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谢逸枫:广深房价7月回涨!今年楼市金九银十难重现?

谢逸枫 发布时间:2018.08.07 15:17:55
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文/谢逸枫


如老谢判断一样,广深房价今年上半年调控观察期后与供需关系变化及外部环境转变之下,7月回涨,实现下半年完美的开局。由于担心房价失控与调控成果的丧失及市场情绪的恐慌,广深楼市分别加强调控,广州的公积金贷款收紧,深圳的楼市住宅限售、限贷、限离、限制企业买房、限公寓出售,同时增加供应的补充与土地供应,防止下半年反弹报复性上涨,也是避免楼市重新过火带来的风险。


考虑到调控的升级与市场的供应下降与市场供应下降、监管不放松等市场形势趋紧的背景下,今年广深楼市金九银十预计比2015年、2016年、2016年差,火爆、复苏的传统晚季难现,但是依然好于2014年。老谢现在就是郑重其事的提醒大家,没有买房的或者是需要换房的,千万不要等了,尽快出手买房,现在就是最好买房时机。否则,错了今年下半年,明年可能就真的买不起房了。


按照当前楼市调控持续收紧与市场形势已变及供应端下降、监督不放松的趋势看,下半年楼市降温为主,注定楼市金九银十难重现,成色不足恐变成铜九烂铁。为了摁住房价上涨的冲动,短短九天之内,从国家到各部门已八次重磅提及房地产调控,可谓史无前例。楼市在经历了一年多的调整后,在即将到来的“金九银十”里,恐怕不会再有一些人想象中的市场“复苏”、“火爆”了。


事实上,两地的楼市都存在限价、限签、区域结构性、网签滞后性的影响房价因素,最关键是住宅库存不足,商品住宅用地供应下降,地价上涨,人口增长过快,购买力旺盛的问题,影响到供需关系平衡。因此,短期内,两地的调控政策都是无法抚平供求关系波动,解决不了货币超发、商品住宅用地供应不足、地价上涨、新房供应下降、人民币贬值等一系列问题。


第一是广州一手房成交迎来“开门红”。7月广州一手住宅整体成交共96.88万平方米,环比上涨6%,一手住宅整体网签共9680宗,环比上升15%,创年内单月网签量纪录。7月广州新批预售面积54.03万平方米,较5、6月相比出现一定程度明显减少,主要原因为花都、番禺供应减少。其中,花都仅供应1.38万平方米,均来自雅宝板块的卓雅名苑项目。



成交方面,由于积压网签处理速度提高,中心区荔湾、天河网签量均突破7万平方米,但从实际开盘以及新批情况来看,一方面由于调控对批发量的控制(基本维持每次50套),另一方面部分近年高价地项目因担心市场反应,一再放缓入市步伐,市中心近期一手新货相对匮乏。由于近两个成交回升明显,广州整体库存面积下降至787.42万平方米,整体消化周期亦下降至10.8个月。


第二是深圳新房住宅量升价稳。7月一手住宅的成交均价为54142元/平,环比上升0.09%,即上涨49元/平,连续下降21个月后,首次止跌上涨。7月新房住宅的成交套数为3461套,环比增加27.95%。成交面积方面,本月成交34.22万平,环比上升22.61%,月成交量创下近一年新高。7月深圳全市新房住宅批售约16.12万㎡,推售约21.34万㎡。虽然7月住宅推售面积较上月有大幅度的下降,但就近一年推售量来看,7月新房住宅推售量相对正常。



二手量成交量创今年新高。7月二手住宅成交量有所上升,月内共成交6991套,环比上升14.44%,成交量创今年新高。中原领先指数报893.2,环比上调0.02%,近期已录得连续六个月上调。7月全市二手住宅均价为53028万/平,环比上涨13元/平。全市二手住宅成交均价上涨幅度最大的区域为龙华,7月龙华成交均价环比上涨1.3%至49489元/平。南山成交均价环比上涨21元/平至84179元/平,成交均价居全市第一。



租金水平连续七个月上涨。根据深圳中原研究中心监测显示,租金方面7月全市住宅租金71.1元/平/月,上调1.91%,自2017年以来,全市整体租金总体呈现上涨趋势,今年前七个月持续上涨,在租赁市场不断发展的背景下,租金有望继续上涨。新政的出台将更进一步压抑房产的投资功能,回归居住属性。


短期来讲,投资客退场,市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎,新房成交量将有所下降,成交价格将持续平稳。二手市场,成交量也将显著下滑。未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”,将有利于发展长租公寓市场,全市租金有望继续平稳上调。



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