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东莞新型产业用地管理暂行办法获批,工改元年大门开启!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.09.06 18:52:05
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9月4日下午,《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》获东莞市委常委会审议通过,下一步将以市政府文件形式印发实施。一周前的8月29日的东莞市第十六届人大常委会第十六次会议上,《东莞工业保护线专项规划》(下文简称《规划》)也获审议通过。(详情戳→全力支持实体经济!《东莞工业保护线专项规划》获审议通过)接连出台的政策对东莞的工改市场意味着什么?



东莞M0新规获批,优先在重点区域试行


9月4日下午,《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》(下文简称《管理办法》)获东莞市委常委会审议通过,下一步将以市政府文件形式印发实施


东莞市城乡规划局官方平台显示,为进一步规范东莞市新型产业用地管理,建立适应新型产业加快发展的用地规划管理机制,打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体,以高品质空间吸引创新要素加快集聚,市府办统筹、市规划局及各相关部门共同牵起草了《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》(送审稿)。


《管理办法》从准入条件、规划管控、土地价格、产权分割、履约监管等方面明确了新型产业用地(M0)管理的基本原则和要求,优先在广深科技创新走廊(东莞段)重点区域、临深片区、城市更新单元、市镇联合重点招商地区等区域试行,试行时间3年,总结经验后全市推广。


新型产业用地(M0)是为适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的创新型城市用地分类。其范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。


▲新型产业用地项目空间意向图



东莞掀城市更新热潮,即将进入工改元年


世联行首席工改顾问董极介绍,从背景上看,目前东莞的土地开发面积已经接近50%,即将进入存量土地开发时代;其次是粤港澳大湾区背景下,湾区城市进行协同分工,深圳的用地成本过高形成产业迁移,对东莞的用地需求增加,这一系列因素释放出一个信号,东莞即将掀起城市更新的热潮。在政策方面,政府考虑提前为市场做好规划,可能会密集出台相应的城市更新相关政策。


加之,此前东莞厂房众多,因此工改会在东莞的城市更新市场占据一大份额,这也解释了两个工改政策连续出台的原因。《规划》划定的工业保护线规模为420平方公里,占全市规划建设用地规模的34.7%,其中工业红线规模371平方公里,工业蓝线规模49平方公里。


在这之前,东莞没有专门的工改政策和工改项目,东莞城市更新按照广东省三旧改造文件实行,《规划》和《管理办法》出台后,正式开启东莞工改元年


董极称,目前东莞的工改市场火热,很多房企业到东莞拿地,只是还没进行开发建设。“之前政策没出来开发商没法进行规划申报,现在政策出来了可以去申报了,可以预测,后续东莞的工改项目开发会有所增速。”董极还称,目前东莞现有的园区都是净地开发,八月东莞多块地块都是通过招拍挂出让,表面上看不出东莞的工改有太多动静。但实际上公司已经帮助许多合作方去进行工改项目的谈判,“现在就等着政策出台后去进行规划申报。”



进军东莞,开发商怀念的“工改黄金时代”


对于深圳与东莞在工改政策方面的异同,董极介绍,结合深圳8月印发的《深圳市工业区块线管理办法》,深莞两地的政策本质都是保护城市的产业发展,只是细节方面会有些不同。东莞的《管理办法》目前还没正式印发,东莞的M0方面的相关规定借鉴了深圳的“1+6文件”中的新型产业用地的办法及配套细则等整套工改政策体系。


而部分业内人士担忧东莞的政策和深圳的非常相似,东莞工改市场是否过于严苛等问题,董极认为,此前东莞对工业用地的保护相对严格,比深圳严格很多,政策出台后,会借鉴深圳的情况,对部分限制条件进行放松或收紧。


“现在东莞工改市场的温度很像2013年时深圳的工改市场。”董极称,2013年时很多企业对深圳的工改市场还没有太多的关注,过后发现,当时的利润非常可观。开发企业看到了当时深圳工改市场的利好,所以现在纷纷进军东莞。


“不过”,董极表示,“基于东莞即将迎来的工改市场环境,会比2013年深圳的工改市场规范许多,不能一味地期待‘黄金时代’。”东莞的工改政策借鉴了深圳的工改历史经验及政策,并进行了修缮,当时深圳工改市场上许多获取利润的方式现在在深圳已经行不通了,在东莞也同理。


据世联行综合体事业部在东莞服务的工改项目统计,目前有超10余家开发商正在积极布局东莞。在世联行看来,深圳开发商进入工改市场更多是“被逼无奈”


董极认为,开发商对于东莞的看好主要体现在三方面,一是东莞自身的产业诉求,东莞正处产业转型的关键时期,转型中的企业和人对城市品质提出了更高的要求;二是深圳给予机遇,深圳土地资源早被瓜分完毕,地缘关系决定开发商的外溢选择;三是东莞正好地处粤港澳大湾区黄金轴线的核心中位。“这个轴线从香港开始,途径深圳、东莞虎门,最终抵达广州。”




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