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黄逸昆:深圳已经进入存量房时代 90%来源城市更新

直播先锋 发布时间:2018.08.30 10:12:27
浏览:26737

活动时间8月30日 16:00-17:50


活动地点会展中心8号馆1号会场


主办单位深圳市不动产估价协会


承办单位深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司、深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司、国众联资产评估土地房地产估价 有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司


-------------- 现场直播 ---------------


15:50:排队入场






16:15:嘉宾就座,活动即将开始



16:30:


主持人:尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位到场的观众,大家下午好!这是“住有所居 价值揭示——新时代住房政策与开发趋势研讨会”的现场,很高兴第三次在房博会的论坛上与大家见面。


本次论坛由深圳市不动产估价协会主办,深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司、深圳市格衡评估咨询有限公司、国众联评估咨询有限公司、深圳市英联评估顾问有限公司共同承办,我是本次论坛的主持人深圳市不动产估价协会会长杨丽艳,首先让我们以热烈的掌声欢迎诸位来到现场。


主持:深圳市不动产估价协会会长 杨丽艳


本次论坛将围绕“新时代住房政策与开发趋势”主题展开。中国进入改革开放的“新时代”,而“住有所居”是新时代党和国家提出的重要举措,作为估价专业服务机构如何在新时代下展现新作为?如何启用估价师的智慧为大家揭示价值?今天将带着大家开启一场精彩激情的思潮碰撞,领略一次估价专业人士对行业新趋势的前沿探讨。


今天的论坛得到了行业主管、业务指导部门以及各相关单位的大力支持,现场有来自政府相关机构、房地产开发行业、不动产估价行业、社区股份公司等两百多名行业精英,由于时间的关系,在此不一一介绍。另外还有来自深圳财经频道、深圳晚报、深圳房地产信息网、网易新闻、腾讯大粤网、深圳ZAKER的媒体代表,让我们以热烈的掌声再次欢迎大家的到来!


今天下午的论坛时间大约是一小时五十分钟,可以说时间非常紧,今天下午将有五位重量级嘉宾为大家分享他们在城市更新、棚户区改造、城中村规模化租赁、住房政策以及资产证券化方面的研究成果和观点。


随着存量土地二次开发逐渐占据开发主导地位,深圳的房地产估价机构在土地二次开发过程中扮演着非常重要的角色。记得在前两届房博会论坛,我们的演讲都是围绕着深圳土地二次开发而展开,作为土地二次开发的主要形式——城市更新,也是主导开发模式,今天我们特邀来自深圳市规划国土发展研究中心的李江博士,为大家带来第一个演讲主题“深圳城市更新实践及对住房发展的影响”,李江博士是市规划国土发展研究中心的副总规划师,中国城市规划学会城市更新专业委员会委员、园区规划专家、教授级高级规划师。他有着丰富的城市更新实践经验,为深圳市政策完成多项重大课题研究,让我们来听听他对于城市更新在住房发展中的影响。


16:45


主持人:谢谢李江博士。满满的都是干货,刚才李江博士深刻剖析了城市更新对未来住房发展的影响,大家可以清楚地看到很多数据,深圳城市更新“十三五”规划中非常明确地提出预估的供应量达到68%的比例,同时提高人才房、保障房配建比例,包括土地整备、棚户区改造,很多城中村将采用综合整治的模式进行有机更新。


谈到城中村,在座很多的年轻人都在深圳住过,应该是再熟悉不过了,深圳城中村租赁住房的总量占深圳住房总量的接近一半以上,随着政府大力推进城中村综合整治与规模化租赁,社会上出现了一些不同的反响,未来城中村综合整治和规模化租赁将何去何从?接下来有请深圳市国房土地房产评估咨询公司的黄逸昆博士谈谈他的看法。黄逸昆博士是国房顾问集团投资顾问部总监,深圳市福田区博士交流协会会长,香港大学房地产金融学博士,香港树仁大学及哈尔滨工业大学商学院客座讲师,深圳市海外高层次人才,他演讲的题目是“城中村与城市融合发展的新出路-规模化租赁问题研究与道路探索”。


