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8月二手住宅成交量创新高,这个片区终于逆袭了

中原大咖 地产 发布时间:2018.09.11 08:59:23
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二 手 住 宅


二手住宅成交量23个月以来新高


  • 根据国土局备案数据显示,2018年8月二手住宅共成交7208套,环比上升3.1%,创下2017年以来新高;成交面积58.6万平,环比上升4.1%。


  • 深圳中原领先指数小幅下滑,8月中原领先指数891.9,环比下滑0.14%,二手均价52953元/平


  • 从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,报价指数出现下滑;经理指数下滑后略有回升,经理人仍以看平为主。




盐田连续两月成交量增幅最大


  • 8月各区域二手成交量除福田外都呈现增长态势,除盐田外其他区成交皆超千套。其中,龙岗成交1637套,成交量今年以来最高,继续稳居全市第一;宝安成交1492套,排名第二。


  • 盐田成交168套,环比增长10.5%,连续两个月增长最高;龙岗增长9.7%,增幅第二;福田成交1355套,下滑1.5%,为本月唯一下滑的区域。




盐田均价领跌


  • 区域上看,8月份各区二手价格涨跌不一。其中,龙华涨幅最大,均价50197元/平,环比上涨1.4%;南山紧随其后,环比上涨1.0%;盐田跌幅连续两月最大,环比下滑1.9%;罗湖跌幅第二,环比下滑0.6%。


  • 均价方面,南山均价继续大幅领跑全市,达到84999元/平;盐田在连续的下滑后,均价最低,为40622元/平。



投资客占比保持平稳


  • 8月份深圳投资客占比小幅上升,为28.4%,与上月基本持平。


  • 7月底深圳调控加码,查漏补缺,抑制投机炒房,但是市场长期投资价值仍在,加上港澳台居住证申领办法出台,未来港澳地区来深置业将会增加,市场的投资占比仍将保持平稳。




非深户购房占比大幅上升


  • 2018年8月非深户购房占比30.5%,较上月大幅上升。


  • 粤港澳大湾区稳步推进,港澳台同胞可以办理居住证,大湾区融合进一步加速。虽然新政后首月市场遇冷,但是从成交来看,香港居民和大湾区广东临深区域成交量下滑较少,而深户购房成交量下滑较多,导致非深户购房占比大幅上升。



大面积段成交占比显著上升


  • 8月全市二手住宅成交中,小面积段和144平以上大面积段成交占比回升,中等面积段成交占比则有明显下滑。其中,45平以下面积段成交占比分别提升2.2%和4.4%;而45-60平面积段占比则下降3.7%。


  • 8月小面积段和大面积段成交占比大幅增加导致1房户型和4房及以上户型成交占比增长明显,其中,4房及以上户型成交占比提升6.4%;而3房户型占比下滑3.9%。



250-350万总价段成交占比大幅上升


  • 8月二手住宅套均总价为497万元,较上月有明显回升。8月份大面积的大户型成交占比大幅增长,导致套均总价上升。

  • 成交总价段的分布来看,150-250万的低总价成交占比大幅下滑,下滑3.0%;500-600万价段也下滑2.3%。


  • 而250-350万和1000万以上总价段成交占比则出现大幅增长,分别上升3.6%和2.0%。



中 原 研 判


  • 从规土委的备案数据看,8月二手住宅成交7208套,环比上升3.1%,成交量也为2016年10月以来新高。


  • 从实际市场氛围看,在731新政影响下,市场观望态势明显,成交量下滑较大,对于刚需客来说,影响不算太大。


租 赁 市 场


租金水平继续攀升


  • 据深圳中原研究中心监测显示,8月租金指数207.0点,环比上升0.9%。当前全市租金71.8元/平·月,8月租金回报率为1.63%。


  • 8月份长租公寓被推上风口浪尖,推高租金、租金贷、甲醛等问题频出,政府调控也相应出台以规范长租市场。在政策首次针对租赁市场的情况下,未来对长租市场的调控会更加频繁。


  • 虽然已经出台政策调控以抑制租金过快上涨,但是在长租市场快发展、供求关系不平衡的背景下,租金依然有持续上涨预期,租金回报率虽处于底部,但预期仍将缓慢回升。



仅盐田和龙华租金下滑


  • 8月全市租金上涨0.9%,达到71.8元/平·月。


  • 各区租金水平看,福田、南山租金水平最高,分别达到109.0元/平和107.1元/平。而龙岗租金最低,只有51.0元/平。


  • 涨幅看,8月份福田、南山租金涨幅最大,环比上升1.8%;盐田和龙华租金下滑,分别下滑1.7%和1.4%。



1房租赁占比大幅提升


  • 8月深圳各区租赁占比,龙岗为最热租赁区域,占比达31.9%,环比上升1.3%。罗湖紧随其后,占比为18.6%。

  • 租赁户型方面,1房户型租赁占比大幅提升,占比达21.0%,上升4.7%;而3房和4房占比都有下滑,其中3房占比35.4%,依然为主要租赁户型,但是占比下滑5.2%。



