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马明哲的隐形地产帝国(上)

楼市头条 发布时间:2018.07.12 11:11:10
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“ 在国家通过金融手段压缩资金供给来实现地产调控的大背景下,混业经营的平安系已经成为房地产行业提供资金血液的最大“血库”。它是碧桂园、旭辉集团的第二大股东,融创的第一股东。中国的前20大房企背后,全部都有中国平安的身影。在绝大部分房企拼命冲击规模争当行业老大的时候,猛一回头,发现从来没有自己盖过一平米房子的马明哲才是真正的隐形地产王国“帝王”。7月10日,马明哲斥资138亿元入股华夏幸福,为其地产王国版图再下一城。”


35年前,刚来到深圳28岁的“屌丝”青年马明哲一定想不到,他不仅拥有深圳的最高楼俯瞰整个深圳,还可能成为了中国最大的隐形地产王国的“帝王”。

 

30年前的1988年,马明哲在深圳蛇口创办了中国第一家股份制保险企业中国平安。截止到2017年末,中国平安持有“保险、银行、证券”三大金融牌照,拥有6.49万亿元的资产,位列世2017年《财富》世界500强第39位。同时,在全球金融企业排名中,中国平安名列第8位。

 

这是一个被媒体称为最牛“车夫逆袭”的故事,尽管真假难辨。

 

那一次,马明哲踩对了中国金融业逐步开放的牌照红利窗口期。

 

35年后的2018年7月10日中午,华夏幸福(600340.SH)公告称,平安资管以137.7亿元接手公司19.7%股权,成为了华夏幸福第二大股东。

 

平安资管是中国平安旗下最重要的保险资金管理平台,为平安系全资持有。截止到2017年底,平安资管的年度信息披露报告显示,其总资产为98亿元,公司资产管理规模达2.67万亿元。

 

平安系同时还是碧桂园、旭辉集团的第二大股东、融创的第一股东(与孙宏斌并列第一)。

 

这意味着,按照克尔瑞2018上半年中国房地产企业销售流量金额排行榜,前20强中,已经有4家被平安系在一定程度上所控制。

 

而剩下的16家,则全部和平安系都有过有合作。

 

有的是共同开发。例如,平安和中海共同开发南京城南G43地块项目。今年3月,有消息称平安牵手万科、龙湖、保利联合开发成都高新一项目。

 

有的是联合拿地。比如,2017年8月8日,万科+平安联合体以总价18.05亿元及高达44%的自持面积,获得北京海淀区翠湖科技园地块开发权。

 

有的是股权投资。一个著名的案例是,2013年平安旗下平安创新曾以基石投资者身份持有绿地控股9.91%股份,共12.06亿股,彼时认购价仅5.62元,总价共58亿元。

 

有的是融资合作。例子有,2016年6月底,新城控股与平安银行合作成立产业基金,获得平安银行给予的100亿元意向性房地产项目投资额度。2014年,平安和恒大在地产永续债上进行了合作。

 

再比如,今年3月,地产黑马阳光城与平安信托达成合作协议,拟就房地产项目投资、新型产业方向及其他资本项下投资开展全面合作,预计在2年内完成360亿资金合作规模。

 

中国的前20大房企背后,全部都有中国平安的身影。

 

在房企拼命冲击规模争当行业老大的时候,猛一回头,发现从来没有自己盖过一平米房子的马明哲才是真正的隐形“地产王国”帝王。

 

在国家在通过控制贷款和发债等金融手段压缩传统金融机构的资金供给来实现地产强势调控的大背景下,房企普遍缺钱。中国平安多牌照的灵活性就得到了最大程度的体现。

 

这一次,马明哲是踩对了监管套利的节奏。

 

自从2017年“房住不炒”的战略定位被写入十九大报告中以后,楼市调控全面升级,一二线城市限购、限售、限贷频出,中央调控楼市的决心毋庸置疑,其中一个很重要的措施就是勒紧房企的钱袋子,去房企的高杠杆。