黄逸昆大家好,很高兴在这里跟大家交流。


先讲讲背景,大家都知道,深圳已经进入存量房时代,90%来源于城市更新,集中布局在比较偏远的地方,因为所谓关内区域做旧改、更新的难度非常大,大部分供应集中在龙岗、坪山,同一时间,今年我们的预售批准量已经非常少了,只有119万平米,库存目前为止是12个月左右的销售周期。


国房评估投资顾问部总监 黄逸昆博士


需求方面,目前官方数字深圳是1400万左右人口,未来会达到2500万左右,同一时间GDP达到2.24万亿,在全世界国家排名中位于前50名。跟北上广相比,深圳的自有住率仅34%,供应量很少。在这种情况下,城中村提供了大量的住房供应,所有社区中,城中村租赁房达到全部比例的60%,尤其是关外区域甚至达到7成,这就是我们为什么一直在谈论这个话题,这个话题为什么引起如此多关注的原因。


政策方面大家都知道,从去年年中开始,深圳市就在做政策转变,支持租赁住房的趋势,中央、地方不断出台政策,鼓励租赁住房。


规模化租赁的问题


为什么我们要研究这个话题?(PPT演示)这是上半年深圳市目前长租公寓的房源数据,万科、招商、碧桂园等企业占据50-60%的比例,整个市场供应量目前大概是10万套左右,在2035年规划中是不少于34万套,这一块占据了相当大比例。我们在模式上也进行了开拓,包括政府+社区+企业的合作、整村统筹,这个整村统筹项目是由万科泊寓做的,还包括单栋楼宇,这是拍摄于新洲村的项目。目前我们测算到的情况是改造成本在2500-3000元/平米,租金差额只有30-50元,算算账就知道,这样的项目回款期在7-8年,还要算上中间有可能出现租户转变和额外投入,就目前的测算来看,资本回收期达到8-10年,如果一笔投资在8-10年才回本金(注意,是本金),这个项目基本没有太多盈利空间。


这样的改造会带来一些社会效应,通过这个改造,整个片区或社区的环境得到了优化,消防问题也得到了解决。经过这样的运营,大家也能住进更好的房子,以前我们住城中村,觉得自己没有太大的尊严,但很多刚来深圳的大学生住进长租公寓会觉得更有尊严。再有就是社会融入感,同时对村民也会有更高的、稳定的收入,不用担心安全隐患的问题。但问题是给低收入人群带来挤出效应以及资本盈利点。



整体租赁发展新蓝海

 

这种项目的蓝海在哪里?我们需要丰富参与主体,丰富对应的产品,因为租赁市场面对的客户群体跟买房者不一样,买房者积累的资本是100-150万左右,对应的是300-500万总价的房子,而租赁市场的差距非常大,可能面对刚刚出来工作的大学生,也可能面对工作两、三年的白领,所以我们需要丰富参与主体,进行多元化Operation(运营),有差异化的产品设置,突破传统房地产开发或房地产运营商、供应商的思路。同一时间,我们倡导另外一种模式是EPC+O,传统开发过程中要加入更多的运营,提供更多服务,使其角色从前期供应商变成后期的管理运营商,最后是产业的融合和项目的孵化。


这是国房参与的366大街,位于西丽的项目,右上角是原来的城中村面貌,比较杂乱无章,安全隐患很严重。进行改造之后做成了现在这个样子,最大的特点在于中间的366大街,这是一条商业街,把这个商业街进驻到城中村,十九大开始,我们的经济增长年已经发生了改变,十八大是提到住房有投资效应,但十九大提出住房是公共产品,没有投资效应,经济增长点有两点,一是供给侧改革,一是内需消费,这种模式是经济新增长点的体现,我们再也不去单纯关注房子的本身或者关注出来的价值,而是关注这些产业、商业或者新的科技产品有没有可能通过这种社区进行孵化,这是一个新的经济增长点。


西乡滨海风情小镇规划图,红色部分是商业区,而黄色部分是住宅区,这个项目的规划把商业布点完全融进住宅中,这个布局能使得产业有更好的发展也,能让更多居民有更好的体验,这就是新的增长点,我们以后关注的公寓除了租金问题,对于项目来说,新的经济增长点会体现在它引进的产业带来的利润点,包括互联网金融、教育、农业、大健康、文化创意等比较热门的智慧社区项目,例如住房供应商开始关注农业,把农业项目放在社区中孵化。


