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世间再无“绿城”

楼市头条 发布时间:2018.08.10 09:44:09
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掌舵绿城3年,曹舟南去留之谜终于尘埃落定。


8月2月,绿城公告称,曹舟南主动请辞执行董事,行政总裁等职务,张亚东接替。



继宋卫平、寿柏年、楼明霞、王江涛之后,「压舱石」曹舟南也离职了。


随着老绿城人的纷纷离场,绿城最初的产品力和价值观也在逐渐变形,如今的绿城已不再是“宋卫平时代”的绿城。


1、曹舟南的这9年


曹舟南的离职并非毫无征兆。早在两个月前,曹舟南三年任期到期之际,张亚东便从中交空降绿城任执行总裁,负责党务工作,兼任绿城广州公司董事长。在内部排名上,他仅次于曹舟南。


如果把时间线拉得更长一些,自曹舟南入职绿城,已逾9年,这期间绿城并不太平。


2008年到2015年间,绿城曾几次遭遇危机,还一度被融创发起收购。


2014年底,绿城创始人宋卫平离场,中交正式入主绿城,成为第一大股东。


2015年6月,前绿城行政总裁寿柏年因计划退休而辞职。当时,已在绿城工作6年的曹舟南,从绿城执行总经理的位置上升任,被外界普遍认为是当时的最佳人选。


曹舟南执掌绿城三年来,绿城的成绩单确实不负众望:


销售业绩,2015年绿城中国实现合同销售额719亿元,2016年1139亿元,2017年1463亿元;


土地储备,截至2017年12月31日,总土地储备建筑面积约3,032万平方米,总可售面积约为2,112万平方米。经过2017年的补仓,一、二线城市的土地储备总可售货值达70%,土储结构不断优化。


负债结构,截至2017年底,绿城中国净资产负债率已大幅降至46.4%,较之前明显改善。


未来,这位曾为绿城救危局、稳人心、增业绩的老将将去往何方?


据乐居财经报道,接下来,辞去行政总裁一职的曹舟南将以合伙人的身份加盟蓝城,负责新的业务平台,聚焦特色小镇开发、美丽乡村建设和美好生活服务。


宋卫平最近一次公开发言似乎也从侧面印证了这一说法。8月2日下午,在杭州举行的媒体发布会上,宋卫平为曹舟南过去三年的表现打出了85分的高分。“扣掉15分,主要是因为小镇业务做得不够”。


2、宋卫平转战蓝城


随着股权被不断稀释,曾经的“绿城王国”国王宋卫平目前仅持有绿城5.83%的股份,已经逐渐失去在绿城的话语权。


不过作为绿城的创始人和最佳形象代表,宋卫平还担任着董事会联席主席一职。但他现在将更多的精力和重心转移到了蓝城上。


蓝城,由宋卫平创立于2010年,当时主要从事房地产代建业务。


在2016年,中国交通建设集团成为绿城第一大股东后,重组蓝城也被提上日程。最终,蓝城集团分拆为两家公司,即蓝城和新蓝城。其中,新蓝城主要业务为房地产代建,由绿城控制。


保留的蓝城,由宋卫平担任集团董事长,持有70%的股份,目前,宋卫平把大量的精力放在了「比城市更温暖,比乡村更文明」的小镇业务上。


根据蓝城官网,该公司立足理想小镇建设及轻资产运营,以农业、颐养、健康为产业服务核心。



有人这么比喻:绿城是宋卫平的女儿,但这个女儿已经出嫁;蓝城是宋卫平的儿子,虽然年龄还小,但却是未来的希望。


种种迹象表明,这个“女儿”确实是嫁了,就像泼出去的水。


3、架构调整、人事换血


老绿城人纷纷离开之际,绿城总部也正在经历一波紧锣密鼓的架构调整、人事换血。


据《时代周报》报道,7月1日,绿城新的内部架构正式运行——绿城中国的总部与绿城房产集团的总部职能开始优化整合,从今以后,由绿城中国直接管理各子公司。组织架构朝向扁平化。


此外,绿城的业务板块也被重塑,分为轻重资产领域,形成“11大战区+5个轻资产板块”。其中,以开发为主的重资产板块,划为十一个公司。轻资产板块,则包括房产、管理、资产、小镇和生活集团五个公司。



随着组织框架的调整,总部机关人员大量下放到一线。绿城中国执行董事长、执行总裁李岸青在接受《21世纪经济报道》采访时提到,原先绿城中国总部有100多人,绿城房产集团的总部有250多人。


而目前,在绿城总部保留9大职能中心,平均每个部门仅保留30个左右的人员编制。以李青岸所在财务部为例,人员规模上由原先的37人减到32人再到现在的27人。


一些系列变革之后,宋卫平苦心孤诣构建的企业价值观也在转向。


4、“控品质”到“高周转”


但凡成功之人都有一个共通之处,做一行,总想做到最好,而宋卫平想的是,如何做到极致。


1987年,宋卫平结束5年的教书生涯,闯荡珠海;


1994年,借了300万开始干起房地产;


1995年,开发“桂花系列”,至今让人怀念,津津乐道;


1998年组建绿城俱乐部,玩起足球;


2001年绿城俱乐部的总投入为8500万元,这是绿城当年总赢利的2/3;


....


充满理想主义的宋卫平,对产品和服务有自己很高的标准和追求,对财务、市场相对不够敏感,这也形成了绿城的风格。


绿城的产品在市场上是有口皆碑的,规划设计水平很高,精工细活经的起考验,大量的使用石材,非常重视物业服务的档次,可以说是高大上的标准定义。


对产品的痴迷还造就了“绿城研究院”这样国内罕见的企业内机构,一个与公司开发业务相对独立的产品研发机构。


一时间,作为绿城大本营的杭州,整个市场的口味都被吊得非常高,客户懂得什么是好房子,所以外来开发商的落地难度变得很大,这在很多城市都是没有的情况。


绿城一直印刻着宋卫平“精雕细刻慢工出好活”烙印。但如今,这家全中国最用心造房子、以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业,也开始走上“高周转”的路子。


中交对于地产领域的野心,要求做到央企前三的规模焦虑,可能传导给了绿城。


据《界面新闻》报道,7月初,绿城对内发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》,要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略。同时,加大应收款项回款力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。”


这并非绿城第一次提到加速项目去化,启动高周转战略。村长查阅绿城2016年年报、2017年半年报发现,在销售去化方面,绿城也提出了“早销、快销、多销”的原则,尤其是对积压了大量库存的三四线城市。


关于“高周转”,在刚刚结束的2018博鳌房地产论坛上,绿城管理集团总经理李军称,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为这两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现,谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。

这一席话,多少让人觉得惊恐、无奈,又遗憾。


据《中国房地产报》在“3.15”期间发布的《2017年中国百强房企项目工程质量黑榜》,杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个项目名列其中,外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上此黑榜的主要问题。



曾经,宁愿为价格解释一阵子,也不愿意为质量解释一辈子。


如今,匠人宋卫平“不计成本式”追求品质的精神,可能正在被逐渐遗忘。


间纵有千万厦,世间再已无“绿城”。



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