8月，房企纷纷发布中期业绩会。虽然上半年房地产调控持续加强，但今年上半年对于大房企来说，收获依然颇丰。
一方面，楼市与房企也上演“冰与火之歌”，楼市持续低迷，调控不断各个角度打补丁，但从大房企们给出的半年报来看，成绩单是非常漂亮的，不少房企这半年营业收入仍在较大幅增长。
另一方面，虽然大房企拥有漂亮的成绩单，但是从业绩会各家大佬给出的信息来看，对于下半年楼市，大佬普遍更加“谨慎”。对于长租公寓等热点话题，各家房企大佬也给出了自己的答案。
上半年，龙头房企给出“优等生”的成绩单
销售飘红、营收大增
目前，房企陆续公布2018年中期业绩报告，从业绩报告来看，龙头房企表现出销售飘红、营收大增的特点。
其中，碧桂园、万科、恒大分别实现销售金额4124.9亿元、3046.6亿元、3041.8亿元，荣登前三甲，分别同比大增42.8%、9.9%、24.6%。碧桂园的净利润更是突破百亿，为163.2亿元，同比94.9%。万科营业收入1059.7亿元，同比增长达51.8%。恒大核心业务利润较去年同期增长100%以上。
华润上半年实现综合营业额437.8亿元，同比增长40.4%；绿地上半年绿地实现合同销售金额1627.18亿元，同比增长22.3%；1-6月，龙光地产累计实现合约销售额约为354.7亿元，同比增长83.7%。
2018年上半年，金地商置实现营业收入17.26亿元，同比增长40%。招商蛇口预计实现净利润68亿-70亿元，同比增幅为89%-94%。
保利地产报告期内实现签约金额2153.12亿元，同比增长46.86%。
裁员+资金压力，漂亮成绩单下，也有小插曲
在各家房企漂亮的成绩单下，也有一些小插曲，同时也能反应出市场的一些变化：
1、龙头房企净负债率普遍上升
碧桂园、保利、华润、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升的情况。其中，碧桂园上半年净负债率59%，相较2017年56.9%微升；保利地产净负债率93.26%，较2017年末扩大7%。
龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光，期末净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。
2018年上半年末，万科的净负债率为32.7％，当相较2017年年末，上升了23.9%，当然，一向注重负债率的万科，仍然将此保持在行业较低水平。
而一向净负债率较大的恒大，净负债率进一步大幅下降，从去年年末的184%大幅下降到130%以下。
2、龙头房企普遍出现现金流压力大
上半年，龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩。万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元。
保利地产2018年中报显示，公司经营性现金流为-98.33亿元。蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元，上年同期为39.10亿元。
碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
3、房企裁员“瘦身”传闻不断
2018年上半年，多家房企先后被曝出“裁员”事件。包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。
有媒体爆出绿地已经开始裁员，人员结构调整主要集中在上海、北京、天津、广州、深圳，上述城市目前都处于拿地困难阶段，没有足够的土地资源。但对于上述“裁员”事件，绿地官方持否认态度。
8月24日，有消息称，因战略收缩，华夏幸福天津事业部已就地解散。据媒体调查，华夏幸福天津公司解散的消息属实。此外，据知情人士透露，华夏幸福此番“瘦身”可能还将持续。
4、中小房企出现债务危机
与龙头房企相比，中小房企上半年的日子并不好过，上半年亏损的企业都来自中小企业阵营。大房企凭借丰富储备和较低融资成本仍能保持业绩稳定增长，中小型房企却只能在政府调控、融资渠道收窄的大环境下艰难度日。
8月24日，有媒体报道称，南京宏图地产正在寻求买家，出售其持有的全部地产项目，以填补母公司三胞集团存在的巨大资金缺口。项目出售完成后，宏图将退出房地产行业，仅保留部分项目股权作为投资。
今年上半年，中弘股份资金链断裂，公司债务危机随之爆发。
