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香港版“雄安新区”:可能吗?在惠州、中山还是江门?

资讯中心 媒体 发布时间:2018.09.09 18:37:34
浏览:25382

来源:刘晓博


这个周末,仍然在“十月怀胎”中的“粤港澳大湾区”,再次传来一个大新闻:


港区全国人大代表郑耀棠建议,由香港特区政府向中央要求,在大湾区一小时生活圈内租借30公里土地给香港兴建新区,预计可容纳60万港人居住,新区内实施香港法律,由香港管辖。


郑耀棠表示,此举是缓解香港住房紧张局面最理想的方法,同时可带动当地经济;他已就该建议与中央官员和香港特区行政长官林郑月娥交流,并将在全国人大会议上将建议形成港区人大议案,正式提交。


他还表示,该区可由香港规划署统一规划,兴建医院、学校、商业区等,并引进银行、商企及创科企等。

 



可以说,这是一个“脑洞大开”的建议,堪称“香港版的雄安新区”。如果获得中央批准,将对“粤港澳大湾区”规划起到锦上添花,甚至“画龙点睛”的作用。

 

一、香港不是“很缺地”,缺乏的是共识

 

据香港媒体报道,目前香港轮候公屋的人数已经超过27万,不符合公屋申请条件(主要是收入、资产超标)的“夹心阶层”也有数十万人。而香港每年新增住宅供应量只有2到3万套左右,满足不了经济发展、人口增长的需求。目前香港平均房价,相当于北上深的2倍以上。

 

那么问题来了:香港房屋短缺、价格贵的离奇,真的是因为土地短缺吗?

 

一般人都会这样默认。其实不然。

 

账很好算。香港和深圳比邻,都属于沿海丘陵地貌,深圳面积1997平方公里,香港面积1106平方公里。香港人口741万,密度非常大。但深圳更大,根据某移动通信运营商的大数据测算,截至2017年11月,深圳常住人口超过2200万,加上“过客”(停留3小时以内)和“访客”(停留超过3小时),每天都高度稳定在2500万人。

 

只用小学三年级计算能力,你就可以算出,深圳人口密度显著高于香港。而深圳的住房问题,怎么就没有香港那么突出呢?至少你在深圳没有听说过“笼屋”、“天台屋”吧。

 

或许有人会说,香港有超过40%的面积是郊野公园。这固然不错,但深圳超过50%的面积是“生态红线”保护的,也是不能逾越的。

 

问题就在于,香港到底拿出了多少面积用来开发高密度的住宅。中原地产创始人、香港地产大佬施永青算过一笔账:在香港总用地面积中,40%被用作郊野公园;用来做城市发展的土地,占比不过25%;其中用做住宅的土地仅占7%,这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面,城区用地占比才是4%。

 

因此施永青的结论是:香港只用拿出总面积的2%,用来集中开发建设住宅,就可以让香港住房面积增长50%。

 

换句话说:香港想再解决300万人居住问题,不用填海、不用租地就可以办到。

 

但事实却是:没有人能办到。

 

为什么?因为住房问题是香港最大的利益,这里面错综复杂,想大幅增加住宅用地(包括填海)极其困难,不仅立法会里争论不休,各种民间团体也会以保护生态名义反对,原住民会发起各种诉讼抗拒。即便是普通市民,也会因为“已经上车”而反对大幅增加住宅用地,因为担心自己资产贬值。

 

当年董建华刚上任的时候,提出每年建设8.5万套公屋,最终雄心壮志化为泡影。

 

所以,郑耀棠深知,香港虽然不缺地,但缺能用的土地,或者说缺乏共识。为什么深圳河套那一平方公里土地很容易用?因为是从深圳那边划过来的,没有太多利益纠葛。

 

从广东这边“租地”,情况就简单很多。选中的土地,可以先由内地政府征地,然后租给香港政府,使用起来就简单很多,反对的理由也很难找到。

 

二、可能吗?将会在哪里?

 

问题是,香港希望在广东获得“飞地”,并在上面实施香港的法律,这有先例吗?

 

还真的有,这就是澳门在珠海横琴租用的“澳门大学新校区”。2009年6月,中央批准澳门大学在珠海市横琴岛上建设新校区,并授权澳门特区政府在新校区内实施澳门法律和行政体系,授权有效期40年。新校区面积1.0926平方公里。2010 年12月,澳门大学新校区正式开工建设。

 



上图就是澳门大学新校区的位置图,可以看出,它跟澳门只隔了一条窄窄的水道。在珠海这边,用铁丝网一拦;在水道上建桥,就实现了跟澳门的连接,非常简单。

 



上图是香港和“大湾区”的位置图。可以看出,香港的陆地邻居只有深圳。深圳人口密度现在比香港还大,总人口是香港的3倍,不可能“借给”香港土地。即便是“大鹏半岛”也不可能。

 

据郑耀棠介绍,他已经到惠州、珠海、中山等地考察过,他心目中的选址是靠近香港、未充分开发的半岛区域。

 

很显然,大鹏半岛不行;惠州的稔平半岛呢?这里的水域整体上叫大亚湾,局部又分别叫“亚婆角”、“巽寮湾”、“双月湾”,这里有大量旅游地产的楼盘,数万深圳广州东莞人在这里置业,利益主体已经多元化,显然也不可能。

 

至于珠海附近,那里是澳门的势力范围,比如横琴。上图中有两个三角形的区域,被认为有可能。其中东部的三角形区域,属于惠州惠东县,紧邻“深汕合作区”,但附近正在建设核电站,估计香港人不喜欢。西部的三角形区域,是珠海的金湾区,或者更远的江门台山市,未来需要通过港珠澳大桥才能连接香港,交通的封闭性不够。如果增加出入境手续,就没有了通勤的意义,也就没有价值了。

 

其实如果设立“香港飞地”,跟香港最好的交通连接方式不是水运,而是高铁专线(一条不够,修建两条)。高铁专线可以实现“高架+地下”方式连接香港,密闭性比较强、建设成本不高,这样从“飞地”到“本港”之间不用出入境手续,半小时直达,更加高效。

 

因此,可以放弃选址半岛的想法,选择面会更宽。而且“租借”的区域可以更大,比如增大到类似深汕合作区这样的规模,比如500平方公里,可建设面积200平方公里以上,容纳的居民人数可以增加到200万。

 

如果真在能在惠州或者江门建成一个“新香港”,那绝对是一件值得期待的事情。将来内地居民赴港购物,也不一定要去“老香港”,去“新香港”就行,减轻了“老香港”的压力,有利于内地居民跟香港居民的关系和谐。另外,“新香港”的建成,也可以有力带动广东经济落后地区的发展。

 

至于租借的时间,可以在澳门经验的基础上,胆子更大一些,比如把租期拉长到150年,或者999年。

 

从平衡珠江口两岸经济的角度看,“香港飞地”应该在江门,也就是珠江口西岸;但考虑到交通设施的建设成本和未来通勤时间限制,还在惠州更加合适。

 

有雄安新区、深汕合作区的“飞地经济”为先例,还有“澳门大学新校区”的模式为先例,相信给香港找一块“飞地”,应该不太难。而“香港新区”和“深圳新区”的实施,将给“粤港澳大湾区”带来更大的活力。


如果香港的雄安新区获得通过,对香港楼市则构成利空,但愿意到香港买房子的内地居民非常多,目前印花税率高达30%,随便减减税,就可以对冲这个利空。


而对于普通香港居民来说,则是重大利好,他们将获得“喘口气”的机会。因为香港的生活成本实在太高了。



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