对于租赁市场而言,如何能提供更好的市场引导呢?这就需要第三方的介入了,我们建议建立第三方专业机构评估机制,使得项目选址或市场指引上有更清晰的指引,让大家知道这个地方的环境或者这个地方的租金该是什么水平,然后给出一个合理的参考,使得租金和市场有更稳定的表现,同时也会协助租户进行选择。例如我们之前进行过的尝试,建立城中村宜居指数,通过不同的维度考虑城中村指标,例如宜居评价、周边公共配套设施,给出一个选择点,把空间、文化、环境、安全、空间、服务管理等指标放进来,让大家选择住房时有更多的参考。


我们在龙华区的341个村进行了布点尝试,对其宜居排名进行评估,对应排名给出租金指引。通过专业机构的引导,能使得信息的差异、信息的不对称消失,以前我们找住房是在一个范围内或者几个项目看一看,因为时间有限,没有那么多时间一个个去挑。通过第三方引导,使得信息不对称消失,给予更多指引,通过这种模式能使市场有更稳定的表现。


通过这种方式,我们把整个项目的经济点从原来的租房租金转移到新的经济增长点上,对于这个问题,我们通过第三方指导,通过信息不对称的消失,来解决市场的信息化问题,通过这种方式实现城市共融和美好生活。


17:05:


主持人:非常感谢国房评估黄逸昆博士的演讲。他系统地剖析了深圳城中村综合整治和规模化租赁存在的问题,也提出了很多想法和对策,同时他还提出一个非常有新意的观点,用专业手段UVLI综合指数去评估,为投资主体更好的决策,为租房者提供更好的引导,希望未来深圳的城中村通过综合整治和规模化租赁,能更加宜居。


大家知道,深圳除了城中村,还存在大量的老旧住宅区急需改善环境,深圳市政府在3月份的政府工作报告中启动新的三年棚改攻坚计划,估价行业很多专业人士都在参与棚改工作,对于推动棚改工作起到了重要的作用。接下来有请深圳市英联评估顾问有限公司董事长宋星慧女士为大家讲述“棚改让老旧住宅区步入新时代”。宋星慧董事长是深圳市不动产估价协会副会长、深圳市政府国土资源、城市总体规划、产业发展规划库专家,国家注册房地产估价师、土地估价师、房地产经纪人,美国房地产估价师学会、英国皇家特许测量师学会会员及考官、国际拆迁估价师学会会员、香港测量师学会会员。



宋星慧:各位下午好,很高兴跟大家欢聚一堂,共同探讨深圳的房地产市场、深圳的棚改市场,我跟大家讲的题目是“棚改让老旧住宅区步入新时代”。


深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长、深圳市不动产估价协会副会长 宋星慧


一、棚有所为——棚改大势与战略意义。


二是棚改论道——棚改影响与市场大讨论。


三是建章立制——棚改政策要点与对比。


四是他山之石——深圳典型棚改案例解读。


五是诗与远方——棚改的未来。



一、棚有所为——棚改大势与战略意义


住房的概念从“居者有其屋”到现在的“住有所居”,十九大报告开启了新的住房模式,从多主体供给、多渠道保障、租售并举以及2018年的政府工作报告和7月份刚进行的中央政治局会议,都对租赁市场提出了新的要求,所有这一切都是由于高房价导致的压力。


深圳是全国率先进行土地有让出让的城市,从1987年12月份第一块土地拍卖,到1988年深圳率先在全国进行住房商品化,结束了住房的计划经济到商品经济。相隔三十年后的2018年,深圳又迎来“二次房改”,提出租购并举,特别是盘活存量住房市场的问题。在这个背景下,深圳开启了棚户区改造,2016年尤其是2017年,深圳市政府开始进行大规模棚户区改造,2017年“十三五”规划中明确了人才住房和保障性住房有40万套,其中棚户区改造起了很大的作用。最近出台的关于深化住房制度改革的政策中提出了加快棚户区改造的力度,特别是对人才住房、安居型商品房和公共租赁房提出了很高的要求。


