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罗湖区更新办法意见稿:严控炒卖项目,旧住宅不适宜计划清理!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.08.22 12:23:25
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日前(8月21日),为进一步推进罗湖区城市更新管理工作,根据区政府工作部署,全面启动修订工作,形成为《深圳市罗湖区城市更新实施办法(征求意见稿)》,现予以征求公众意见。

 

自2009年深圳市实施城市更新制度以来,一直以“政府引导、市场运作”为推进更新工作的理念。经过近十年的发展,在城市更新工作中凸显出一些问题,如何在更新中更好地实现社会公共利益?如何通过更新落实产业发展目标?如何通过提高城市更新的整体品质,推动城区的高水平发展?这些问题都亟需通过强化政府引导,加强更新统筹予以解决


基于上述情况,罗湖区城市更新局在《深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)》的基础上,经过进一步完善、加强了可操作性及制度优化,形成了该《实施办法》意见稿。


- 划重点 -

 

1、城市更新审批职能分工

 

明确领导小组及各成员单元的具体职责。

 

①构建产业发展监管的分工及协同机制,由发改局牵头;

②更新项目移交政府物业的管理分工及配合机制,由区物业办负责;

③理顺拆违行为的管理分工,区规划土地监察局负责巡查,区住建局依法拆除;

④合理调整并明确街道办职能,负责旧住宅项目社会风险评估,以及城中村相关审查备案。

 

2、政府引导,“更新统筹”

 

新增“更新统筹”章节,主要内容体现在建立和优化区级城市更新规划体系;加强对涉及产业的城市更新项目引导与监管;建立城市更新项目优先推进及负面监管工作指引;完善社会稳定风险评估制度等方面。

 

具备下列情形的更新项目,应当开展社会稳定风险评估:

 

①新申报拆除重建的旧住宅及混合旧住宅、城中村项目;

②已立项,但在拆迁补偿、回迁安置等方面,发生过信访、法律案件,可能影响社会稳定的项目;

③维稳办、信访局等认为需开展风险评估的其他项目。

 

3、完善城市更新审批程序

 

明确城市更新单元计划规划申请流程的审查;在实施主体确认之前,要求对补偿对象进行公示;明确在项目实施监管协议签订及实施主体确认之前,应签订产业监管协议,人才及保障房配建监管协议;完善建设工程方案设计核查工作等。

 

4、超2.5容积率城中村,以综合整治为主

 

强化城中村改造的规范,进一步明确对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村,除开以下两种情形外,原则上仅进行综合整治,不再纳入拆除重建单元计划。

 

①落实重大城市基础设施和公共服务设施;

②对片区产业统筹发展具有重要意义,除回迁房以外新增建筑面积全部用于产业发展或公共配套的

 

5、禁止擅自开展城市更新活动

 

未经辖区相关部门审查批准,擅自进入城中村、旧屋村开展城市更新活动的房企,由辖区街道依法清理;造成严重后果,可取消参与罗湖城市更新活动的资格,并取消项目在3年内申报更新计划的资格。

 

6、限制更新项目股权变更、严控炒卖项目

 

为进一步加强对城市更新项目的倒卖监管,要求项目自确认实施主体之日起至工程竣工验收期间,不得通过任何形式转让项目,监管协议需载明限制转让约束性条款

 

7、规划建筑物的拆除时间及相关程序。

 

建立了建筑物拆除备案制度,明确了区住建局为报备主管部门,同时明确了相关监管及违规处理的责任部门。

 

8、完善计划清理制度,

 

主管部门在更新计划公告等各阶段对项目调出规定内容予以备注;被调出的项目,申报主体自行理清相关经济与法律关系;已列入计划的旧住宅更新项目由于涉及众多业主利益,不适宜进行项目清理,因此明确不适用本条规定。

 

符合以下情形且属于非政府原因的,可调出计划:

 

①自城市更新单元计划公告之日起 1 年内,未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划申报的;

②自更新单元规划批准之日起 2 年内,项目首期未确认实施主体的;

③更新前为单一权利主体的,自实施主体确认之日起 1年内,未办理用地出让手续的;

④更新前为多个权利主体的,自实施主体确认之日起 1年内,未办理用地出让手续且经辖区街道办事处评估社会稳定风险可控的。

 

值得注意的是,上述第④条,视情况可不予调出计划,但应一次性无偿贡献项目计容建筑面积的 10%用作人才住房和保障性住房、创新型产业用房、创新型人才公寓等用房或其他公共配套用房。本条规定通过增加项目未按期推进的开发成本,加大督促监管力度


 附:《实施办法》意见稿 



罗湖 规划草案 城中村 城市更新解读

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