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谢逸枫:房贷者哭了!利率连涨19个月比房价升得还快!

谢逸枫 发布时间:2018.08.09 12:59:18
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文/谢逸枫


当前房贷者欲哭难言,一边是地价不断的上涨,一边是利率不断的上升。调控的不断深入之下,让房企、购房者不断承受高成本、高地价、高支付力、高门槛、高利息的压力,比房价升得还快。此时,最大的受益人,恐怕只有地方、银行金融机构了,土地收入暴增与利率的水涨船高,坐等“丰满”的大收获。最悲剧的是房贷利率的上涨,实质上是房价变相上涨,上涨幅度达到10%-20%以上。


货币政策已经转向实际宽松。7月首套房贷款利率执行基准及以上的银行占比为94.76%,不降反增,央行“放水”短期内未对房贷利率起到降温作用。虽然7月首套房贷利率依然“坚挺”,但上涨幅度已经有所下降。不过,购房者的购房成本仍有所上升,以最新7月全国首套房贷利率5.67%贷款200万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为216.5万元,要比去年同期多还30万利息。



尽管房价的涨幅下跌,对比房贷利率来讲,房价还是上涨的,只是房价上涨的幅度没有2015年-2016年暴涨而已。比较担心的是如此调控,究竟是支持买房还是不让人买房。按照融360监测数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,相当于基准利率1.157倍,环比6月上升0.53%;同比去年首套房贷款平均利率4.99%,上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨。


为什么房贷利率创过去3年新高,刚需都要卖股与砸锅卖铁在2018年买房。其一是对比过去2015年二季度前的房贷利率,仍是最低水平。其二是7月全国首套房贷款平均利率环比增幅下行,2018年7月全国二套房贷款平均利率为6.03%,较上月上涨3BP,整体涨幅低于上月。说明本轮上涨或近尾声。其三是最主要是货币贬值,印钞机一直在工作,麻烦的是通货膨胀预期强烈,况且人民币贬值。因此,有条件有资格有经济能力的购房者,赶紧买房才是最重要的。



最明显的效果是房价调控前呈现明涨”暗降“,调控后呈现“明降“暗涨,结果是肥了地方,富了银行,害了购房者。当前全国首套房贷利率连续上涨19个月,增加一笔大的购房成本,让首次与改善的购房者承担巨大的房贷支付与还贷经济压力。老谢上周给一房企讲课时说过:“调控最大受益者不是购房者,也不是开发商,是银行,其次是地方。希望调控不是增加税费、上调利率、限制需求,是减少成本、增加供应,释放需求。”


调控”只堵不疏“的做法,工具行政化,目标多样化不仅深深的伤害市场,破坏供需关系。不仅让房价上涨,还逼着购房者深夜排队抢房,担心买不到房。而深圳出现公司法人大规模的整栋买房的大宗交易,自然人则一房难买,这就是典型的限购后遗症,虽然已经限制企业买房。由个人买房转向公司法人买房,说明房子依然是最好的投资品。结果就是有钱的企业、法人大把买房,抢夺资源,想买房的人买不到房,形成新的垄断,导致房价难降,租金上涨的后果。


这轮楼市调控进入深入期、房价筑底、去库存后期的阶段,最不可思议的是房价没有暴跌,也没有暴涨,以平稳上涨走势为主。悲剧的是现在买房花得钱比调控前还多,导致老百姓怀疑调控究竟是让人买房还是不让人买房,是降房价还是涨房价。相信大家期望的调控没有让房价下跌到心理价位感觉到非常无奈,调控的确是希望抑制房价上涨过快。事实上是供应端的政策发力过晚、力度小、执行差,需求端的政策弊端大、偏差大、漏洞大,形成所谓的供应降,需求涨的调控怪圈。


地产剑客

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