棚改的意义在哪里?说起来很简单,安全工程、民生工程、发展工程、人才工程,深圳快速发展过程中形成了大量的海砂房、城中村、握手楼,我们通过改造达到解决民生问题、城市发展问题,给深圳提供大量的人才住房,每个城市都开始了抢人大战,我们靠什么抢人?靠住房。


二、棚改论道——棚改影响与市场大讨论


棚改对市场造成了什么样的影响呢?从存量市场来看,这几年存量商品房增加了一点点,保障性住房在增加,农民房在减少。棚改要求是20年以上的房龄,有300个住宅小区,“十三五”期间,朋友供应量每年1万套。从住房供应类型角度来看,我们从商品房时代到政策性住房和公共租赁房时代,“二次房改”的目标是要求商品房比例占40%,60%通过政策性住房和公共租赁房解决问题,其中人才住房占20%,安居型商品房占20%,公共租赁房占20%,也就是说政策性住房和公共租赁房占据未来“二次房改”的主导市场,改变了以商品房为主的主流市场。商品房提倡中小户型,人才房是90平米左右,房价为商品房的60%,安居型商品房面积是70平米左右,房价是商品房的50%左右,公共租赁房是30-60平米,租赁价格是市场租赁价格的30%左右,对于特定人群来讲价格更低,可能只有10%,可以看出政府对于政策性住房的力度。


房改途径有哪些呢?首先是增加建设用地,但深圳在这方面很难,所以这是小众问题,大众是盘活存量用地,通过棚户区改造和已批未建用地建设、社会存量用地,尤其是未完善征转地手续的建设用地、征地返还用地,最下面两个是在城中村的基础上进行的,是未来的发展方向。所有房地产开发过程中都对政策性住房提出了很高的要求,配建方面,招拍挂这一块发展商的压力越来越大,因为配建的人才住房和政策性住房比例越来越高,城市更新根据不同地段对于配建比例要求也不一样,产业园区也要求有一定的比例,此外还有社会存量住房的机构、存量用房的综合开发,包括公共配套,都额政策性住房提出了一系列配建要求。城际合作是今年第一次提出的问题,深圳的产业用地越来越少,大量制造业外溢,深圳总部、飞地制造,如果这个政策启用的话应该是“深圳工作,飞地居住”,这是一个很好的趋势,在座各位都比较年轻,将来我们在深圳周边购房,可能深圳市政府会考虑在周边配建政策性住房。


棚改对市场的影响:一是从供给角度有了新的渠道,大量特殊人才通过棚改获得优惠的政策性住房,另一方面也抑制了房价问题,对于相关机构而言,发展商是可以参与的,特别是给旧改一个新的路径,过去是城市更新,但是当出现了“钉子户”,城市更新谈不下去,而棚改是有力度解决问题的。


政府筹建人才房和政策性住房最好的途径,需要多部门协力合作,政府有公信力,减少了市场的博弈。从权利主体来看,对购房者而言,扭转了补偿的预期,因为棚改是给予安置的,回归合理,特别是改善居住环境,提升价值,结果是可以实现的,因为棚改是有时间表的。从事实主体来看,可以通过棚改实现开发,但建设产品相对比较单一,一是安置,二是人才住房和政策性住房,三是参与主体是多方位的,棚改实施意见明确以人才安居集团为主的其他企业也可以参与,给其他企业提供了途径。但是最终关于棚改项目的盈利点到底有多少是值得探讨的,当旧房容积率太高时,我们对人才住房的售价和租赁价格又比较低,最终可能是不赚钱的。


政府对房地产的货币政策是紧缩的,对于棚改,政府是大力提倡和支持的,而且财政部和住建部对于地方政府发行房地产债券以及REITs产品都提出了一系列相关意见,可以做一些尝试。今年5月人才安居集团对公共租赁型人才公寓提出可以产生REITs产品,给了200亿的额度,说明各方面对于棚户区改造政策是大力支持的。特殊人才都有机会获得棚户区改造项目住房,对于广大消费者来讲,本来是做更新的,现在做棚改了,减少了商品房的供应,我们可以对棚户区改造提供全流程服务。



