在4万至6万不等,二手盘均价在4万左右。


实地调研后发现,现在布吉多数新盘、二手盘单价跟龙岗中心城是差不多的。


但在几年前,布吉的房价确实要远超中心城的。


以2014年为例,当时关口楼龄较大的国展苑均价1.8万/平,荣超花园均价1.9万/平,同一时期,多数新盘均价在2万/平到2.2万/平之前,甚至有盘叫价2.5万/平。


当年龙岗中心城均价多少钱呢?


当时开盘不久的远洋新干线一期,均价在1.6万/平左右。这个价格在当时的龙岗中心城有大把新房次新房可以挑。


放在当年,你问深圳人置业是选布吉还是中心城,大部分深圳人都会选布吉,位置优势摆在那里。因为在多数人心里,布吉是深圳市内的边缘,出了布吉,那些地方基本跟深圳不搭边了。


但十年河东,十年河西,一切都变了。现在,无论是布吉在深圳人心中的位置,还是布吉楼市的过往优势,都被更远的龙岗中心城片区反超了。


NO. 3|布吉的焦虑,被谁抛弃了?


曾经的布吉,有着数不清的骄傲。


早年的布吉,曾经工厂林立,是刚来深圳打拼者的聚集地;也曾是港人在深圳最喜欢、最集中的外销区域,一度有“小香港”之称。而布吉楼市是深圳第一轮“居住郊区化”的典型代表,深得深圳白领的喜爱。


快跑下的布吉,一度作为“广东经济第一强镇”。2001年12月,广东省公布全省农村经济200强镇名单,布吉荣登榜首,年财政收入全省第一,年税收全市第一,商品房规模和销量全市第一等等。


如今的布吉,却常被众人调侃“英雄难过布吉关”、“来布吉感受不急”。


老实说,布吉也在追随着深圳整体的步伐步步向前。


1、布吉目前有地铁3号线和5号线经过,但是未来几年将会增加14号线和17号线两条线路。

2、布吉-水径片区、三联片区、南门墩片区、金稻田片区、布吉老街片区均是城市更新的重点改造区域。

3、由华侨城开发的680米的布吉塔将在深圳东站周边拔地而起。周边还有1栋480米的,一栋380米的,3栋300米的,1栋250米的,两栋200米的,组成一个摩天大楼群。


布吉也想打一场漂亮的翻身仗。但现实情况是,布吉目前还没有见到实质性的改变。困扰布吉的问题依旧一大把:


1、规划欠缺,公共基础设施落后,城中村普遍存在“握手楼”,人口居住密度高。

2、交通拥堵、污水横流、脏乱差现象严重影响了居民的生活环境。


因此,无论是从居住还是投资的角度来说,目前在布吉选择置业不见得是个好的选择。


相反,大运新城,乃至龙岗中心城片区变化巨大,无论是道路环境还是商业、教育资源,都做到了极高的标准。


在村长看来,在龙岗区内,大运未来势能会更加强大,房价还会继续往上涨。为啥?


1、规划规格更高


大运未来是要打造成为以国际高端教育引领、产学研一体化发展“创新智核”的新城。教育、产业都是支撑的片区房价的重要因素。


2、交通更便利,人口更聚集


大运是全国高端化、国际化赛事举办最频繁城区之一,也是明星开演唱会的高频场所,这些都是聚集人流量的因素。


再者,未来大运还有多接驳两条地铁,14号线、16号线,还有衔接一条过境高速,优势尤为明显。


需要说明的是,目前14号线已动工,预计2020完成通车。而龙岗大道即将接驳东部过境高速,起点位于规划中的莲塘口岸,向南通过口岸和香港东部通道相连接,全程免高速费,计划2018年建成。可以预见,未来将有大批香港人进入龙岗买房。


从这几点来说,大运的规划以及新城变化,是真实摆在那里的。一旦教育、产业、交通、人口因素落地汇集,大运就是大型的地铁中转站,在龙岗乃至深圳,其区位作用都是不可或缺的。(大运的投资机会村长会在小密圈里详说)


在这个时代,慢跑就是倒退。布吉真的该急。


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