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7月月报 | 新政调控升级,去投资再深化(下)

中原大咖 地产 发布时间:2018.08.09 19:14:22
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01  二 手 住 宅

二手住宅成交量创年内新高

各区成交量大幅增长

龙华均价领涨



二手住宅成交量创年内新高

  • 根据国土局备案数据显示,2018年7月二手住宅共成交6991套,环比上升14.4%;成交面积56.3万平,环比上升13.0%。

  • 深圳中原领先指数继续小幅上升,7月中原领先指数893.2,环比上涨0.02%,二手均价53028元/平。

  • 从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,业主报价保持先升后降,新政出台让业主信心受打击;经理指数略有下滑,经理人仍以看平为主。



各区成交量大幅增长

  • 7月各区域二手成交量皆大幅增长,除盐田外,其他区成交皆超过千套。其中,龙岗成交1492套,成交量全市最高;宝安成交1488套,排名第二。

  • 同时,盐田成交152套,环比增长27.7%,增幅最大;罗湖成交1163套,增长24%;福田成交1376,增长8.2%,增幅最小。



龙华均价领涨

  • 区域上看,7月份4区价格上涨,3区价格下滑。其中,龙华涨幅最大,达到了1.3%;福田紧随其后,上涨0.6%;而盐田跌幅最大,环比下滑0.7%;罗湖下滑0.6%。

  • 均价方面,南山均价大幅领跑全市,达到84179元/平;龙岗均价最低,为40796元/平。



投资客占比小幅上升

  • 7月份深圳投资客占比小幅上升,为28.3%,环比上升1.4%。

  • 在“房住不炒”政策的指导下,房价保持平稳,市场投资客占比趋于稳定。今年以来,深圳出台三价合一、二次房改、731新政,进一步加强房地产调控,抑制市场投机炒房,促进房地产稳定健康发展,预计后市在政策的引导下,投资客比例将会逐步下滑。



非深户购房占比小幅下降

  • 2018年7月非深户购房占比23.9%,较上月小幅下滑。在房住不炒政策指导下,市场稳定,非深户占比将继续维持低位。



小面积刚需户型成交占比大幅增长

  • 7月全市二手住宅成交中,小面积段成交占比大幅回升,中等与大面积段占比则有明显下滑。其中,45平和45-60平面积段成交占比分别提升2.8%和4.5%;而60-90平中等刚需户型占比则下降5.5%。

  • 7月小面积段成交占比大幅增加导致1房户型成交占比增长近2.8%,而4房以上成交占比则下滑近3.8%。



低总价段成交占比上升

  • 7月二手住宅套均总价为457万元,有明显下滑。7月份小户型成交占比增长,中等与大户型成交占比下滑,导致套均总价下降。

  • 从成交总价段的分布来看,250万以下的低总价成交占比增长显著,增长近3.4%;500-600万价段也上升2.0%。而250-500万和1000万以上总价段成交占比则出现下滑,分别下滑2.8%和2.9%。



中 原 研 判

  • 7月二手住宅成交6991套,环比上升14.4%,分区域来看,各区成交量都有较大幅度上升;但是7月受到世界杯、政策面的影响,实际市场的来访量下降不少。

  • 在“731新政”影响下,后期市场成交量将出现下滑,市场观望态势明显。




02  租 赁 市 场

租金回报率小幅上升

福田龙华租金领涨

3房租赁占比超4成



租金回报率小幅上升

  • 据深圳中原研究中心监测显示,7月租金指数205.1点,环比上升1.9%。当前全市租金71.1元/平·月,7月租金回报率为1.61%。

  • 在租金持续上涨的背景下,租金回报率虽然依旧处于低位,但是略有回升,在今年调控加码的环境下,房价将维持稳定,而租金依然有上涨预期,租金回报率有望提升。



福田龙华租金领涨

  • 7月全市租金上涨1.9%,达到71.1元/平·月。从租金水平来看,福田、南山租金依然最高,分别达到107.0元/平·月和105.2元/平·月。而龙岗租金最低,只有50.8元/平·月。

  • 从涨幅看,7月份福田、龙华租金涨幅最大,环比皆上升2.7%;龙岗涨幅最小,环比上涨1.2%。



3房租赁占比超4成

  • 7月深圳各区租赁占比,龙岗依然是全市最热租赁区域,占比达30.6%,环比下滑2.0%。罗湖、福田紧随其后,占比分别达到18.9%和15.1%。

  • 在租赁户型方面,3房租赁占比超4成,达到40.6%,上升3.7%;而1房和2房占比都有下滑,其中1房占比16.3%,环比下滑1.96%。



中 原 研 判

  • 7月份深圳租赁市场受毕业季影响,需求大幅上升,各区租金也都有上浮。龙岗租金水平低,依旧是大部分人的较佳选择;福田、罗湖也因区位优势租赁占比较高。




03  商 办 市 场

商业市场供应放缓,价格小幅度回升

宝安区成交占比达五成

二手办公成交破上半年新高



商业市场供应放缓,价格小幅度回升

  • 7月有5个商业项目获批,商业批售面积达到25410平,不足上月批售面积的5成。根据网签数据得,商业和商铺共成交93套,5367平,环比上月增加12%,成交均价为82841元/平,环比增长7%。

