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7月月报 | 新政调控升级,去投资再深化(上)

中原大咖 地产 发布时间:2018.08.09 18:57:22
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01  宏 观 经 济 政 策

官方PMI小幅下滑 经济总体平稳

深圳:“731新政”限购限贷,抑制炒房

常务会议、政治局会议展望下半年经济重心




官方PMI小幅下滑 经济总体平稳

  • 2018年7月份,制造业PMI为51.2%,较上月下降0.3个百分点,连续24个月位于荣枯线上方,显示当前经济继续平稳向好。

  • 7月财新PMI录得50.8%,与上月基本持平,已连续一年处于扩张区间,显示制造业继续小幅改善。

  • 总体来看,宏观经济走势平稳,工业品价格有上行趋势,中国制造业运行延续扩张态势,经济运行韧性不减。



深圳:“731新政”限购限贷,抑制炒房


暂停企事业单位等法人单位购住宅

虽然目前深圳企业购房的比例较小,但近期市场出现此类情况,相应政策出台更多是压制企业投机炒房的苗头。


商务公寓五年限售

商务公寓在住宅限购限贷后较为火热,成为一个较好的投资渠道。从成交方面来看,短期内必然会将会减少商务公寓的投资行为,短期投资客可能会转让流动性较低的商务公寓。

从供应角度来看,未来供应的商务公寓“只租不售且不得改变用途”,将有利于发展长租公寓市场,未来公寓类产品会出现转型,长租公寓将迎来春天。


住宅自取得不动产权证起限售3年

政策旨在区别“真假刚需”,更大程度抑制投机炒房,对于投资者来说,投资时间增加,投资的风险显著增加,资金压力显著增大。对于新房期房来说,按两年取得不动产证算的话,限售期近5年。

短期来讲,投资客退场,市场整体观望情绪浓厚。新房市场开发商推盘入市更为谨慎,新房成交量将有所下降,成交价格仍将持续平稳下调。二手市场成交量也将显著下滑,税费较低的满五唯一住宅将会明显更受欢迎。


完善差别化信贷政策

在限购限贷后,离婚买房降首付、增名额的现象越来越多,也成为投资客常用的手段。而本次差别化的信贷政策,基本遏制了“假离婚、真炒房”的现象,符合满足刚需,抑制炒房的思路。



02  新 房 市 场

新房市场整体成交量价齐升

住宅成交均价终止“二十一连跌”

300万-600万公寓成交占比约34%



住宅占比超六成

  • 7月新房市场共成交4841套商品房,住宅占比增加至65%,公寓占比21%,7月底新政出台,公寓限售5年,另外上半年公寓供应大幅减少,预计短期内公寓成交量将大幅下滑。

  • 随着二季度入市的豪宅项目陆续网签,豪宅成交套数大幅上升,7月豪宅网签311套,环比上涨157%。



新房市场整体成交量价齐升

  • 7月全市新建商品房共成交4841套,环比↑22.2%;成交面积为42.65万平,环比↑19.0%,成交均价为55392元/平,环比↑4.2%。

  • 针对6月底国家住建部等九部门印发的关于在部分城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,7月深圳拟定了相应的整治方案,并于7月底印发执行。短期内市场观望情绪浓厚,预计各类商品房成交量均将有所下滑。



新房市场九项目获批

  • 7月新房市场共九个项目获批,住宅及公寓项目居多,商办批售较少,从区域上看,龙岗区有四项目,龙华、光明、南山、福田、前海各有一项目获批。



新房市场八项目入市

  • 7月共有八个项目入市,入市项目区域非常分散,其中南山两项目,龙华、光明、宝安、罗湖、福田、龙岗各一项目入市。除盐田外,各区均有项目入市,其中龙华的金亨利二期、福田区的天健公馆两项目市场关注度更高。

