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39万起购深圳名校学区房 拿证14年后部分现楼开卖?

深圳新浪房产 发布时间:2018.09.24 09:13:46
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深圳“731新政”之后,部分商务公寓“降价潮”刷屏房产圈,为了促成销售,部分商办项目甚至以备案价85折进行销售,另为购房者进行幅度不等的垫资,进行分期首付等。


不同于看似“降价打折”的商办公寓,位于罗湖水贝的这个产权70年的楼盘也打出了“首付一成”的口号。几大关键词:一手新盘、深圳中学学位、首付一成起,究竟是开发商的噱头还是真值得一买呢?乐居实探了该盘。


旧楼换新名


精装现楼均价近10万/平 


这家名叫明X公馆的楼盘位于罗湖水贝商圈翠竹片区,罗湖水贝一路水田一街洪湖地铁站D出口,直线距离洪湖地铁站D出口约为100米左右,地铁3号线水贝站约700米,毗邻洪湖公园和京基水贝村旧改项目。


从外观看,该楼盘为商住混合的独栋小高层,周边地段相对成熟,事实上,该盘备案名叫“典雅居”,2003年批地,早在2004年便已取得预售许可证,而明X公馆在今年6月份便启动了二三级联动,进行售卖。


该盘楼下为水贝肉菜市场,翠竹万家,水贝珠宝产业园等,综合环境较为杂乱,项目南面为京基水贝村旧改项目,作为罗湖的明星旧改项目,包含住宅、公寓、商业、办公、商务公寓等业态,未来改造后将会整体提升周边环境。



明X公馆共有1栋22层,两梯十二户,总房源约为204套,其中,底层1-4层为商业部分, 3楼整层目前出租给“福深达酒店”,目前为酒店方在运营。


据驻场销售称,“明X公馆”在售的房源位于5-22层,只拿出了几十套在卖,目前所剩房源不多。 主要有42平、45平以及48平三种在售户型。


通过户型图可看出,42平为1房,48平为小两房,45平也可改成小两居,均价约98000元/㎡,总价约390—446万元,精装现楼。据了解,开发商早在2015年交楼时便售出过一批,但近期才开始在市场上出售这几十批房源。



根据现场销售计算,建筑面积48.65平方米的小两居总价为485万元,而称之为“一口价”390万的建筑面积42.1平一房,按照计算,整体均价也近10万元/平方米。链家APP显示,距项目100米左右同带深中学位的二手房倚湖居均价在60622元/平,53.62平报价为340万。



与“明X公馆”相距不足50米的太子道(备案名鹏大厦)曾在2017年推出70年产权23平-41平米超小户型,一度刷屏网络,当时均价为7.8万-9.8万/平,总价为210-390万元,带深圳中学学位。


但由宝琳酒店改造而来的太子道,地块使用年限仅剩下48年,早于2009年就竣工的商品房项目,由于长期被开发商自持,2017年才开始批量销售,但却因曾涉嫌违法“住改商”被要求暂停销售。


在售房源为何多数“被管理局锁定”?


经乐居查询,深圳规土委官网站页面显示,罗湖典雅居于2004年11月4日便已取得预售许可,项目2003年拿地,房屋用途为单身公寓、办公楼以及其他,其土地用途为商住用地,产权70年。




但乐居点击进入套房信息发现,该楼盘大多数房源却处在“管理局锁定”的状态,从1层到顶层22层均有“管理局锁定”的房源,另外约有60余套“已备案房源”,和两套“初始登记”房源。



△典雅居大部分房源显示为“管理局锁定”


2004年拿到预售许可证的新盘,为何直至14年后再重新打包出来售卖呢?乐居致电深圳规土委罗湖国土局咨询,为何该盘多数房源会被显示为“管理局锁定”?工作人员回复称因该开发商在拿预售许可证时便进行了房源锁定,如今已经办理好房产证进行预售转现售,目前是现售状态,不影响正常交易。但为何2004年拿到预售许可,如今才开始进行二手交易,工作人员并未给出具体原因。


显而易见的是,自2004年拿到预售许可到现在近10几年的时间里,房价曾上涨数轮,被包装后的“明X公馆”房屋产权也直接减少了至少10年,被业内疑为房地产“二级半”项目



深圳房地产律师张茂荣曾在接受《广州日报》采访时表示过,根据住建部有关通知和《商品房销售管理办法》及《深圳经济特区房地产转让条例》,只有预售商品房的开盘时间官方有明确规定,在违规“捂盘”的管控范围,现房因为占用的是开发商自有资金,开发商想什么时候卖、卖还是不卖,并不在官方的监控范围。如果是现房入市,则不涉及违规捂盘,如果当初有预售许可证,又没有按期开盘,则涉及捂盘惜售。


“名校学区房”成最大卖点?


虽然占据了较好的地理条件,但明X公馆主打的最大卖点依旧是“深圳中学学区房”。


据实地距离测算,该盘与深圳中学学区百度测算距离为1.5公里左右,乐居在罗湖教育局官网查询得知,该盘的学区范围为“水田小学”和“深圳中学”。“深圳中学”作为深圳四大名校之一,自然颇受家长关注。


相比较百花片区单价动辄12万以上的实验中学学区房,深圳中学地段学区房均价并不亮眼,目前,深圳中学地段生的划分范围约有25个小区,带深中学区的愉天小区在售均价为81680元/平(数据来源链家),43.64平房源成交价为372万。金丽豪苑为60948元/平,37平的小户型成交价在299万,而次新小区有合正星园和嘉多利花园,价格在7.5-9万/平不等,部分如柏丽花园、田苑小区单价则更低,在7万/平方米左右。对比项目毗邻同样带深圳中学的二手房“逸湖居”,楼龄为17年,在售均价为60621元/平。



典雅居目前在各大中介机构并无二手房挂盘出售的房源。据深圳规土委网站显示,该盘房屋用途显示为“单身公寓、办公楼以及其他”,土地用途显示为“商住”,销售声称落户到该房产并无问题。

“二级半项目”是否能购买?


据现场销售声称,该盘目前的确打出了“首付一成”的宣传口号,但开发商要求在三个月内付清首付款,首个月可以首付一成,如果是首付三成的购房者,可采取10%,10%,10%的比例进行付款,如果是首付五成,则可以采取10%,20%,20%的比例分三个月付清,以此类推,相当于三个月的分期免息首期。


按照对外公布的价格来计算,总价390-446万的明X公馆,首个月首付39万则可买一套带名校深中的学区房。究竟这种业内称之为“二级半”项目的房子,值不值得买呢?


从百度定义上看,所谓的房地产“二级半项目”,不同于新房,“二级半项目”虽然已经淡出流通领域,但也并没有被使用,又以崭新面貌、新楼性能与二手房相区别,所以其既不属于新房,也不属于二手房。


业内人士认为,深圳市场上的二级半项目多为当年销售的“尾盘”或批量“存量楼”,由于是现楼交付,避免了施工风险,因此价格制定相对比较灵活,能吸引短期的投资客。


这些当年的“尾盘”或者批量存量楼包括:开发商留作自用或留作日后出租的房子、在楼盘发售前期预留单位,由于种种原因,在销售后期拿出来销售的房子或者购房者预订后又退订的房子。


虽然此类“二级半项目”并不一定等同于滞销盘,但成分相对较为复杂。且房源相对零散,购房者更需要仔细筛选,看资质和房源,并可做周边二手价格的对比分析看是否值得购买。


原创: 黄思琳


szhouse


学位 罗湖 深圳中学

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