  • 由于7月份龙光玖钻商务中心网签商业共27套,且成交均价为152955元/平为主导,故将市场整体均价拉高在82841元/平。



宝安区成交占比达五成

  • 区域分布来看,7月宝安区共成交2687平与上月成交面积基本持平,该区占全市商业成交面积的50%,而龙岗区成交1750平,环比增长42%,全市占比33%。另外,福田区再度打破年初成交421平的峰值实现本月533平的新记录,占比10%。

  • 自17年初到18年7月成交户型来看,40~70㎡面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的,其占比接近八成,其次是70-100㎡面积段的商业占比11%。本月网签数据显示,商铺成交主要集中在龙光玖钻项目上。



二手成交平缓过渡

  • 继二月春节回调之后成交走势逐渐趋缓,本月出现小幅度回落。7月深圳二手商业共成交480套,环比减少15%,成交面积为3.8万㎡环比波动不明显。



东门、龙岗商圈持续火热

  • 根据中原工商铺二手成交数据显示,5月东门、龙岗中心城商圈相对热度较高,分别占比45%和13%。而客户购房用途以自持和投资为主,占比平分秋色。



一手成交均价较上月平稳过渡

  • 7月深圳一手办公市场成交面积为2.7万平,环比减少16.1%,价格方面,据国土局公布显示,7月办公楼均价较上月环比下降1.3%,为58374元/平。



龙岗区量价稳居首位

  • 7月网签数据显示成交面积方面,除龙岗、罗湖呈现上涨势头外,其他各行政区都有所跌幅(除南山、盐田无成交)。宝安区较上月跌幅47%,尽管跌幅最为明显,但成交面积总量仍然比肩排在第一位的龙岗区。

  • 一手办公成交集中宝安、龙岗等区域,龙岗办公成交量略高于宝安,为10072平,环比上升48%。



罗湖成交均价涨幅领先全市

  • 7月除了龙岗成交均价跌7%,其他区域均价有所上涨。在所有上涨区域中罗湖涨幅最大,达26.4%,主要是由于罗湖区的汇金天琅大厦的大量成交拉高了区域均价。



小户型一手办公受市场偏爱

  • 在7月写字楼成交榜单中,以佳兆业中央广场二期(五期)以102套的成交继续稳居榜首,第二、三名分别是罗湖的汇金天琅大厦和前几月的榜首龙光玖钻。



二手办公成交破上半年新高

  • 2018年7月深圳二手办公楼成交1.76万平,环比上升155%。



福田二手成交持续火热

  • 由各区7月网签成交来看,传统商务区福田成交较多,成交占比达到48.4%,基本与上月的占比持平。除宝安外,其他区域的二手办公成交占比较上月均有不同程度的下滑,其中龙岗成交占比下滑幅度最大从24%至16.4%。

  • 其原因可能是市场对龙岗片区的一手办公的热情要远高于二手办公,本月网签的龙岗区佳兆业中央广场二期一手办公成交量很大造成整个一手市场消化了部分业主对当地二手写字楼的需求量,因此龙岗二手办公成交量下滑也在情理之中。



中 原 研 判

  • 7月商业的供应量较上月锐减,但是考虑到今年上半年供应总量与去年同期不减反增也反映出政府、开发商对商业市场前景充满信心。

  • 本次“731新政”伴随着一系列细则等强控措施的出台,通过限购限贷严控个人、中小企业投机性炒卖商品住宅的情况下,一手、二手商业的投资占比未来稳中有升。

  • 宝安区、龙岗区等商圈持续维持深圳一手商业的生命力,福田区、南山区凭借着庞大的商业规模以及稳定的客流量推动二手商业火热成交。随着粤港澳大湾区深度合作、发展,深圳商业市场、长租公寓市场将更加值得期待。

  • 7月办公市场成交热度不减,值得注意的是最近大量成交的一手办公都以百平内的小户型为主。小户型主要针对还处在初创、成长期的中小企业,这类型企业员工人数不多对办公空间需求不大,但比较注重交通以及办公舒适度。二手办公方面,市场热点区域仍然体现在福田中心区以及龙岗区。

  • 写字楼租赁方面,据高力国际称,全市甲级写字楼空置率表现平稳为13.6%,租户中金融和科技行业占比达52%,下半年南山和前海将有130万㎡的写字楼产品入市,整体市场热度可能发生转移。

  • 深圳办公楼存量较多,空置率又久高不下,18年上半年起,金融监管造成金融机构尤其是银行信贷政策被动性调整等因素对目前现金流紧张的企业持续投资商办意愿打击不小。尽管“731政策”的调控对商办市场的约束不大,短期产生的间接效应不容忽视。


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