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“不务正业”亦能“曲线救国”?多家上市公司靠卖房扭亏

资讯中心 媒体 发布时间:2018.09.15 09:08:13
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来源: 凤凰网房产/王迪


在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。——沃伦·巴菲特


一众房企“去地产化”势头正劲,非地产上市公司却靠卖房扭转了企业亏损局面。


9月11日,一份wind数据报告让政策趋严之下的房地产市场再添扑朔迷离。数据显示,在已披露的三季度业绩预告的上市公司中,近20家非房企类上市公司依靠卖房扭亏。对于诸多企业来说,并非主业的房地产,扮演了“白衣骑士”的角色。


此外,融资渠道逼仄,还债压力迫近,“黑天鹅”事件频发,非地产上市公司却加紧投资性房地产投入。楼市围城的现状是,城外的人想冲进来,坐享利润;城里的人想走出去,规避风险。


其言凿凿,似乎也有迹可循。数据显示,今年上半年1680家上市公司合计持有投资性房地产金额首破万亿元,达到10477.12亿元,这已是连续9个季度环比增长。


“所谓的房地产支柱产业牢固不破,其实是由于很多产业的经营空间相对于萎缩,很难做出利润。至于卖房扭亏,是在此环境下,企业应对的一种现象。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受凤凰网房产记者采访时表示,相对于传统行业,投资性房地产依旧具有难以比拟的利润空间优势,这是诸多上市公司投资持有投资性房地产的主要原因。


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卖资产保“尊严”


何为投资性房地产?在百度百科中的释义是赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。区别于职工宿舍、自行经营的旅馆饭店等自用房地产及存货的房地产。投资性房产主要依靠租金收入,当然也能享受增值带来的收益。

 

对于一些业绩不佳的上市公司来说,使出浑身解数冲业绩,“卖房”扭亏已经成为普遍路径。

 

以ST新梅为例,9月4日,上海新梅置业股份有限公司发布公告称,控股子公司对外销售新梅大厦8处房产,包括办公及商业两种业态,总建筑面积为7118.15平方米,该房产评估值约为 1.2亿元,评估单价为人民币 16875.00 元/平方米,增值率约180%。

 

对于出售资产的原因,据公告称,本次出售房产预计将为子公司至少增加约 3500 万元的净利润,将有利于公司进一步优化资产结构,提高公司资产运营效率。

 

“对于类似新梅等企业来说,其本身是有地产开发业务的,所以属于转让其自有房产。而部分或是投资性房地产业务,总体上说,类似企业卖房都利好利润增加和现金流的改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

 

除了传统的房地产开发公司坐享卖房利润之外,非房地产主营业务上市公司通过变卖资产、“曲线”提振业绩的行为也不在少数。

 

GQY视讯的主营业务为大屏幕拼接设备的研发、生产和销售。2016年、2017年母公司净利润一直不尽人意,连续两年亏损。然而,据半年报显示,公司预计2018年1-9月归属于上市公司股东的净利润盈利:2700万元-3200万元,比上年同期增长203.34%-222.47%。这一情况的转变源于其全资子公司洲际机器人出售“宁波市海曙区环城西路南段88号建筑物类固定资产及土地使用权”,获得非流动资产处置损益约为4453.52万元。

 

无独有偶,博云新材、*ST成城、新华传媒等20多家企业虽然大多数的主营业务都不是房地产,但因出售资产,获利可观,部分企业三季报有望扭亏为盈。

 

“流动性应该是投资性物业的优先考虑的因素之一。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜分析认为,上市公司的赢利预期更多地来自于持有房产获取溢价收益而不是主营业务,这说明一是主营业务赢利压力较大,另一个是比较而言更看好持有房产带来的资产溢价及对公司资信的提升作用,但从另一个角度来说,这对A股市场的可持续发展是一个负面因素。

 

事实上,早在房地产市场炙手可热的2016年,就有百家上市公司加入卖房大军,房产转让价合计超过20亿元,诸多涉猎的企业,多数主营业务并非房地产。对于为何卖房,多数上市公司在公告中表示“为盘活资产,提高资产运营效率”,其实这些公司大部分存在期望“卖房保壳”或冲刺业绩维护企业尊严。


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“不务正业”的底气

 

