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中洲香蜜湖旧改“慌”了!花式动员求签约

深圳新浪房产 发布时间:2018.08.09 11:29:45
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日前,福田区城市更新局给僵持13年的华泰小区下了最后通牒——如近期仍无法达成共识,将考虑调出计划。3公里外的中洲“慌”了,“请珍惜‘旧改’末班车,政策不等人,时间不等人。”



“全市旧改项目补偿标准最优越”的龙溪花园,何以至此?


01

政策不等人,珍惜旧改末班车



“您签约,与旧改更近一步;您不签,与棚改更近一步。”


早在2017年8月,乐居就在香蜜湖龙溪花园内看到,项目主导开发商中洲花式拉横幅,“提醒”业主登记旧改意愿——“政策不等人,时间不等人,就高不就低,放心来签约。”


福田龙溪花园是深圳市2010年首批8个旧住宅改造小区之一,其他7个分别是南山鹤塘小区、南苑新村;福田华泰小区;罗湖金钻豪园、木头龙小区;盐田海涛花园、桥东片区。


7月23日,福田区城市更新局给华泰小区下了最后通牒——“如近期仍无法与全部住户达成签约补偿共识,我局将按有关规定,考虑将该项目调出城市更新计划。”


3公里外的中洲“慌”了。


“请珍惜‘旧改’末班车,政策不等人,时间不等人。”乐居走访发现,龙溪花园小区内楼体、公告栏、路灯,鼓励业主签约的横幅铺天盖地。最为瞩目的当属华泰小区的最后通牒。



管理处公告栏里,“华泰小区旧改或将被清退调出更新改造计划”被大写加粗,后缀是三个惊叹号。“这是继《意见》实施以来的政策延续,也对龙溪花园旧改项目敲响警钟。故请尚未签约的业主从大局出发,抓紧签约,再没有比现在更好的签约条件了。”文末,中洲情真意切,“恳请业主明鉴!”


上述《意见》即《深圳市福田区城市更新局关于进一步推动福田区城市更新工作的若干意见》,由深圳市福田区城市更新局于2018年6月29日发布,7月10日起施行。


根据《意见》,已列入城市更新单元计划的旧住宅区,确定长期未有任何进展的,可按程序调出计划,且已取得的相关批复文件即时失效,3年内不得再申报更新单元计划。



△龙溪花园旧改办公室门前标语,“保全旧改,加快签约”


02

房价暴涨数轮,8年签约78%


龙溪花园,位于深圳传统豪宅片区福田香蜜湖街道农林路,毗邻香榭里花园、香域中央花园、东海花园等豪宅。在深圳高级中学的加持下,学区内住宅,不论新旧,房价“高烧不退”。


2010年3月,深圳市规划国土委启动89个城市更新项目,龙溪花园位列其中。打着“拆迁”概念的老房子,房价一夜暴涨。


来自广州日报的报道显示,2009年年初,龙溪花园均价约1.1万/平。次年纳入旧改计划后,一间90平的三室两厅,单价飙到3万/平,总价270万。拆迁光环笼罩下,龙溪花园成为中介热推项目,而拆迁户普遍惜售,房价水涨船高。


2014年12月,一网友在房网论坛发帖称,龙溪花园改造效果图看上去高大上,“这房子要是建好了,单价不得5万+啊。”


当然,这位网友的设想还是保守了。今天,香蜜湖片区二手房均价约11.4万/平。旧改意愿还在征集,楼龄二十余年的龙溪花园房价已轻松突破10万+。链家APP显示,一套最新挂盘房源,面积102.3平,总价1530万,单价约149560元/平。


△10万+的“豪宅”


房价一天一个样,旧改一年一个样。


龙溪花园建于上世纪90年代初,一共38栋近600户。项目更新拆除用地面积61455.3平,计容积率建筑面积225370平,容积率4.57,提供住宅21.05万平(含保障房2.25万平)。


中洲方面称,龙溪花园是全市旧改项目中补偿标准最优越的项目,“这充分体现了中洲的极大诚意。”截至目前,深圳城市更新项目中,拆赔比最高的是南园新村。当时,“行业龙头”与“旧改王”展开拉锯,“劲爆让利”,开出1:1.4的赔偿标准。


对于开发商释放的诚意,部分业主并不买单。龙溪花园以3-5层的小洋房为主,容积率小、楼间距大,居住体验好。“老干部在里头种菜种花种果树,颐养天年,好不自得,”一业主表示。


△带花园的三层小楼


乐居从项目旧改办公室获悉,截至8月2日,龙溪花园签约率78%



03

退出机制不完善,沉没成本谁担?


“调出计划已经不是一个新事物了,”深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强回忆,早在2013年,深圳就已针对部分长期无进展的旧改项目做过一次清理,“当时用的词叫‘清退’。如果严格执行,很多长期推不动的项目都在清退之列。”


最近一次大规模清退,发生在去年。


2017年4月,深圳市规划国土委印发《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(一)》(以下简称《处理意见》),提出各区应加大城市更新单元计划清理的力度,形成倒逼机制,促进项目实施。


《处理意见》要求,对于70个历史遗留项目及纳入2010年结转和实施计划等原先由各区申报的更新单元,各区应梳理进展情况,对于长期无法推进、实施存在困难的更新单元,应在2017年6月底前进行清理,调出计划。


宋留强认为,清退能否得到严格执行仍存疑。“华泰项目的调出,在我记忆里应该都有3次了。多次表态而没有执行,也产生审美疲劳。”


“在城市更新运作体系里,原先的设计是一二级联动,前期的投入要靠二级的开发实现。一二级联动的周期非常长,至少需要5-8年,动辄8年甚至10年以上。这么长的周期中,把一二级联动放在一块,前期投入靠8年之后的收益变现,这本身就具有非常大的不确定性。”


除去本身的不确定性,旧改项目终止、退出机制的不完善,也导致了巨额的沉没成本。据南方都市报消息,在木头龙项目,开发商投入金额高达12亿元。“如果尊重市场,就要遵循投入自负、风险自担的原则。但是,木头龙的投入成本已经大到成了社会问题,谁来承担沉没成本?政府不愿意担,开发商担不起,老百姓更不愿意了。”


值得注意的是,根据福田区城市更新局发布的《关于进一步推动福田区城市更新工作的若干意见》,调出计划后,旧住宅区如需改造,将优先按照棚户区政策实施改造。“我始终认为,政府主导和市场主导,不应该是互相排斥的状况,而应该互相补充,政策不应该是非左即右或者非右即左。”宋留强强调。


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旧住宅区改造 房价

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