  • 入市项目中绝大部分都是住宅产品,仅金地龙城中央自在寓主推公寓产品,且其公寓体量较大。



住宅供应大幅下降

  • 年后客户购房热情持续高涨,开发商推盘入市节奏加快,新房住宅成交火爆,同时出现了“企业炒房”、“离婚炒房”等房地产乱象。

  • 7月初深圳规土委表示将加大房地产调控力度,拟定出台新的整治方案,开发商推盘节奏放缓,新房住宅批售16.1万平,环比↓50.4%、推售21.3万平,环比↓42.7%,住宅供应大幅下降。



新房住宅整理开盘去化约58%

  • 7月新房入市项目共八个,其中住宅项目有七个,一手住宅整理开盘去化约58%,较上月整体开盘去化率有所下降。

  • 上月入市的万科蛇口公馆、华润城润府三期等均于开盘当日售罄,本月入市项目中受关注度较高的金亨利二期及天健公馆均出现大量客户弃选的现象,本月无开盘售罄项目。



新房住宅成交均价环比上月增加49元/平

  • 网签数据显示7月新房住宅成交3461套,环比↑27.95%,本月成交量是2016年10月政策调控后的最高成交量。

  • 7月成交均价为54142元/平,结束了“二十一连跌”,环比上月增加49元/平。根据市场监测7月新房市场热度已然有所下降,随着月底新政策的出台,投资客退场,市场观望情绪浓厚,预计短期内新房住宅成交量将有所下滑。



新房住宅存量去化不到11个月

  • 截至2018年7月底,深圳全市新房住宅存量为239.3万平,环比↓10.13%,新房住宅存量再创新低。

  • 按照过去半年平均成交量计算,当前去化时间不到11个月。



住宅均价终止“二十一连跌”

  • 新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨,2015到2016年井喷式增长,2016年10月政策调控后持续平稳下调二十一个月,7月网签数据显示,一手住宅均价54142元/平,环比上月增加49元/平。

  • 新房住宅“限价”下,均价仍将维持稳定,盐田区连续十三个月零成交。



四区成交均价下降

  • 7月四区成交均价下降,其中南山区均价环比下降19.9%至100791元/平,降幅最大,其次是龙岗区成交均价环比下降9.7%至34075元/平。

  • 仅宝安、龙华两区均价上升,龙华均价为58252元/平,环比上升10.0%。



南山区成交面积大幅增加

  • 从区域成交面积上看,三区成交面积上升,其中南山区成交5.26万平,环比↑134.4%,宝安区成交10.39万平,环比↑84.3%。

  • 从区域成交占比上看,龙岗区成交占比41.7%,虽仍是占比最大的区域,但占比较上月有所下降。

  • 结合各区成交面积及成交均价来看,成交面积大幅增加的南山区成交均价也大幅下降,成交占比最大的龙岗区成交均价也大幅下降。而较高均价的罗湖、福田成交面积均大幅下降。



8万以上价格段成交占比上升至15.9%

  • 从网签数据看,7月高价段占比均有所增加,8万以上价格段成交占比上升至15.9%,6-8万价格段成交占比上升至19.1%,6万以上价格成交占比超三成。

  • 2018年以来4-6万价格段一直是成交占比最高的,前6个月占比均在五成左右,7月占比不到四成。



6万+楼盘22个 成交面积占比超三成

  • 7月网签住宅项目共60个,其中有6万+成交记录的楼盘有22个,安居房1个。

  • 7月新房住宅6万+楼盘共成交1024套,占全市成交套数的29.6%;6万+住宅楼盘成交总面积为12.0万平,占全市成交面积的35.1%。



45-60平小户型占比增加

  • 从成交户型面积段来看,7月60-90平刚需户型及90-144平改善户型成交占比均有所下降,45-60平小户型成交占比上升至6%,目前市场上小户型住宅项目相对较少,本月网签的小户型住宅项目有玖悦雅轩、凤凰天誉华府、凯旋TRC以及亚迪三村。