卖房扮靓业绩只是其中的“冰山一角”,上市公司持续重仓投资性房地产成为今年上半年的一大特点。

 

根据wind数据统计,截至今年6月26日,A股3582家上市公司中,有1664家上市公司持有投资性房产,占比47.11%,合计持有的房产市值达9905.14亿元,同比增长近两成。A股公司半年报持有投资性房地产环比上一季度增长5.8%。近10个季度以来,有3个季度金额环比增长超过10%。

 

在“房住不炒”、政策趋紧的背景下,当万科、融创、绿地、雅居乐等20余家房企撕掉单一的房地产标签, A股却有近一半上市公司逆势而行,重仓投资性房产,隐藏在上市公司背后的是手握近万亿的房产,涉及的规模及数量让人咋舌。


根据数据宝统计显示,从行业分布来看,今年上半年房地产行业成为持有投资性房地产最多的行业,合计持有4675亿元位居首位。商业贸易、建筑装饰分别以1547亿元、969亿元分列第二、三位。此外,非银金融、交通运输、综合、银行等行业持有均超过300亿元。

 

对此,一位证券投资的业内人士告诉凤凰网房产,所谓“瘦死的骆驼比马大”,楼市远比想象的坚挺,房价大幅下跌可能不大,房地产依旧是国民经济的支柱产业。

 

“对于上市公司而言,它所面临的较差的产业环境是事实,但是融资渠道并不太收紧,贷得到钱,却没有地方投,越投越亏,钱就被投在投资性房地产,获取一些利润的补充。”

 

黄立冲认为,很多公司把投资性房地产用于调节利润,最主要的原因是由于中国的货币环境。一方面是禁售、禁购,银行贷款趋紧,在流动性受限的情况下,房地产会呈现一个特点,第一,房价在大面上会上涨。企业可以通过投资性房地产进行重估,获得账面上的利润;另外一方面,如果真的卖得出去,在关键上也能套现到一些钱。

 

同样是来自数据宝的数据,今年上半年持有投资性房地产数量前十的企业分别是:美凯龙、中国建筑、中国平安、万科、金融街、招商蛇口、世茂股份、绿地控股、新城控股和陆家嘴,且公司持有投资性房地产超过200亿元。

 

虽然绝大多数房地产公司正在走向多元化的趋势,随着房企盈利规模的扩大,房地产业务在业务比例上有所“稀释”,但从该资产的整体规模以及持有者的特征来看,房地产业务依旧在其盈利中占据举足轻重的地位。此外,投资性房地产呈现的是一种强者愈强的马太效应,险资、重仓商业地产的头部房企优势明显。


制图/凤凰网房产 数据来源:数据宝

 

以美凯龙为例,2018年半年报合计持有投资性房地产金额高达758.97亿元居首。据半年报显示,截至2018年6月末,公司经营75家自营商场,其中自有商场51家,相关物业资产计入投资性房地产。此外,诸如金融街、新城控股、世茂股份等商业板块在其业务中占据重要比例的房企表现十分突出。

 

此外,中国建筑、中国平安分别以608.62亿元、473.41亿元的持有投资性房地产位列第二、三位。

 

对于中国建筑来说,处置投资性房地产带给集团极丰厚的利润回报。半年报显示,2018年上半年,中国建筑实现营业收入5889亿元,同比增长12.1%;实现利润总额362亿元、归母净利润191.4亿元,分别同比增长9.7%、6.1%。

 

在野蛮的资本时代,急需找到投资渠道的险资,凶猛的险资因重组的现金流在房地产领域狂奔,中国平安在相继成为碧桂园、融创中国、旭辉、华夏幸福等房企第二大股东“宝座”之后持有投资性房产高达473.41亿元,在一众房企中脱颖而出。

 

“如果房价下跌,这些上市公司将会面临一定风险,这个风险总体而言会低于加大对本产业的投资所产生的亏损风险。另外,在现在环境之下,房价下跌的可能性不大,政府也不希望出现过大的波动。如果房价下跌的话,政府还会通过增加流动性、放宽房贷方式来‘护盘’。政府现在的政策就是为了锁住房价,让它既买不了,也卖不了,价格保证一定的稳定。”一位证券人士分析称。


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