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杭州神话破灭!成都、厦门也跑不了

楼市头条 发布时间:2018.08.06 10:43:53
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旭辉的林老板这天特别开心。


7月30日,旭辉才经过3轮竞拍,就在杭州萧山拍到了一块几乎0溢价的地。



这样的画面不难想象:


旭辉林老板在地图上看着自己刚买的地。往西南方向张望一下,直线距离不到两公里,有块绿城的地。去年12月,绿城拿下这块地的时候花了39亿,溢价率70%,楼面单价2万出头。


林老板又瞄一眼南面不到五百米,禹洲地产那块地。这是去年5月底,禹洲竞争了20轮,再加1轮自持竞投,花了30亿,才终于拍下的,楼面单价同样2万出头。


林老板再低头看看自己的地,楼面单价是1.34万,和绿城、禹洲的地只隔了没几步路,一平米却便宜了六七千块。林老板很担心夜里会睡不着——怕被自己笑醒。


有人笑就会有人哭。绿城的曹总掰着手指头在算:一平人家就便宜了6千6,我的地20万平,一共多掏了13亿多!我去,现在辞职来得及不?


另一边厢,禹洲地产老总林龙安,抹了抹额头上的汗。禹洲前两年在合肥、厦门、南京等地拿下多宗地王,林总打一个饱嗝,涌上来的都是地王的味道。但现在林总在按计算器,一边数着计算器上有几个零,一边给秘书打电话:明天早上煎饼果子不加鸡蛋了。


煎饼果子真加不了蛋的是杭州的王先生。王先生五月底摇号买房,在一万多人中竟然幸运地中了签。交完首付的他钱包空荡得可以装下一个西湖,从此早餐少了一个鸡蛋。王先生嘴里吃的少了,但想着一平米一万多的一二手差价,心里还是甜成了豆腐花。


王先生终于登上了楼市这艘巨轮。和许多人一样,他拼命挤上船,是因为所有人都在喊上船。但是所有呐喊的、登上船的和仍在岸边望眼欲穿的人,都不知道这艘船叫玛丽皇后号,还是泰坦尼克号。


一、


低地价和低溢价已经成为了杭州土地市场的关键词。


先来看杭州远郊地区。


7月4日,萧山空港新城出让一宗商住地,起拍楼面价低至8千/平方米,但只吸引到4家房企出价,最终成交时楼面价8500元/平米,溢价率仅6.48%


7月26日,去年8月份刚刚撤县设区的临安区,青山湖科技城板块的一块地,仅经过1轮竞拍就以9400元/平方米的底价成交,0溢价


上一次该板块土地出让是在今年1月5日,成交楼面价是1.1万元/平方米。但半年后,临安这里的地价就跌了约15%


不仅是远郊,主城区的地也是如此。7月份杭州的每场土拍都透露出凉意。


7月6日位于主城区的之江度假区一宗宅地拍卖,在开拍后仅19轮,就由新加坡仁恒置业捡漏,刨去公租房部分,实际楼面价2.38万元/平方米。


该片区上一次有土地成交,是今年1月8日,当时由详生地产竞得,刨去自持部分,实际楼面价约3.9万元/平方米。


仁恒这宗拍卖的法锤一落,祥生地产那块地价格高得就像站在珠穆朗玛峰上。仅仅半年,同一个板块,地价跌幅高达39.3%


七月初,良渚板块计划出让一宗宅地。良渚前不久风光过一回,连续几个“万人摇号”盘就位于这个板块。但这块土地突然在报名结束前半小时终止挂牌。业内人士分析,可能是无人报名


7月17日,钱江新城片区重磅的南星地块拍卖,成交时楼面价单价为3.6万,爆冷未达封顶价。2016年1月6日,信达拿下同区域内一地块时,楼面价为3.67万元/平方米。


钱江新城一直是领跑杭州楼市的片区,如今龙头区域的地价直接跌回2016年初的水平。


今年上半年,杭州土地拍卖还出现过300轮竞价的拼杀场面,到7月份开发商的策略就变成了“不跟风不盲从”、“速战速决”。


进入下半年以来,杭州市成交的26宗居住用地中,溢价最高的仅为41%。不仅溢价低,不少地块还是以底价成交,甚至还有流拍的。


一边是土地成交金额全国第一,万人摇号,一边又是地价阴跌不止,土地无人问津,杭州楼市演了一出冰与火之歌的戏码。


二、


冰与火同生,喧哗与寂静共存,在曾经炙热的楼市背景下并不奇怪,杭州土地市场转冷原因也很简单。


1、政府放量供地


从2016年9月26日,从杭州市官方“加大土地供应调整竞价方式”的通知起,杭州的土地市场就进入了一场“放量模式”。


2016年,杭州市区共出让土地6704亩


2017年,杭州市区共出让土地7960亩


而今年截至7月16日,杭州市区已经出让了7282亩土地,同比增加153%,已接近去年全年。


每每提到楼市调控,都会有人出来吼一嗓子:“一切不增加供应的调控都是纸老虎!”