  • 从面积段成交价格上看,60-90平刚需户型均价高于90-144平改善户型均价,极大户型与极小户型成交均价更高。



龙光玖龙台成交套数超200

  • 7月TOP10楼盘共成交1580套,占全市成交套数的46%。5月开盘入市的龙光玖龙台项目,在启动转介后成交火爆,7月网签214套,位居住宅成交套数TOP10榜首,也是本月唯一一个成交套数超过200的住宅项目。

  • TOP10楼盘中宝安项目居多,南山、龙岗、龙华各两项目,另外住宅套数TOP10中均价6万以上楼盘个数占比一半。



海上世界双玺成交金额遥遥领先

  • 网签数据显示,7月海上世界双玺项目以21.43亿元的成交金额遥遥领先,其次是华润城润府三期、万科蛇口公馆。

  • 7月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计112.05亿元,占全市住宅成交金额的60.5%。



龙光地产成交面积位居榜首

  • 根据网签数据分析,龙光地产仅凭一个龙光玖龙台项目成交22616平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是华润置地、万科。

  • 7月TOP10开发商成交面积共计16.98万平,占全市成交面积的49.6%。



招商地产成交金额最大

  • 7月招商地产仅凭海上世界双玺一个豪宅项目成交金额达到21.43亿元,位居开发商成交金额TOP10榜首,华润置地华润城润府三期和华润深圳湾·悦府两项目共成交18.74亿元,位居第二,其次是万科成交15.45亿元。

  • 7月TOP10开发商成交金额共计116.63亿元,占全市住宅成交金额的63%。



八月潜在计划入市项目

  • 预计八月有十三个项目潜在计划入市,但7月底出台新政,住宅限售3年,开发商推盘入市可能更为谨慎,而且新房限价下,预售申请要求较为严格,具体项目入市时间有待进一步跟进。



公寓成交量价齐升

  • 7月有三个公寓项目获批,批售面积为15.37万平。

  • 成交方面,全市商务公寓共成交1011套,环比上升11.34%;成交面积5.48万平,环比上升17.37%;受前海嘉里商务中心、汇金天琅大厦等项目的影响,成交均价为60510元/平,环比上升23.48%。



宝安公寓成交面积占比约三成

  • 宝安和龙岗公寓成交面积有所下降,其他区域公寓成交面积均有所上升。宝安成交面积环比下降18.34%至1.65万平,占全市成交的30.03%,为全市成交最活跃的区域。受前海嘉里商务中心项目影响,南山成交面积环比上升318.22%至0.88万平,占全市成交的16.14%。

  • 从成交均价来看,仅龙华成交均价有所下降,其他区域成交均价均有所上升。龙华成交均价环比下降4.72%至62674元/平。罗湖受汇金天琅大厦的影响,成交均价环比上升26.40%至74694元/平。



小户型公寓成交占比约45%

  • 7月的成交数据显示,小户型公寓仍然是公寓市场成交主力,45㎡以下公寓成交占比为44.71%,较上月微升0.55%;45-60㎡的公寓成交占比下降4.36%,为25.82%;

  • 60-90㎡的公寓的成交占比下降至18.50%;受前海嘉里商务中心影响,90㎡以上的公寓成交占比上升6.24%至10.98%。



300万-600万公寓成交占比进一步上升

  • 从成交总价来看,7月300万以内低总价的公寓成交占比下滑。总价在100万-300万之间的公寓成交占比为43.22%,环比下降19.00%,此价段内中粮云景广场和恒大城市之光成交相对活跃。

  • 总价在300万-600万的公寓成交占比为33.73%,环比上升8.07%,此价段内汇金天琅大厦和宝树台成交相对活跃。

  • 总价段在600万-1000万的公寓成交占比上升7.05%至9.69%。总价在1000万以上公寓成交占比微升至0.89%。



成交量TOP10占比超六成

  • 7月成交量TOP10榜单中,宝安的湾景商务公寓位居第一名,宝安有3个项目上榜。

  • 公寓成交量前十榜单共成交668套,占全市成交套数的66.07%。



前海嘉里商务中心为销售金额冠军项目

  • 网签数据显示,7月前海嘉里商务中心共成交68套,成交金额为6.73亿元,摘得7月公寓项目成交金额冠军。

  • 7月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计23.26亿元,占全市公寓成交金额的70.14%。