三、建章立制——棚改政策要点与对比


这是今年出台的棚户区改造实施意见,实施意见出台后,各区都在制定实施细则。核心条款有几个方面,有安全隐患的、功能不足的都可以实施棚户区改造,对于城中村和旧屋村也明确提出可以进行棚改的尝试。实施模式以人才住房专营机构为主,它们可以直接获得实施主体,其他企业可以通过市场招标的方式参与,他们建的房子将来是给人才安居集团收购,所有参与棚改的企业只能代建,最终是由人才安居机构收购。


城市更新一旦出现了钉子户就进行比下去,但棚户区改造可以启动司法程序强制钉子户搬迁,使得棚户区改造有了通道和出路,一定可以实现。


补偿也是很关键的问题,货币补偿是按照市场评估价,关键产权条款是套内面积1:1,或者通过建筑面积1:1.2。另外可以给予10平米增购,价格为安居型商品房的价格,由政府估价机构来做,大概是商品房价的70%-80%左右。


整个过程中有相关机构参与,比较核心的部门是街道,街道组织意愿征集,然后是各区住建局、实施主体,中介机构能干什么?可以说这上面所有的活中介机构都能干完,我们在宝安38、39区就可以做这样的事情。


这是各区做的《实施意见》的实施细则相关内容,关于意愿征集的次数,南山区是1次,宝安区要求2次,还有签约要求,当出现“钉子户”的时候,达到多少“钉子户”启动征收呢?比如南山区是还有5%的“钉子户”就可以启动征收了,福田是3%“钉子户”可以启动征收。


除了出台《实施意见》,我们正在参与住建局做的一系列相关政策,《实施意见》出台后还有一些配套文件,比如评估备案的问题,比如安居型商品房价格评估的问题,按照安居型商品房价格政策是要经过市发改委再审的,这个通知规定可以由估价中心出价,不需要上报发改委。


四、他山之石——深圳典型棚改案例解读


宝安38、39区,主体是宝安人才安居集团,这个项目就是我们做的。宝安38、39区去年签约完成,业主都签完约了,但有些项目由于搞了增购价格,按9000元的价格增购,包括《实施意见》提出10平米增购业主上访,最终宝安区政府同意他们增购,按《实施意见》规定的安居型商品房价格来增购,评估价是3.8万元,安居型商品房的价格是32400元,这件事我们做得非常难,业主一直在说别人是9000元,为什么我们是32400元?7月14日到8月13日,895套,最终完成了794套,效率比较高。此外正在进行的还有南山的高新公寓、福田香蜜二村、水务集团、罗湖景福花园等。


棚户区改造项目是一个缜密的系统,首先是一个合理可行的操作方案,包括补偿方案和工作方案。二是强有力的组织管理,从区政府到住建局、街道,包括服务机构,一条龙缜密管理。三是专业齐备的人员配备,街道、住建局做棚改都不是很专业,在座发展商和估价机构是专业的,所以我们有机会介入到这样的项目中。四是充分的市场调研,前期调研非常重要,前期调研充分之后,启动签约只是一个形式,业主认同补偿方案,最后的签约只是一个动作而已。五是相关部门的通力合作,街道、住建局,特别是工商、税务,我们怎么解决最后的“钉子户”问题?有两种途径,一种是行政手段,一种是司法手段,一个重大项目的成功取决于政府的力度和相关机构的配合程度。六是要有数字化系统,业主有了数据,协议马上生成,快速提高效率。七是不断创新方式。




五、思与远方——深圳棚改未来与思考


棚改为资产证券化、专项债券、金融产品的试点和发行提供了途径,老旧住宅小区改造和城市更新很艰难,但棚改是可以实现的,城中村和旧屋村可以纳入棚改范围内。


深圳棚改下阶段面临的问题:一是历史遗留建筑补偿安置问题;二是产权注销问题;三是资金平衡难问题;四是增购奖励补偿标准问题;五是行政征收实际操作问题,什么时候启动征收、怎么启动、如何启动都是很艰难的。


