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租售并举下 读懂资产证券化和长租公寓发展前景

资讯中心 媒体 发布时间:2018.07.11 21:56:39
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7月11日,第八届深圳房地产盛典住房租赁暨中国资产证券化论坛”在深圳大中华喜来登酒店隆重举行,此次活动在深圳市规划和国土资源委员会指导下,由深圳市房地产业协会主办,建设银行深圳分行、万商天勤(深圳)律师事务所联合协办。国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏、中国资产证券化论坛理事会联席主席梁定邦、深圳市房地产业协会吕晋川会长、湾流国际副总裁华云斐、新派公寓创始人王戈宏、万商天勤(深圳)律师事务所合伙人梁华等领导嘉宾出席活动。深圳房地产业协会秘书长刘丹主持。


此次活动得到广大企业高度关注,共有700余家企业参加活动,创下协会组织的大型活动参与人数的历史新高。论坛上,与会领导和嘉宾对中外长租公寓进行系统的分析和介绍,剖析了住房租赁的困境,共同探讨住房租赁和房地产相关的资产证券化发展前景,为我们带来新的思路和启发。



孟晓苏:“REITs”在中国喷薄欲出 将是一个大市场


首先由中国资产证券化论坛理事会联席主席、国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏主席作《喷薄欲出的中国“REITs”》主题演讲。他指出“有售有租”源自于1998年的房改,在当时的房改方案中明确提出市场提供商品房,政府提供租赁房,由政府建立廉租住房供应体系。当时引入的房地产股权投资基金、住房抵押贷款、住房抵押贷款保险和反向抵押养老保险金融创新工具有力推动了房改,随后不久就提出REITs。


中国目前社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾,必须要努力促进全体人民的共同富裕。租售并举是中国供给侧改革现实需要,与中国现实社会的主要矛盾相贴切。现阶段我国从“租购并举”、共有产权房、支持集体建设用地建设租赁房与资产证券化等方面着力发展住房租赁市场,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。因为房价上涨,使得REITs收益长期向好,远远高于其他资产收益,用资产证券化锁定房地产将会长期利好。用REITs支持租赁专业企业发展也获得大力支持,REITs在中国将是一个大市场,迟早要在中国大行其道。


梁定邦:资产证券化——走向规范之路


中国资产证券化论坛理事会联席主席,原中国证监会首席顾问,香港证监会梁定邦主席作《资产证券化——走向规范之路》的主题演讲。他说,我们生活在全球的金融生态里,当今的金融生态是全球化的。


面对全球储蓄、退休基金、主权基金、个人储蓄,投资工具非常重要,投资对象越来越多元化,将来金融生态大家都可以利用到,创新周期很快。现在国内融资渠道最重要的场景就是银行,银行盈利大部分依靠融资,但银行的盈利开始停留在很难增长的阶段。


银行的业务收益以贷款为主,但银行每年增加大贷款只有8%,越来越少。在这种情况下,银行的盈利开始走平,银行增长的能力越来越小,因此银行需要其他融资渠道。从现在的场景来说,资产证券化有比较稳定的回报,还有很大的发展潜力。在发展中,我们还需要不同的产品,人才的配备,发行的渠道,法律本身的改革。要把资产证券化长治久安的话,就必须把整套法律制定好,保证有一个长久、稳定的金融制度。


华云斐:到2020年,长租公寓潜在营业收入达2200亿元


湾流国际副总裁华云斐先生作《湾流国际与住房租赁市场》演讲。他分享的统计局数据显示:全国流动人口2.53亿,流动人口租房比例72%,刚需人口比例1.7亿,市场容量达到5万亿,这还是近年来的统计,随着90后、00后新一代住房观念的改变,这个市场只会大,不会小。


目前均衡状态下,长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。到2020年,长租公寓潜在营业收入达2200亿元总体净利润规模250亿元左右。


国内品牌公寓市场增长空间巨大, 从物业获取、现金流、管理成本、业态特点、典型企业五方面定义为集中式和分散式公寓,主要参与者创业类公司、房地产开发商、房地产服务商和经济型连锁酒店四类参与者在长租市场各有优劣。国内与国外发展模式有一定程度的不同。


美国大型租赁企业是通过持有资产来做底层基础资产,租售比非常高,EQR公司的业务战略发生多次转变,盈利模式99%以上来自于租金收入,租金回报率高,达到8%—12%。大东建托,日本最大的租赁住宅资产管理公司,市值约人民币760亿,管理住宅数量92.3万户,市场份额约7.36%,管理户数连续19年保持行业第一,它提供了从建到租的一站式资管服务;德国的法律非常健全,为租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架。


作为城市更新和产业升级的践行者,湾流国际秉承“改善城市租住生活品质,智造全球生活共享生态”的愿景,通过“存量资产+金融+互联网”的创新商业模式,打造一个融合居住、办公、商业、社交等功能在内的多元化Co-Living社区,矢志改变现代人的居住方式。


王戈宏:REITs资产证券化成为长租公寓救星


新派公寓创始人王戈宏先生作了《9问长租公寓的本质与金融属性》主题演讲。他分享了在租售并举、职住平衡巨大资源需求下,同时房地产开发商主动转型,自持比例逐渐增加,城市更新等物业再造,流动年轻人迎来新的居住消费革命,多重作用推动,长租公寓市场发展迅猛。


长租公寓是很大的产业,做长租公寓已经成为开发商的标配,与之而来的REITs资产证券化成为长租公寓救星。四年来新派公寓实现了资产管理的完整闭环,资产管理品牌创建,私募基金募集收购,物业资产改造提升,资产持有运营,成为国内唯一一个靠自身运营能力、资产价值能力获得AAA评级的第一个REITs。长租公寓是消费品,是品牌定价权,同时具有金融属性,未来将是消费品和金融结合。


梁华:长租公寓最大的痛点就是资产回报率太低


深圳市房地产业协会法律专业委员会委员、万商天勤律师事务所合伙人梁华先生作《长租公寓“痛点”怎么解?》主题演讲。他从法律角度解读了做好法律风险防控和创新融资是长租公寓能够成功运营的关键因素。现在长租公寓最大的痛点就是资产回报率太低,不是靠租金来作为未来的盈利。


长租公寓碰到的坑太多,有权益存在争议的、有房子里面有违章建筑被政府责令拆除的;也有一房东要提前收回房子的;甚至还有周边业主觉得长租公寓可能导致他的房子不好租要上访闹事的。如果发生了纠纷,对于长租公寓企业来讲,维权就非常困难,所以做好法律风险防控对长租项目的运营非常重要。


要制定一套完善的风控流程和制度,用清单、模板、合同模板库、核心条款清单来帮助项目拓展人员和法律风控人员做好法律风险防范。最终解决长租公寓痛点就是通过创新融资的方式来拓展融资渠道,降低融资成本。


到目前为止,现在以租金收益权作为底层资产的创新融资产品大概是15个,按照管理规定和管理办法,对于资产证券化底层资产有三个最基本的要求:权属明确、稳定现金流和可特定化。


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