中弘股份面临累计43.19亿元的逾期债务本息，控股股东中弘卓业持有的公司全部股份已被司法冻结和司法轮候冻结。目前公司正常经营都成难题，欲出售资产偿还借款。
中弘股份也成为上半年上市房企中亏损企业额度最高的，其在2018年上半年预亏14亿元，净利润同比下降4876.59%。
下半年楼市如何？
看业绩会上各房企大佬如何说
在最近各家房企举办的中期业绩会上，房企高层也就媒体关于的楼市问题，做了一些回答：
一、如何看待下半年楼市？
1、颜建国：中海预计下半年房地产调控将更加严厉
中海集团预计下半年房地产调控管制将更加严厉，房价与销量都将面临下行压力，市场波动调整的不确定性加大。中海主席颜建国对于下半年判断，有四个方面：
1>、731后，下决心遏制房价上涨，下半年长效调控机制渐循渐进，市场观望情绪会加重。
2>、房产企业扩张放缓，多主体供给增大。
3>、下半年继续延续目前态势。
4>、房贷资金来看，目前资金偏紧。市场会更加谨慎。
在目前调控情况下，颜建国表示，下半年中海会寻找机会，我们会保持高度的敬畏之心看待市场，做好更加谨慎的安排。
二、如何看待长租公寓业务？
1、祝九胜：长租公寓定位为万科核心业务，机构推高租金存在误会
万科上半年业绩会上，现场不断回放着长租公寓、养老公寓等新项目的宣传片，而这显然是有心的安排——长租公寓刚刚被确立为万科的核心业务。
截至6月末，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，相比去年底增加了6万间左右。累计开业超过4万间。
而记者问到“资本大幅进入长租公寓推高北京房租”的问题时，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，机构进入推高租金的看法可能存在一点误会。以深圳为例表示，深圳的机构渗透率只有2%，而万科在深圳布局的长租公寓，入住率都达到92%以上，每间房的出租单价在1800元左右。
祝九胜表示，租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来。
2、邵明晓：龙湖年底累计开业房间目标是6.5万间
除了万科，龙湖集团也表示开始操刀长租公寓。龙湖集团CEO邵明晓表示，长租公寓今年上半年龙湖累计开业2万间，到年底累计开业房间目标是6.5万间。
龙湖去年开业15000间，今年还要再开出50000间，二这50000间的拓店都已完成。今年龙湖拿的很多新项目，要经过几个月装修和筹备，开业落到下半年，全年累计开到65000间，邵明晓表示没问题。
3、韩清涛：长租公寓，目前对于保利只是补充业务
而对于保利来说，总经理韩清涛表示，保利没有专门组织团队专项做长租公寓，能利用国家政策发展长租公寓，同时对我们的业务也是一种补充吧。
至于租赁市场和长租公寓不是一个概念，像目前很多中介机构通过现在的政策，通过囤积客户，然后通过金融的手段来做一些租赁业务，所以从这方面来讲，保利并没从事这些工作。
三、为何近期各地频频土地流拍？
万宇清：各地土地流拍因资金压力，高价地保利都不会太激进
记者问及到“土地流拍”事件时，保利副总经理万宇清表示，从最近几个月来讲，很多如北京、上海，及华东一带、广州等地都有土地流拍。
土地流拍主要有两个原因，一是现在土地本身的起拍价比较高，第二是资金，因为很多拍地都要求付保证金，有些少的是50%，有些甚至是100%的地价，所以总价高的地块保证金也多很多，推地比较密集的时候，大家在资金这一块还是有比较大的压力，从而导致一些地块的流拍。
如果真的是高价地，保利都不会太激进。下半年的话，保利和上半年的拓展额度基本差不多。
但下半年如果有更合适的机会，因为市场低迷的话，土地市场也会低迷，我们还是会尽量获取一些优质地块。
逆周期去拿地才是正确的，关键是逆周期的时候我们要有现金在手。
四、现在龙头房企是否有融资压力？
华润：多家银行希望提供贷款，但融资利率预期不会大幅下降
华润公司管理层表示，预计地产行业的融资成本不会大幅下降，融资的便利性也不会明显放松，但公司在融资方面没有压力，多家银行希望华润置地扩大贷款规模。
从华润本身来看，融资没有太大压力。近期华润高层走了十几个城市，多家银行希望向像华润这样的房企多提供贷款，但地产行业的融资利率预期不会大幅下降，融资的便利性也不会明显放松。
华润目前在安排提前偿还明年贷款，因为公司在手现金比较多。总体来说，华润整体资金方面没有压力。
（资料来源：21世纪经济报道、智通财经）
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