希望通过棚户区改造给在座各位和深圳创造更美好的生活。


17:25


主持人:非常感谢英联的宋总对棚户区改造系统的政策梳理,给大家分享了很多实践经验,相信大家非常期待未来棚户区改造能快速推进,提升老旧住宅区的环境,为深圳提供更多人才住房和保障性住房。


深圳棚改工作中出现了许多专业机构的工作人员,深圳的估价行业有近60家会员机构,非常多有实力的估价机构都在参与深圳的棚户区改造工作。大家对安居乐业的追求是永无止境的,大家一定对“来了就是深圳人”这句话印象深刻,正是因为这句话,吸引了千千万万年轻人来到这里追逐梦想。但是也有很多年轻人在感叹,如果没有住房和房贷压力,我们的生活会否是另一番景象。


2018年6月,深圳市人民政府发布了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保证租购并举的住房供应与保障体系的意见》,住房保障制度能否为青年人才们解决住房的后顾之忧呢?接下来有请来自格衡评估的童款强为大家发表主题演讲,他演讲的题目是“住房保障与青年理想”。童款强是深圳市格衡评估咨询有限公司副总经理,注册房地产估价师、土地估价师、土地登记代理人、国际不动产咨询师,深圳市2015年度“十佳”房地产估价师。


童款强:大家下午好!我来自深圳市格衡评估咨询有限公司的童款强,我带来的主题是“住房保障与青年理想”。


深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司副总经理 童款强


我在读书的时候很喜欢写作,写得还挺好,大学毕业时,同学问我“童款强,你以后会从事写作行业吗?”我说“不会,我理想的状态是有一份可以谋生的职业,还有一个发自内心的爱好,两者不要混在一起”。


十多年过去了,我的确没有靠写作谋生,但是我的爱好也彻底丢了,参加工作后,有太多事情要做,成家立业、养家糊口,有太多压力,有房贷、车贷,没有时间也没有精力兼顾自己的爱好,我想这也是在座的80后、90后,甚至部分70后普遍面临的状态。我还是比较幸运的,我是05年到了深圳,在09年深圳房价相对比较低的时候买了房,那些来深圳比较晚的90后还没买房,他们的压力可想而知,他们的理想、爱好怎么维护?现在90后已经成长为职场的中坚力量,很多年轻人很努力,但是特别是像我这样从农村走出来的农民工子弟,他们已经很难够得上深圳的这张房票,有些人工作几年后积累一定的资本,回到二线、三线城市生活,也有的会在深圳周边的东莞、惠州买房,过起双城生活,真的非常累,非常辛苦。


我不禁会想,这是我们理想的生活吗?如果在深圳只能留下青春,留不下生活,我们坚守的意义是什么?如果没有了房贷压力,我们是不是有更好的生活状态?当然,这种想法有点片面和消极,事实上政府和社会都已经意识到高房价对科技发展、经济发展、青年理想带来的冲击。近一两年有很多政策出台,出台了很多住房保障体系的政策,“房住不炒”,租购并举、二次房改等等,在纷繁复杂的政策体系中,与年轻一代特别是尚未买房的年轻一代密切相关的有那些呢?我梳理了一下,有三个方面:一是长租公寓,二是租售同权,三是深圳二次房改。下面分别看一下这三个政策怎么影响我们的生活和居住。


一、长租公寓


本次房博会的主题是租赁,最近有一项调查显示,95后的住房和消费行为在发生变化,在条件相应许可的情况下,他们会追求更好、更高的居住品质,很讲究,不将就。近一两年市场上出现了非常多品牌的长租公寓,这些公寓统一装修、统一设计、统一运营,提供更好的配套服务,租金也会相对更高,这会达到圈层筛选的目的,它会将相当收入水平、相当年龄段甚至是相当爱好的人聚集在一起。很多长租公寓还会举办社交活动,以满足青年一代更好的居住品质、更多元化的社交需求。


但是长租公寓只能解决短期内的居住需求,中国特有的住房和户籍管理制度,房产跟户籍挂钩,户籍跟医疗、教育等公共服务挂钩,年轻人到了27、28、30岁的时候,必须考虑成家立业、孩子教育的问题,目前长租公寓满足不了这些需求,究其根本原因是租售不同权,租房与买房在享受公共服务方面的权利并不对等,所以我们要解决租售同权的问题。