改变供需结构是调节价格的基础逻辑。供应充足了,新品源源不断地推出,买方就不必忙于争抢,有时间慢慢衡量。对于购房者是如此,对于开发商也是如此。


2、长期限价的心理预期


限价作为简单粗暴的行政措施,大家都认为是短期手段,不应该长久。限价限了一两年时,情况是这样:


开发商的房子要么先捂着不卖了,要么在暗处花心思:装修、车位、喝茶费。


于是消费者要么被宰,要么就根本没有房子买。


当限价持续到第三四五年甚至更久呢?


开发商发现,原来你能持久到明年后年我卖房的时候,心里有了限价的预期。上次面包跟面粉一个价时,开发商吃了亏。这次限价期如果完整覆盖了房企开发周期,房企再买面粉的时候,就知道谨慎了。


3、开发商缺钱


这点村长此前的文章也多次提过。


监管层持续对资金流入房地产行业严防死守。房企被迫广开门路、自筹资金,相比去年上半年,房企自筹资金多增2268亿元。但借钱是有成本的,房企通过各种方式融资,无论是难度还是成本都在上升。


有钱男子汉,没钱汉子难。钱一缺了,土豪也得变理性,火爆的土拍溢价率和地王也就难以再现。


4、棚改收紧


杭州此前是棚改大市。


2015年4月开始,杭州市大力推行货币化棚改。拿到拆迁款的杭州人民,重新购买商品房占比超过七成。



棚改货币化安置,这使得至少数千亿的资金瞬间涌入了杭州房市,这是杭州楼市购买力的一股强大支撑。


但棚改收紧后,这一部分潜在购买力直接就蔫了。少了一条大腿,将来几年新盘集中入市的时候,市场还能承接得住这些项目吗?开发商心里是清楚的。


三、


最近几个月以来,深圳、成都、杭州、西安等地方的楼市,集体经历了一场高潮。


7月25日,成都上千人在烈日底下求见房管局维权,是这阵高潮最新的脚注。


高潮表象背后,是人们对楼市狂热的内心。


狂热滋养罪恶,狂热衍生怪诞。


有的企业楼建着建着就塌了,这边塌完那边还着火。精心造房子的企业落在了后面,复制粘贴的企业跑到了前头。


有的人睁着眼签下带霸王条款的合同,转眼又把合同撕了,手拉着手去找企业和政府维权。


都疯了吗?恰恰相反,正是追求利益的极度清醒,造就了荒唐的结局。所有人都在利益的红海里浮沉,谁也不知道下一秒将会被浪潮托起,还是被旋涡卷入。这是这个国度玲珑表层底下难堪的一面。


绿城高管李军,8月2日在2018博鳌房地产论坛上称,“我一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。谁也不要嘲笑谁,接下来估计谁都逃不掉。”


表演贪嗔痴的不止舞台上的人,观众席上静默的你我,都是这出荒诞剧的演员。


幸而,现在楼市这台狂躁机器有刹车的迹象,不仅是在地价下跌的杭州。


7月初,上海楼市大V“真叫卢俊”,发了一篇文章,里面讲述了他买二手房时,试探性地砍价40万,卖家却轻松答应,随后自己卖房,又长时间卖不出去的故事。这位大V感叹:上海楼市的艰难,远超我的想象。


新盘供应极度短缺的深圳,自从华润城三期之后,哄抢新房的现象也没有再出现过。华润城三期之后的另一个网红盘金亨利二期,开盘当天322名购房者有175人弃购,弃购率高达54%。深圳最近开盘的乐尚林居和金地龙城中央三期这两个项目,开盘去化仅为三成。


另一位大V“樱桃大房子”,8月1日发了一篇厦门楼市的调研文章。里面介绍到,厦门的地价,从2016年地价3字头,到2017年2字头,再到2018年1字头,一年下一个台阶。当地中介告诉樱桃,厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外跌了6000-1万/平米左右。厦门也凉了。


在调侃楼市“凉了”的背后,是人们看涨的心理预期终于被打掉。无论价格是市场自发调整,还是被政策强压,总归停涨已经成为多数人的共识。价格不暴涨,购房者乃至投资客,开发商才有时间停下来思考,而思考意味着理性。


当理性之风从土地市场刮起,也就必然会刮到新房市场以及二手市场;拂过上海、深圳,吹到了杭州、厦门,也即将传到南京、长沙、成都和其他城市。


当理性重新占据市场,那些砸售楼处的难堪,那些大楼倒塌的荒诞,都终将灭绝。


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