 

村长在小密圈里也多次提到,近两年房企融资规模不断创新高,高负债已受到各方关注。汹涌的资金下房企在全国各大城市疯狂拿地,各地频出地王,直接推高了房价,助推畸形的炒房大潮。

 

在这种情况下,国家通过收窄资金供给、加强融资监管来整治房企杠杆风险,最终通过市场传导机制平抑房价、遏制社会炒房行为,履行“房住不炒”的政策决心。

 

但如今,平安系可能已经成为为房地产行业提供资金血液的最大“血库”。

 

近日,国家审计署发布报告,点名批评9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元。


PART 1

 

1983年,28岁的马明哲来到深圳。

 

对于当时已经至少工作了10年的马明哲来说,这不再是一个特别具有想象力的年龄。

 

但恐怕想象力最狂野的人也想不到,三十多年以后,这个年轻人不仅是A股市值最高的非国有企业的董事长,以及,中国的隐形地产王国“帝王”。

 

马明哲的早年经历一向是坊间的谈资。

 

马明哲生于1955年。那一年,我国自北向南出现罕见持续低温严寒天气。

 

有人说,他幼年丧父,由母亲一手带大,由此磨砺了坚强的性格。也有人说,他曾担任蛇口工业区总经理袁庚的司机,得到对方信任和赏识后,被“破格”提拔成了平安的总经理。

 

其实,马明哲父亲于上世纪90年代中期才去世。马明哲幼年时期的家境不能说坏,算是“红二代”。

 

马明哲的外祖父是马来西亚华侨,祖籍广东汕头澄海,早年移居海外经商,在东南亚一带打拼数十年。据汕头市委统战部的有关资料记载,1938年开始,这位商业成功后的老人家一直捐资家乡修学,架桥修路,被誉为乐善好施的潮商侨领之一。

 

他父亲是解放战争时期“四野”的干部,吉林蛟河人,祖籍山东龙口,随“四野”征战一路南下,直至打下海南岛后,转业到广东省公安厅,再到湛江地区公安系统担任领导职务。

 

马明哲的母亲早年曾在南洋大学接受良好教育,1950年归国,并参加了中国人民解放军。她身上有浓厚的传统潮汕人持家教子的气质。

 

而对于曾任袁庚司机的传闻,马明哲私下和属下开玩笑说,“袁庚在蛇口是神呐,我要能给他开车,我太荣幸了。”

 

流言纷纷扰扰,但在公开场合,马明哲从未为自己的传说辟谣。他不在意,也无意让人笃信不疑。

 

神秘,是马明哲的护身符。

 

神秘的还有2012年底,泰国正大集团94亿美元接盘汇丰银行持有的平安保险15.6%的股权。

 

尽管外界风风雨雨,但是马明哲的低调得以让他隐在幕后,交易最终也顺利完成。

 

同样神秘的,还有他的地产王国。

 

PART 2

 

2008年则是马明哲最难受的时候。

 

2007年10月,中国平安以18.1亿欧元(约合200亿元人民币)收购欧洲保险巨头富通集团4.18%的股份,成为其最大单一股东。

 

这笔交易曾被视为一笔精明的抄底和国际化投资,但不到1年,金融风暴侵袭欧洲,比利时政府将富通收归国有又拆卖,导致富通股价一落千丈。

 

这笔投资因此成了平安迄今为止最惨痛的一次失利,集团亏损近百亿。

 

2008年底,平安为富通投资提取减值拨备近228亿元。当年,平安年净利润仅为4.77亿元,较2007年下滑97.5%。

 

也是在这一年,平安的1200亿元天量融资被迫取消,马明哲还因6616万元税前年薪站到了舆论的风口浪尖。

 

接下去的几年,平安也不怎么平安。

 

2009-2012年,不少人可能对此还有印象,是国内股市连续三年低位调整期间。因此,平安在股市的收益不是很理想。

 