二、租售同权


去年7月份,住建部联合九部委印发了《在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知,明确要求承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务。政策印发后在12个城市试点,广州、深圳、佛山、肇庆这四个城市是试点城市,我们梳理了一下试点城市印发的实施细则,同权体现在三个方面:一是有条件的租房落户,原来是买房才能落户,现在租房达到相应的条件也。二是租购同分,包括在户籍、上学积分上租购同分。三是办理居住证,享受基本公共服务,深圳适用了第三种,未来可以通过租房办理居住证,享受相应服务。


政策出台后,不单是12个试点城市,其他城市也陆续推出了只租不售的用地拍卖,增加租赁住房的筹集,去年11月份深圳首宗租赁用地由人才安居公司竞得。应该说租售同权是未来一个大的发展方向,但目前特别是在深圳这样的一线城市,人口高度集中且净流入增加,公共服务资源有限的情况下,实现绝对的租购同权还有很长一段路要走,可能在座的80后、90后享受不到这个政策福利。这种情况下,我们会期待更为可行的政策,这就要提到深圳的二次房改。


三、深圳二次房改


6月份,深圳市政府发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保证租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见,被解读为深圳二次房改。提到住房保障,一定绕不开一个国家,就是新加坡,新加坡的住房保障体系做得很成功,一是居者有其屋,华厦供精选。将住房区分为两大体系,第一个是保障体系,由政府解决;第二个是更高端的需求,由市场解决。两个体系独立分开。




深圳二次房改的主要内容有四个方面:


一是两个体系独立,像新加坡模式一样,政府保障和市场运作泾渭分明,未来政府保障要达到住房供应的60%以上,也就是未来深圳的增量中,政府保障占大头。


二是八大主体供给,刚才几位嘉宾都提到了,深圳有大量的棚改,包括集体用地的方式、土地整备,可以筹集大量的用地,发觉不同主体解决房子供应问题。


三是层次保障,第一个层面是人才住房,解决相对高端的人才住房需求,第二个层次是安居型商品房,解决光大中间阶层的住房需求,第三个层次是公共租赁住房,解决相对收入比较低下的人群的住房保障。


四是三个阶段落实,明确了计划表,近期到2020年新增加三种类型的住房不少于25万套,到2025年再增加25万套,不少于20万套,到2035年增加50万套。也就是说用17年时间增加100万套保障性住房。我最近查了一下2018年深圳安居房轮候申请人数,大概是7万套,到2020年20-25万套完全可以覆盖目前深圳的申请人数。


二次房改是非常好的政策,我们要关注两个问题:一是这么大的量能不能筹集到,深圳市政府做规划时是有统筹考虑的,刚才提到用八种方式筹集,以棚改为例,棚改中明确住宅部分除回迁安置外,全部作为人才住房、保障性住房,这个规模已经不做商品房了。这个规模未来的量很多,目前罗湖、南山、福田、宝安都已经在推动棚改项目的实施,假如全部动起来,规模还是很可观的。二是价格会不会越来越高?根据深圳安居房的定价规则,安居房价跟商品房没有完全切割开,我们刚才提到两个体系分开,但事实上定价方面还是做了关联,人才住房未来大概是商品房的60%,安居型商品房大概是商品房的50%,在目前房地产调控的趋势下,我们对这一块比较有信心,不会再有大幅度上涨的情况出现。


回顾一下三个政策体系的影响,租售同权是顶层政策设计,是未来的改革趋势,但时间很长,通过长租公寓来解决短期内年轻人成家立业前的品质居住需求。二次房改解决长期的住房保障,我们也希望深圳的二次房改能探索出更好的住房保障体系。


来了就是深圳人,希望所有来深建设者,所有来深圳的年轻人,在深圳留下汗水、留住青春,也留住未来,特别是下一代的未来。


17:45


主持人:非常感谢格衡评估童总的精彩演讲。


时间非常有限,我们把宝贵的时间留给最后一位重量级嘉宾,接下来有请国众联香港测量师行有限公司的执行总经理余锦雄先生,余总是中国估价师学会会员、香港测量师、香港地产行政师、英国皇家测量师、产业测量师,请他为我们带来最后一个话题,有关资产证券化的内容。