零豪宅项目入市

  • 7月零豪宅项目入市。



豪宅量升价跌

  • 7月一手豪宅共成交311套,环比↑157.0%,成交面积为4.75万平,环比↑36.7%。成交均价为104706.8元/平,环比↓10.4%。



南山成交占比超九成

  • 分区域来看,7月仅南山和福田有豪宅成交。南山区成交量遥遥领先,一手豪宅共成交305套,成交面积为4.61万平,面积占全市比重为97.12%,占比较上月增加38.76%,南山的成交以华润城润府为主;福田成交6套豪宅,面积共计0.14万平,面积占全市比重为2.88%,占比较上月下降38.42%。

  • 分类型来看,住宅类豪宅依然是成交主力,本月共成交3.90万平,成交占比为82.2%,成交占比较上月下降12.9%,住宅类豪宅成交以华润城润府为主。公寓类豪宅本月共成交0.85万平,占比为17.8%。



千万豪宅在新房市场占比跌至2.56%

  • 本月千万豪宅共成交117套,环比↑3.54%;千万豪宅占比为2.56%,较上月↓0.56%。



华润城润府位居成交榜首

  • 南山的华润城润府备案179套,位居7月豪宅成交榜首。

  • 本月一手豪宅成交套数TOP3共成交295套,占总成交套数的94.86%。



1000万以下豪宅成交占比超六成

  • 7月一手豪宅成交总价段3000万以上豪宅成交占比为15.11%,环比下降23.73%;2000万-3000万豪宅成交占比为4.50%,环比下降46.74%;1000万-2000万豪宅成交占比为18.01%,环比增加14.07%。

  • 1000万以下豪宅成交占比为62.38%,环比增加55.77%,此价段内成交以华润城润府两居室产品为主。



中 原 研 判

  • 网签数据显示,7月新房住宅成交量创新高,成交均价终止“二十一连跌”,环比上涨49元/平。根据市场监测,7月市场热度显然已经有所下降,楼盘访客量减少,成交量下降。

  • 7月底新政出台,规范整治市场乱象外,严厉打击投机炒房,短期内投资客退场,市场观望情绪浓厚,成交量将有所下滑,但中长期来看,新政对新房住宅影响不大,一方面是2016年“深八条”后住宅投资行为已经在一定程度上得到了有效控制,另一方面170万套已登记住宅加上未来18年仅170万套的住宅供应,对于深圳1200万以上的常住人口来说,供应仍然非常有限,而支撑深圳楼市的刚性需求和改善性住房需求仍较大。

  • 7月公寓市场量价齐升,小户型公寓依然是市场成交主力,45㎡以下公寓成交占比约45%。731新政指出商务公寓五年限售,从成交方面来看,短期内必然会将会减少商务公寓的投资行为,而未来新供应土地上建设的商务公寓只租不售,市场上可交易的商务公寓的数量是有限的,长期来看商务公寓依然会承接部分居住需求,因此长期来看商务公寓的需求依然存在。

  • 深圳7月无豪宅项目入市。从网签数据来看,本月南山区为豪宅成交最活跃的区域。从成交价段来看,受华润城润府两居室产品的影响,1000万以下豪宅成交占比超六成。

  • 豪宅属于高品质住宅,本身价值较高,抗跌性强,并且市场上对高端住宅的购买需求正逐渐增多。虽然受政策影响,公寓类豪宅5年限售,住宅类豪宅3年限售,但目前的买房客基本上都做好了长期持有的打算,在限价政策的背景下,豪宅依然具备吸引力。


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