来源：深圳房地产信息网 数据中心
作者：张粉层
导语：
新政来袭，严格的限购限贷限售政策下，购房者的心理也在变化，市场褪去投机投资效应。后市中，90㎡以下刚需群体仍是市场的主力军，中小户型产品在全市中的占比有望增大，144㎡以上的高端大宅产品，这类群体资金充裕，未来成交量在全市中的占比有望小幅增加，而改善型产品，受制于买房名额和首付提高等门槛，成交占比量则有可能回调。
新政前：刚需客是主力，改善客为辅
2016年10月深圳楼市“深八条”出台后，在二套房七成首付、非深户5年社保等严格的限购限贷政策下，投机需求得到遏制，深圳新房住宅成交均价“二十一”个月连跌，楼市成交以真实居住需求为主。
近一年成交数据显示：90㎡以下普通刚需是深圳楼市的购买主力，约占深圳新房住宅成交总量的6-7成；90-144㎡的改善型需求，在市场中也占有一定的比例，约占成交总量的2-3成；144㎡以上的高端需求，在市场中占比较少，比例在一成以内。
新政后：刚需客仍是主力军，改善型比例有望下降，高端需求有望增加
7月31日颁布的“深四条”，再一次严格限制购房名额，个人限售3年、企业限购、抑制离婚炒房等举措，为16年的“深八条”再打补丁，针对前段时间深圳少量个盘社会关注度高、买房人数过多的现象，彻底堵住炒房投机的路子，调控社会宽裕资金流向实体经济，严控房地产市场局部过热的苗头出现。新政的出台，毫无疑问，在接下来的一段时间内，市场再度陷入观望，成交量有望下滑。
在调整观望的同时，市场购买群体也将会发生变化。90㎡以下的刚需买家，是迫切需要实现居住需求的购买群体，后市中，刚需产品在全市成交中的购买比例，有望进一步增大。90-144㎡的改善型群体，有些受制于买房资格的限制，有些受制于首付款比例提高的限制，往往会选择观望，推迟置业计划，或者一部分资金流比较充裕的改善客，直接提高置业需求，购买高端产品，实现置业需求的一步到位，后市中，90-144㎡的产品购买比例有望降低。
144㎡以上的高端产品，这部分买家的资金流一般均十分充裕，伴随买房名额的进一步紧缺，一些通过努力能购买高端产品的，也成为高端产品的真实买家，后市中，144㎡的大宅高端产品，仍是市场的稀缺产品，其在全市成交量中的占比有望增大。
90㎡的首次置业者，仍是新政后未来深圳楼市的主力军。我们对总价300-400万左右的刚需盘进行了整理，这些楼盘主要分布在龙岗中心城、布吉、沙井、西乡、光明等区域，3成首付约在100万左右，有置业需求的朋友可多加留意。
附：总价300-400万的在售新房推荐
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