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恒大=4个碧桂园?一定有一个是错的!(上篇)

楼市头条 发布时间:2018.08.09 11:27:25
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上半年净利润:恒大=4个碧桂园

谁是中国最赚钱的民营企业?


电信巨头华为?2017年,华为净利润475亿元;


电商巨无霸阿里巴巴?最近一个财年,阿里巴巴净利润614亿;


科技界的伯克希尔腾讯?2017年,腾讯净利润724.71亿元。


恐怕以上都不是。


至少在今年上半年,中国最赚钱的民营企业,可能是一家房地产公司


8月6日,中国恒大发布盈利预告称:


在截至6月30日的半年度内,税后净利润及核心业务净利润较去年同期均将大幅上升,其中税后净利润同比增长125%以上,核心业务净利润同比增幅在100%以上。



根据恒大去年上半年净利润231亿元和核心业务利润273亿元,分别取对应的保守同比增幅数据125%和100%测算,今年上半年恒大的净利润将超过520亿元、核心业务利润超546亿元,均创房地产行业有史以来最高的半年业绩纪录。


不仅在房地产行业创纪录,恒大的这一业绩放在A股也是不得了。目前A股已有242家公司公布中报,净利润最高的是贵州茅台,上半年净利润169亿元,恒大是茅台的3倍还多


事实上,去年中国恒大的增长速度已经足够惊人。去年全年恒大合约销售额达5009.6亿元,较2016年增长34.2%;当年净利润370.5亿,较2016年增长110.3%;核心盈利405.1亿,较2016年增长94.7%。


中国恒大上述盈利预告表明,其今年利润增速可能较去年进一步加快。


没有对比就没有伤害。同在港股的碧桂园去年上半年净利润83.7亿元,根据业绩预告按同比增幅50%保守计算,今年上半年净利润为125.5亿元。


根据各自的业绩预告,恒大上半年净利润520.4亿元,碧桂园125.5亿元,恒大盈利等于4个碧桂园,没什么毛病


“天下最笨的”杨国强刚刚才说过:当老大不容易。


没想到眨眼间,许家印又要超过自己,重新君临天下了。


不过,有些时候,数据也会说“谎”。


上半年销售额 恒大= 3/4碧桂园


从中报预期利润来看,恒大将可能彻底甩开碧桂园和万科(万科未披露业绩预告),作为超一线房企成为绝对龙头。


对于规模较大的房企来说,恒大在上半年的销售金额远逊于碧桂园,略低于万科,只排在第三。




恒大对万科和碧桂园所谓的胜出更多源于中报预期的利润。



根据中期业绩预告保守测算的净利润数据,恒大=4个碧桂园,这没毛病。


但作为“宇宙最大房企”,碧桂园上半年的盈利却连恒大的1/4都不到?这多少让人菊花一紧。


要知道,碧桂园2017年的净利润比恒大少了22.4%,归属于上市公司股东的净利润可是比恒大还多了17亿。2016年,碧桂园的归属于上市公司股东的净利润还是恒大的两倍多。


而横向对比一下销售净利率,恒大的销售净利率是三家里面最低的。




是吧,立马懵逼了吧。


但看完下面这张表,你或许就能明白一二了。


由于中报详细数据还没披露,我们来看最近一期的年报。




上面这张表里反映出了一个非常核心的信息:2017年,恒大用超过3100亿的营业收入,换来了370.5亿的净利润。而万科用2400多亿的营收赢得几乎同等水平的利润,碧桂园则用2300亿不到的营收赢得了287.5亿的净利润。


差距在哪里呢?


对,就在营业收入里。


恒大2017年营业收入高出碧桂园超过800亿,也高出万科近700亿。


那么你可能会问了,恒大这么牛叉,真的在销售上把万科和碧桂园甩出了几条街?


显然不是。


再给你看一张表。




从这张表里,你看到了什么?


1、恒大2017年的销售金额是三家里面最低的;


2、2016年恒大和万科的销售金额相当,营业收入差距不大,但净利润只有万科的62%;


3、2017年,恒大用高出万科28%的营收,创造了和万科几乎相当的净利润。


和碧桂园的比较不再一一列示了。


啥意思啊,恒大真的不一样!




预收款的秘密


村长知道,你可能要继续问,为何恒大2017年的营业收入会猛增这么多?从哪里来?


我们还是继续上图吧,简单明了。




(注:2017年碧桂园使用了港股新的会计准则,不再公布预收客户垫款这一指标,相关数据在合同负债指标中得以体现)

在分析问题之前,先说一点小知识,地产公司的营业收入哪里来?


是这个样子的,在平日里呢,各大地产公司最喜欢拿出来炫耀的数字是销售收入,这个月我又卖了多少啊,这半年我卖了多少,全年卖了多少。


但销售收入能不能等于营业收入呢,显然不等于。


因为从销售到最终结算是有时间差的,用普通话说,当地产公司把房子预售了出去,从购房者的手中收到了钱之后呢,并不能马上结算确认收入,要等到房子交到了购房者手上,才能结算,这个结算周期,依据具体楼盘的开发节奏而定,一般是一到两年左右。


简单点说,在销售收入中,结算了才能计到营业收入里,未结算的只能挂到已售未结算金额上。


呵呵,对了,何时结算,地产商有相当大的主动权。


需要说明的是,上面这张图的指标是预收客户垫款,和已售未结转收入并不能完全等同。但除了万科会在年报公布已售未结转收入之外,港股上市的碧桂园和恒大并没有公开这一指标。


经过村长统计,万科每年公布的预收客户垫款和已售未结转收入非常近似,因此为了便于比较,本文统一使用预收客户垫款这一指标进行替代。


下面几个数据值得思考下:


1、万科在2016年底有2747亿的预收客户垫款,相较2015年增加了600亿。2017年底,这一数字已达到4077亿,猛增了1200多亿。


2、碧桂园2016年的预收客户垫款是1924亿,相较2015年增长近1000亿。因为碧桂园使用了港股新的会计准则,2017年开始这一指标不再公布,相关数据转至合同负债指标中得以体现,达3467.47亿元。这个数据与碧桂园此前电话会议澄清的内容是相匹配的:3467亿元属于预收账款,来自已售住房。也就是说,这个数字较2016年增加了1543.47亿元。


3、恒大2016年底预收客户垫款是1946亿,相较2015年增加了1100多亿。而2017年底是2776亿,增加了800多亿。

你发现了什么?


虽然销售额和营业收入之间存在时间差,但是近两年来,恒大和碧桂园、万科在销售额上的差距并不特别明显,恒大的销售额增速也低于碧桂园。但是,恒大的营业收入增速大幅领先另外两家,预收客户垫款增速却变慢了。


看到这里,你应该会大致知道恒大2017年和今年上半年盈利猛增可能的原因了吧:即恒大可能加速了结算,导致销售收入超过万科和碧桂园许多,进而造成净利润的惊人增长。


换句话说呢,恒大可能在加速结算,加速确认营业收入,因此在加速利润释放,而万科、碧桂园还是原先的节奏,甚至有放缓之势,因此在你看来,恒大老会赚钱了,而万科、碧桂园太落后了。


但恒大净利润的惊人增长显然并不仅仅可能来自于恒大的加速结算。


囿于篇幅限制,村长将在下篇给你完整讲述,恒大真实的利润到底是多少?恒大的未来的业绩到底会怎么样?恒大为什么这个时候利润爆发式增长?


如果你也对恒大为什么利润爆发式增长感兴趣,欢迎在评论区留言探讨。


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