年报显示,2009-2012年,平安保险投资组合中的股权投资收益从124.31亿元,连续下降至-95.22亿元,公司保险投资总收益率也从6.4%一路下滑至2012年的2.9%。

 

平安,需要的新的方向。

 

1994年,刚成为中国平安集团董事长的马明哲到台湾考察,拜访了素有台湾第一“包租公”之称的台湾国泰人寿。回大陆之后,马明哲举着描述国泰人寿发家史的《兆亿传奇》,向员工们描绘着中国平安的未来。

 

或许就在那时,房地产在马明哲的心头就有了一个位置。

 

在平安,马明哲是看得最远的那个人。有人说,平安的发展跟不上马明哲的思路,去年的马明哲领导不了今年的平安。

 

在2007年,中国平安开始了房地产投资的接触了解阶段。

 

当年3月,银监会颁布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式开始实施。

 

这一政策虽然关闭了了前期信托简单放贷的“影子银行”模式的大门,却也打开了信托机构们产业投资基金、资产证券化及私募基金管理等诸多专业投资领域的窗户。

 

这一年,平安出资23亿元收购山西高速公路股权,出资20亿收购深圳中信城市广场,出资35亿元收购北京美邦国际中心,出资16.6亿元获得深圳福田中心区地块,后者屹立着现在的平安国际金融中心。

 

超过600米高度的平安国际金融中心是现在的深圳第一高楼,同时也是中国第二高、世界第四高建筑。

 

单单这几笔拿地金额的总数就达到了94.6亿元。

 

高楼起,土木兴。2007年可以称之为平安的房地产试水元年。

 

但是当时,政策对于险资的限制还是很大,平安也放不开手脚做事。村长之前在小密圈里也提到,虽然马明哲的很多构思一向走在政策前,但是没有政策的放开,英雄也无用武之地。

 

2010年,转机终于来了。

 

2010年9月5日,保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》,允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。

 

平安等的就是这一刻。马明哲发出感慨,平安为这一刻“已经等了5年”,并且为不动产投资“准备了很好的项目和团队”。

 

中国平安随即展开一系列房地产项目收购,并在当年三季度的业绩说明会上提出,将逐步加大“对商业地产和其他新投资渠道”的投入。

 

2010年7月,中国平安斥资6.13亿元获得深圳福田中心区南区一地块,建筑面积约为12.8万平方米,位于中国平安总部旁。

 

2010年9月,平安斥资7.18亿元从瑞安建业手中收购成都中汇广场,改名为成都平安财富中心。

 

2011年,平安成为国内首家获得投资不动产及PE投资牌照的险资机构。


2012年5月至7月短短两个月内,证监会和保监会密集推出一系列“监管新政”,在市场准入、资本管制以及投资等诸多监管领域大幅“松绑”,并带来了券商和保险行业通道类资管业务的高速增长。

 

如果说从2007年到2013年,平安系在房地产领域主要是业务发展需求和对商业地产的投资试水的话。

 

那么,2014年开始,平安投资房地产住宅市场的大门,彻底打开了

 

相对商业地产,住宅才是中国房地产市场的主战场。

 

2014年中国房地产市场的背景是,房地产调控步入过渡时期,货币政策从中性转向偏紧。


房企资金状况一落千丈,由“偏松”直接跌入“紧张”,发商普遍采用高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式,致使房企负债的风险“攀上新高”。

 

仅2014年3月份,被媒体曝光出来的房企资金链断裂案例就有10余起,浙江、江苏、安徽、湖北、海南,遍地开花。

 

平安看准了房企缺乏资金的时机,果断大力投入住宅市场。

 

截至2017年末,平安银行投向房地产行业的贷款余额为1529亿元;平安集团的投资性房地产净值为472亿元,而公允价值达到771亿元。

 

平安不动产是中国平安投资房地产的主要平台。村长通过可靠渠道获得了一份平安不动产的2017年年报和2018年一季报。村长会在下篇中,和大家接着聊聊平安不动产,以及为什么说金融混业经营有毒。


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