余锦雄:谢谢大家,很高兴有机会在这里跟大家交流,我是国众联的余锦雄。


国众联(香港)测量师行有限公司执行总经理 余锦雄


今天跟大家交流的主题是资产证券化,我想大家都知道什么是资产证券化,就是将一个资产放在证券市场,分为一份一份,可能是10个亿的资产分为几十万份,每个人都可以投资在一些贵重的资产中,这就是资产证券化的方法。


美国、澳大利亚等国在资产证券化方面有很多经验,美国是REITs的发源地,他们买一些资产,放在资本市场,将其分为很小份,像公司的股票一样卖给小投资者,小投资者可以拿到比银行存款高一些的回报,而且资产投资比较安全,因为这些资产都是比较优质的资产,这种方式在海外很流行,中国目前也开始了资产证券化。


主要资产证券化类型包括CMBS、ABS、REITs,总的来说,可能是商业地产按揭证券商业地产资产信托,或者资产担保证券,房地产投资信托。不同资产有不同影响,有的风险高一些,有的风险低一些,有的吸引力大一些,有的吸引力小一些,国外的经验是在资产证券化方面发展出了很多专业,每个专业提供一些意见,研究估价、评估等等,让小投资者知道怎么样投资这些资产。


香港第一宗资产证券化案例是领展房地产信托基金,目前也是亚洲最大的资产证券化的代表。这是领展房地产信托基金的架构,非常复杂,但你不用管那么多,最重要的是持有这只基金能分到租金回报,商业银行将中间的过程做好,当然中间的过程是需要的,因为保护资产很重要,证券本身需要很强的法律来保护。


酒店也可以是一个资产,香港有很多酒店拿来做资产证券化,因为酒店本身不是收租物业,而是经营物业,每个月、每天不停的经营,租金收益怎么做证券化呢?可以通过一个公司将整个酒店的营运包租下来,提供给受益者作为资产证券化的保障。


这是广州,广州的资产不在香港,但是他将这个资产证券化的方案放在香港,这样就可以通过香港的国际资本市场投资在广州的房地产,拿到相应回报。


中国内地自2015年4月起开始搞资产证券化,这是中国内地REITs发展历程图(PPT演示),我就不多说了,大家可以上网看。


租赁住房目前是国家的一个方向,因为不一定每个人都要买房子,只要住在一个好的地方,管它是租的还是买的。刚才童总的演讲让我学到很多,知道了国家目前的发展方向,其中一块就是谁拥有这些租赁的房子?这些房子只能收租,不能套现,国家同时发展资产证券化,将这些收租的资产变成证券,变成所有小投资者需要的投资工具。


香港的资产证券化已经非常成熟了,但内地才刚刚开始,我认为从今天算起,十年之内,内地资产证券化的总值可以上升最少100倍。


主持人:非常感谢余总的分享。一场思想的饕餮盛宴即将结束,我们总是感叹充实的时光太过短暂,随着房博会连续三年的估价专业论坛得到更多人的关注和支持,希望未来我们会有更多更好的内容在后续论坛中呈现给大家。


最后,让我们以热烈的掌声感谢今天为大家分享的演讲嘉宾,感谢出席论坛的各位领导和现场观众,感谢深圳市国房评估公司、格衡评估公司、国众联评估公司、英联评估公司的承办,感谢所有工作人员,希望明年大家再次来到我们的论坛,期待明年更加精彩。谢谢大家!


嘉宾合影


与会嘉宾


深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、所长 李江


深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长、深圳市不动产估价协会副会长 宋星慧


深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司副总经理 童款强


国众联(香港)测量师行有限公司执行总经理 余锦雄


国房评估投资顾问部总监 黄逸昆


论坛主持深圳市不动产估价协会会长 杨丽艳


活动议题


1、深圳城市更新实践及对住房发展的影响


2、城中村与城市发展融合的新出路——规模化租赁问题研究与道路探索


3、棚改让老旧住宅区步入新时代


4、住房保障与青年理想


5、中国资产证券化的历史进程与未来发展



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