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数据告诉你罗湖小户型成交有多活跃!

淘房哥-大山 淘房哥 发布时间:2018.07.29 20:36:32
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我先给出一组数据,来引出下面的内容。

 

首先是今年上半年罗湖的二手房成交数据:我们一共搜集到罗湖1-6月份二手房成交套数为1494套,套均总价347万,平均单价5.01万/平,1房户型占比39.89%,2房户型占比35.14%,3房户型占比20.41%,4房及以上户型占比4.55%;从这个数据看,罗湖成交小户型成交非常热门,4房及以上户型所占比例极低,改善型需求较少考虑罗湖!

 

再来看另外一组数据:

200万以下成交330套,占比22.08%;

200-300万成交441套,占比29.51%;

300-500万成交561套,占比37.55%;

500-800万成交105套,占比7.02%;

800万及以上成交57套,占比3.81%

 

可以看到 ,罗湖这边的购买力主要在500万以下的总价段,且总价300-500万的房源成交更为活跃。

 

附:总价200万以下和总价800万以上成交房源一览,让我们看到罗湖最低和最高的购买力的购买导向,成交时间为2018年1月-6月,不分先后。从图中可以看到,总价200万以下,东门168、旭飞华达园、新天地名居、东方都会大厦、德兴大厦等楼盘成交相对较多,其中东门168的21平米单房可以租到2600元/月,成交总价从年初的150万涨到目前的180万左右,人民南的德兴大厦38平米两房竟可租到4500-5000元每月,租金回报相对较高!成交总价在145万!看过德兴大厦的这种两房户型,实用率很高,户型方正,就是1984年的楼龄,还是电梯房,电梯的使用情况令人担忧。还有就是800万总价成交的楼盘大多集中在百仕达、淘金山湖景花园、幸福里、兰亭国际、合正荣悦、鸿业苑等楼盘!


800万以上成交:


上面所讲到的几个楼盘在罗湖非常具有代表性,值得我们去探讨和研究,数据方面也说明目前改善型需求考虑罗湖意向不够强,主要成因之一为罗湖成片的适合居住区域较少,踩盘罗湖过程中,感受罗湖的楼盘分布,大部分区域都是商业、写字楼、城中村、工业区互相混杂的区域,给我的感受是罗湖本地上班的交通和生活确实非常方便,触手可及,但是对居家氛围着实是一个比较大的影响,同时小区容积率普遍较高。

 

目前罗湖拥有成片居住区域比较适合居家的片区有百仕达、莲塘、银湖的豪宅区域和翠竹片区,百仕达的位置和配套各方面相对较好,各价位段都有些选择,目前也是罗湖成交的热门片区,但是相对学校这块,百仕达的竞争力不足,学校这块唯一比较好的楼盘是百仕达三期,中学是带翠园中学东晓校区。


莲塘因为修建地铁原因,目前的交通环境较一般,同时和各片区的联系和通达性较弱,虽然拥有居家氛围,旧改,新建地铁,罗外学区和莲南小学学区的加持,莲塘在最近两年的涨幅表现较一般,期待新建地铁对片区人群的导流作用。银湖豪宅区环境不错,总价较高,区位和配套是短板。


翠竹片区相对各种配套属性比较集中一些,有公园、优质学校、生活配套、地铁、医院等,非常方便和适合刚需的区域,但是购买力人群往往集中于片区内的优质学区楼盘,往往忽略了楼盘本身的品质和户型空间,深中学区小户型的成交活跃就是一个例子。相对深中学区的小户型的楼盘,本人有个观点是,投资保值属性比较强,总价低,租金高,但学区内小户型并不稀缺,很多楼盘包括金丽豪苑,愉天小区,阳光天地家园都有比较多的小户型房源供应,且不像福田南山很多楼盘是双学区学区楼盘,所以在考虑楼盘升值方面,至少应该先跟在福田南山下匍匐前进。

 

说起小户型,罗湖成交这么活跃也算是有市场依据的,先做个简单的楼盘对比,后面再来做片区的对比!

 

熟悉龙岗的朋友可能会知道龙岗大运四神盘中的阳光天健城有个36平米的户型,带龙岗外国语学区,目前成交单价已经去到8万元/平,成交总价290万,最近这两年价格是扶摇直上,属于龙岗外国语学区内最小的户型,租金可能去到2500元/月,相对比这个总价在罗湖,可以购买到的是深圳四大学区之一深中学区内的楼盘,租金更高,生活更加方便,当然楼盘品质在这一块上深中楼盘要打下折,但是对于学区溢价这块上,龙外学区内的最小户型学区溢价相对是高于其价值的,如果龙外最小户型能卖到8万单价,成交活跃的话,罗湖的优质小户型学区价格还能往上走点。

 

再有就是对比福田,小户型多集中在石厦北,华强,八卦岭等片区,能带优质学区的可以看看华强片区,华强片区的荔园北+实验,双实验,百花小学+实验,荔园南+红岭园岭中学等学校配置也是很多家长的选择,地段和配套不亚于罗湖,楼盘品质也比较类似,罗湖在总价上占尽优势。

 

淘房哥团队统计的2017年1月-2018年2月的成交数据中,从300万以下,300-500万,500-800万,800万以上这几个成交总价位段去分析各个片区的购买力趋向,我们可以简单对比下300万以内成交情况。

 

总价300万以内,深圳各小片区成交情况


前三的位置基本被龙岗的布吉、龙岗中心城、横岗所占领,其次是罗湖的人民南、黄贝岭、蔡屋围+东门片区。龙岗在这个总价范围内抢占了大量刚需群体,紧挨罗湖的布吉在户型和面积这块上是能赶超罗湖的,布吉很多楼盘有赠送,带花园小区的,楼龄也有较新的,200万买个小区两房,300万已经可以买到3房。

 

不得不说,龙岗和罗湖对比,罗湖这个价位段的户型不占优势,但在整个深圳,出于配套和学校方面的考虑,罗湖有他这方面吸引刚需的法宝。

 

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罗湖 数据分析 淘房哥说

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