中 原 研 判


  • 8月份深圳租赁市场被推到风口浪尖,长租公寓租金贷、安全问题频出,让长租公寓的发展受到市场的广泛关注。长租市场发展快速同时问题较多,虽已有政策出台但仍不完善。


  • 8月份租金上涨0.9%,租金为71.8元/平∙月,长租市场调控已经开始,但租金上涨短期无法改变。




商 办 市 场


商业市场供应四连降,价格小幅度回升


  • 8月仅有1个商业项目获批,商业批售面积达到3196.75平,不足上月批售面积的2成。


  • 根据网签数据得,商业共成交161套;成交面积9678平,环比上月增加82%;成交均价为86833元/平,环比增长5%。


  • 由于8月份以成交均价为132468元/平的龙光玖钻商务中心网签商业共66套为主导,将市整体均价拉高并维持在86833元/平




宝安区成交占比近七成


  • 区域分布来看,8月宝安区共成交6545平,较上月成交面积增长144%,该区占全市商业成交面积的67%;而龙岗区成交1659平,环比减少5%,全市占比17%。另外,福田区本月只实现1笔74平的交易,占比1%。

  • 自17年初到18年8月成交户型来看,40~70㎡面积段的商业、商铺仍然是最受欢迎的,其占比接近七成,其次是70-100㎡面积段的商业占比16%。



二手成交增长平缓


  • 继5月、6月高峰期之后成交走势逐渐趋缓,本月再度出现小幅度回落。8月深圳二手商业共成交425套,环比减少11%;成交面积为2.7万㎡,环比下滑30%。



商圈投资区域分散化


  • 根据中原工商铺二手成交数据显示,8月商圈成交热度较为分散,各商圈占比差值不大,其中东门、龙华商圈相对成交热度较高,分别占比13%和12%。而客户购房用途以投资为主,占比为78%。



南山引领一手办公


  • 8月深圳一手办公市场成交面积为5.4万平(其中华润置地大厦成交3.9万平),环比增长98.8%。


  • 价格方面,据国土局公布显示,8月办公楼均价较上月环比下降9.7%,为52696元/平



网签数据:市场交易较为低迷


  • 8月网签数据显示成交面积方面,除南山区呈现上涨势头外,其他各行政区都有所跌幅(除盐田无成交)。罗湖区较上月跌幅71%,龙岗跌幅66%,全市网签数据显示市场交易较为低迷。



罗湖成交均价涨幅明显

  • 除南山区均价跌幅46%以外,其他区域均价都有所上涨,其中罗湖区涨幅最大,达39%。

(备注:本月为更好的反映全市各行政区价格波动,价格比照将以上半年均价为参考对象)



八月网签榜单

  • 在8月网签数据写字楼成交榜单中,以龙光玖钻以59套的成交继续稳居榜首,第二、三名分别是罗湖的汇金天琅大厦和恒邦时代大厦。



二手办公成交回落

  • 2018年8月深圳二手办公楼成交85套,环比下降30%,共成交1.25万平,环比下降28%。综合历史数据来看,二手办公成交面积基本与3月一致。



手办公福田、罗湖持续发力

  • 8月由各区成交来看,南山区成交热点在软件产业基地,成交780平;罗湖成交热点在金丰城大厦,成交808平;宝安成交热点在万骏经贸大厦,成交132平;龙岗成交热点在珠江广场,成交321平。

  • 传统商务区福田面积、套数成交较多,成交占比达到52.9%,较上月减少15.7%,成交热点在时代财富大厦,成交1600平,联合广场成交1700平。



中 原 研 判


  • 8月一手商业供应量四连降,一手价格经龙光玖钻拉升,将全市均价拉高。


  • 二手商业方面,福田区发力明显,现代之窗大厦1-5层商业成交近3000平。本月所成交的商铺多以投资目的为主,与上月不同的是,商铺成交热度区域性分散明显,以东门和龙华为核心向外辐射。


  • 一手写字楼方面,本月网签成交面积略低于上月水平,各区均价环比都有所上涨。


  • 写字楼租赁:本月各区都有大面积成交,福田热点体现在文博大厦以及第一世界广场,成交均达1000平以上;宝安热点体现在星港同创汇以及深城投中心,成交均达1100平左右;龙岗热点体现在星河WORLD,成交达2000平左右;南山热点则为海信南方大厦2000平。


  • 客户方面,以来自福田的商贸、科技行业客户为主。


  • 深圳GDP增速超8%,第三产业增加值为6634亿元,同比增长8.3%,表明城市发展活力强盛,但贸易战还在延续,国内仍处于房地产调控阶段,内外环境的不确定性使得投资者更加趋于理性,投资办公速度放缓延后。


  • 小微企业融资环境受政策利好将有所改善,应势而生的联合办公近期在深圳的发展有利于租赁市场产业链的完善,由此产生对写字楼物业的新一轮需求。



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