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深圳「城市更新与产业园区」一周大事件:上周出台三个新政

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.08.20 16:31:13
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上周出台三个政策:《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》、《深圳市规划国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。

 

更新单元类:深港中轴线崛起“深圳智谷”,金龙工业大楼项目专规获批;绿景黎光旧村改造专规修改获批:总建面15万㎡纯住宅项目。


棚改类:宝安首个棚改项目完成增购签约,2021年将建成交付


产业方面,深圳智慧产业税收突破千亿元;上半年深圳市战略性新兴产业平稳增长 生物医药增速居前

 

- 城市更新 -

 

1、深圳市工业区块线管理办法正式印发:工改项目更难做了


8月16日,为规范全市工业区块线管理,保障工业发展空间,提高工业用地节约集约利用水平,促进工业转型升级,根据相关政策,深圳市政府正式印发《深圳市工业区块线管理办法》。


该办法于公布之日起施行,有效期5年,且规定有关部门应当出台管理办法、实施细则、操作规程等事项的,有关部门应当自本办法施行之日尽快出台。


办法中对工业区块线的基本原则、依据、定义以及适用范围进行了详细说明。从严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管“工改工”,受到业内广泛关注。

 

图片来自合一城市更新


2、深圳市土地整备利益统筹管理办法正式印发


近日,深圳规土委正式印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》,从而加快推进土地整备工作,保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应,解决土地历史遗留问题,促进城市发展和社区转型。

 

(1)、 统称利益统筹项目:取消整村统筹项目和片区统筹项目分类,统称为利益统筹项目。利益统筹项目以街道为界限,突破社区界限。同时降低项目门槛,项目范围内集中成片未完善征(转)地补偿手续的规划建设用地不少于3000平方米就可以走利益统筹。(2)、明确土地的货币补偿:《管理办法》除了地上建构筑物按重置价补偿外,明确项目范围未完善征转补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%进行补偿。

 

(3)、深化利益共享用地核算规则:利益共享用地改变《试点办法》“一刀切”的做法,根据项目范围的现状容积率分段核算利益共享用地,最高返还比例可以达到50%。这意味着建成区成为重要土地整备对象。(4)、新增留用地指标出路:对于无法在项目范围内安排留用地的,《管理办法》新增留用地指标中的利益共享用地和合法用地可与本街道城市更新项目统筹处理,或直接落在经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照这两种方式安排留用地的,其合法用地部分按照等土地面积核算,利益共享用地部分上浮50%的指标。

 

(5)、细化留用地建筑面积核算,增加保障房配建要求:为规范留用土地开发强度,留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。(6)、简化留用地地价计收:《管理办法》简化留用地地价计收规则。留用土地划为工业用地的,按照现行公告基准地价的10%缴交地价;规划为居住用地、商业服务业用地的,结合《留用土地规划建筑面积核算规则》,按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价,其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地价的10%缴交地价,共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照现行公告基准地价的100%缴交地价。(7)、深化项目实施管理:《管理办法》明确原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议,且报区政府相关职能部门备案。拆迁补偿安置协议备案机制的建立为被拆迁房产注销和登记、拆迁成本作为项目开发成本抵扣项等提供了保障。



3、调控新政实施细则曝光:回迁房转让不受限,城市更新存更多不确定性!


8月14日,深圳规土委印发关于《深圳市规划国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。此前,有关商务公寓租售方面的判定规则等诸多细节问题就曾引发过各方人士多种解读及猜想,该《通知》的发布实则是对深圳731新政的进一步补充。业内普遍认为,商务公寓的“5年限售,新增商务公寓只租不售,且不得改变用途”政策的出炉,对于目前规划有商务公寓但未签订土地使用权出让合同的城市更新项目影响巨大,易造成更新项目烂尾等不良影响。

 

即划定商务公寓规划建设时间红线,在2018年7月31日(不含7月31日)后,各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,下列4类更新单元情况可除外:

 

(1)、7月31日(不含7月31日)前,已批规划的,更新单元规划中确定的商务公寓可用于回迁出售,但在此之后的规划修改或者调整增加的商务公寓部分;(2)、7月31日(不含7月31日)前,单元规划未获批但已经过相关部门审议通过并完成公示或正在公示的,公示的更新单元规划中确定的商务公寓;(3)、7月31日(不含7月31日)前,已取得市、区政府用地批复的征地返还地;(4)、7月31日(不含7月31日)前,土地整备利益统筹项目实施方案已完成审批的。

 

实施细则的落地,对于城市更新项目而言,商业类等更新项目所产生的不利影响较大。只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿。搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的,不适用731新政关于取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让的相关规定。



4、深港中轴线崛起“深圳智谷”,金龙工业大楼项目专规获批!


日前,福田区城市更新局经区政府批准发布梅林街道金龙工业大楼片区城市更新单元专项规划,并同步确认实施主体,由深圳市恒裕联翔投资发展有限公司,实为恒裕集团负责开发建设。


金龙工业大楼片区城市更新单元位于福田区梅林街道,紧靠北环大道,东邻彩田路,南至梅林路,西至越华路,近地铁9号线孖岭站,并且紧临规划在建的地铁10号线孖岭站,区位交通优良。该项目被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》,属于工业区省级项目(工改工)。


该项目拆除用地面积8488.9,开发建设用地面积7625.4,规划总建筑面积45750。其中,产业研发用房4.4万㎡(含创新型产业用房建筑面积5311㎡)。公共配套设施1500㎡(含社康1000㎡,社区管理用房450㎡,社区警务室50㎡)。另外,允许设置3000㎡地下商业建筑面积,同时需在地下配置建筑面积200㎡汇聚机房一处。



5、绿景黎光旧村改造专规修改获批:总建面15万㎡纯住宅项目


近日,龙华区城市更新局审批通过关于观澜街道黎光旧村改造专项规划修改,并予以公告。黎光旧村改造项目最早被纳入《2007年深圳市城中村(旧村)改造年度计划》中,由绿景集团介入开发。2010年取得专规批复,随后几年时间里一直未有实质性进展,直至2016年,规土委对黎光旧村进行旧屋村范围认定公示,并纳入2016年重大项目清单。

 

黎光旧村项目位于观澜中心以北,西邻四黎路、东靠黎新路、南邻石园街,村落以老式砖墙瓦房建筑为主。项目拆除用地面积53101㎡,开发建设用地面积42453㎡,计容积率建面为15.8万㎡,容积率仅为3.72。

 

修改地方为:(1)、将原批复“保留地块中部风水塘,为小区内部提供景观,提供休憩、戏水空间。风水塘在下阶段设计中可适当调整,但应保证其用地面积不得小于2000平方米”调整为“地块中部的现状风水塘在下阶段设计中可适当调整位置、形状,但应保证其用地面积不得小于2000平方米,为小区内部提供景观、休憩、戏水空间”。

 

(2)、在不突破法定图则建筑总量的基础上,增加公共配套设施建设规模。(3)、建筑限高由80米调整至150米(最终建筑高度应满足航空限高要求)。(4)、规划区内已列入区级文物的碉楼迁移至西北侧公共开放空间。(5)、调整公共开放空间位置,将石园街与四黎路、黎新路与四黎路交叉处设置的两个公共空间整合至地块西北部,便于整体利用。

 


6、宝安首个棚改项目完成增购签约,2021年将建成交付


宝安38区、39区棚改项目是今年5月《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》政策出台后全区首个按照安居型商品房价格增购10平方米房屋的项目,最终有793户业主选择增购并完成了签约手续。

 

据了解,宝安38区、39区棚改项目于2017年2月25日启动改造签约,9月底完成全部签约工作,曾创造了棚改深圳速度。去年8月以来,深圳市其他旧住宅区改造项目出现给予业主增购的情况,38区、39区业主也提出增购诉求。

 

据悉,目前39区海乐花园地块基坑支护工程已完成,38区地基支护工程正在施工中,计划于今年年底前完成38区和39区两个地块的基坑支护和土石方工程施工。项目的方案设计报建进展顺利,区更新部门已对方案组织了专家评审,房屋产权注销工作正在紧锣密鼓进行中。

 


 - 产业地产 -


1、深圳智慧产业税收突破千亿元


深圳市加速打造智慧城市,产业龙头引领作用明显,深圳智慧产业税收贡献突破千亿元。据不完全统计,2017年上述产业贡献税收1070.3亿元,比2014年增加447.3亿元,2014-2017年平均增速达19.8%,高于深圳市16.7%的整体税收增幅,占全市税收的比重从2014年的18.6%提高到2017年的19.6%。据了解,深圳将于12月举办的2018中国(国际)智慧显示系统产业应用博览会,预计展商数量将达到260家。


来源:中华工商时报

 

2、上半年深圳市战略性新兴产业平稳增长 生物医药增速居前

 

上半年,深圳市七大战略性新兴产业增加值4146.04亿元,按可比价计算,增长8.3%,高于GDP增速0.3个百分点。其中,新一代信息技术产业增加值2111.99亿元,增长9.6%;数字经济产业增加值645.79亿元,增长6.9%;高端装备制造产业增加值466.58亿元,增长6.9%;绿色低碳产业增加值444.05亿元,增长14.4%;海洋经济产业增加值193.96亿元,下降16.9%;新材料产业增加值141.75亿元,增长8.8%;生物医药产业增加值141.92亿元,增长23.8%。  


来源: 鹰眼新闻网



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