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南山区最新棚改意见稿出台,钉子户们“傻眼”了!

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2018.09.26 15:33:46
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拆迁中,拆赔比一直是业主最关心的问题,一直以来,深圳的拆赔比不少在1:1.3左右,甚至特殊的拆赔比能达1:1.4!但这样的拆赔比可能将成为历史!


近日,南山发布棚改细则意见稿,拆赔比明确“限高”,最高1:1.2,随着最高赔付标准的规范化,对于认为拆迁补偿不多,想通过不肯迁走而取得更符合自己的利益的“钉子户”来说已经没有意义了……


南山区住建局首次发布关于《深圳市南山区棚户区改造实施细则(征求意见稿)》(以下简称意见稿)意见的通告,公开征求有关单位和社会各界人士的意见。


意见稿指出:


1、拆迁安置补偿标准全市统一,依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2;


2、奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。


除此之外,意见稿对职责分工、项目申报与初步审查、意愿征集、项目立项门槛、拆迁安置补偿签约、实施主体确认等多方面进行明确规定。

 


- 划重点 -

 

1、明确棚改政策适用范围,即老旧住宅区以及与其相邻的小面积非住宅类宗地拆旧建新改造;另外,因规划统筹需要,具备改造条件的城中村、旧屋村,确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的,可以参照该《实施细则》规定程序实施,但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

 

值得注意的是,无法独立进行改造的零散老旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

 

2、老旧住宅区申报棚改,需符合使用年限在20年以上,且存在住房质量、消防等安全隐患,使用功能不齐全,配套设施不完善以上三个条件之一;

 

不满年限20年需鉴定属《危险房屋鉴定标准》危房等级D级,方可申报。

 

3、棚改项目实施主体可直接委托人才住房专营机构(人才安居集团),也可通过招标等方式确定;

 

4、改造意愿征集期限原则上为90日,最长不超过180天,即半年内完成。

 

意愿征集期满,同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%,或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的,原则上项目终止。

 

5、拆迁安置补偿标准全市统一,依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2;奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积,增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收,最高不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

 

该《实施细则》主体内容与今年深圳新出台的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》一脉相承。

 

6、拆迁补偿签约期原则上为120日,最长不超过180日。

 

协商补偿期满,同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%,或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的,原则上项目终止,调出年度计划。

 

另外,达不到签约率95%,或房屋所有人不明确的,经区领导小组确定继续实施的项目,可以根据公共利益的需要,报区政府审批后,由区城市更新局依法实施房屋征收。

 

- 南山棚改工作流程 -

 

(一)项目申报与初步审查阶段

 

1、街道办事处自行组织或委托专业机构,对辖区内老旧住宅区开展综合情况调查。

 

2、棚户区改造项目实行常态化申报。由街道办事处在综合情况调查的基础上,选取实施条件成熟的老旧住宅区,编制综合情况报告,报区棚改办。

 

3、区棚改办自受理街道办事处申报起,原则上在30个工作日内完成审查。不符合条件的,退回申请,告知原因。

 

(二)确认项目实施主体阶段

 

1、区棚改办会同相关部门,对列为备选项目的棚户区改造项目逐一提出项目实施主体选择方式建议,并连同项目申报资料及审查结果,一并报区领导小组审议。

 

2、经区领导小组审议通过的,区棚改办按照区领导小组审议结果,依程序直接委托人才住房专营机构作为项目实施主体,或通过招标等方式确认项目实施主体,并核发项目实施主体确认文件。

 

3、区棚改办应当在棚户区改造项目范围内公告本棚户区改造项目实施主体名称、简介及资格确认文件。

 

(三)信息核查与意愿征集阶段


1、项目实施主体取得项目实施主体确认文件后,及时向相关部门申请土地、建筑物信息核查,区棚改办委托专业机构或组织项目实施主体编制项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划,街道办事处委托专业机构,同步开展社会稳定风险评估。

 

2、街道办事处将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划及项目社会稳定风险评估报告,一并提交区棚改办,由区棚改办报区领导小组审议。

 

3、经区领导小组审议通过的,街道办事处组织项目实施主体,在项目现场发布意愿征集公告,开展意愿征集工作。

 

4、意愿征集期满,同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%,或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的,原则上项目终止,但确需改造的除外。确需改造的,由街道办自行提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。意愿征集期满,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数达到总数量95%的,原则上继续实施,但因故需要终止的除外。因故需要终止的,由项目实施主体向街道办事处提出终止申请,或街道办事处自行提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

 

5、区棚改办组织项目实施主体委托专业机构,编制项目专项规划,并将项目专项规划成果报区城市更新局(区土地整备局)审查。区城市更新局(区土地整备局)审查通过后,将项目专项规划在我市主要媒体、官方网站、项目现场进行不少于30日的公示。

 

6、街道办事处委托专业机构或组织项目实施主体,编制项目搬迁安置补偿方案。

 

7、区棚改办将意愿征集情况报告及相关证明材料、搬迁安置补偿方案、项目专项规划公示期满收集的意见及其处理情况连同项目专项规划,一并报区领导小组审议。

 

(四)项目计划与规划阶段

 

1、经区领导小组审议通过后,街道办将社会稳定风险评估报告报区政法委备案;区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划,并连同项目社会稳定风险评估报告、搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。同时纳入其他相关实施计划。

 

2、经区领导小组审议通过的项目专项规划,由区城市更新局(区土地整备局)报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。

 

3、审批通过的项目专项规划,由区棚改办组织项目实施主体在项目现场公告,或以其他方式通知被搬迁人,并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。区城市更新局(区土地整备局)依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

 

4、项目专项规划审批通过后,区棚改办与项目实施主体签订项目监管协议。

 

(五)搬迁安置补偿签约阶段

 

1、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后,项目实施主体适时启动搬迁安置补偿签约工作。街道办事处事处会同项目实施主体,与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。

 

2、协商补偿期满,同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%,或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的,原则上项目终止,调出年度计划,但确需改造的除外。确需改造的,由街道办自行提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。协商补偿期满,同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%,且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的,原则上继续实施,但因故需要终止的除外。因故需要终止的,由项目实施主体向街道办事处提出终止申请,或街道办事处自行提出终止申请,经区棚改办审核后,报区领导小组审议。

 

3、协商补偿期满,对于达不成搬迁安置补偿协议,或房屋所有人不明确的,经区领导小组确定继续实施的项目,可以根据公共利益的需要,报区政府审批后,由区城市更新局(区土地整备局)依法实施房屋征收。涉及违法行为的,由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

 

4、补偿协议签订完成后,项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜,完成收楼、支付补偿费用等相关工作。

 

5、项目实施主体向区住房建设局申请房屋拆除工程备案,组织施工单位完成建筑物拆除。对涉及依法实施房屋征收的房屋拆除,按照深圳市、南山区相关政策规定执行。

 

6、被搬迁房屋完成拆除后,项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

 

(六)建设实施与后续阶段

 

1、项目实施主体按照区城市更新局(区土地整备局)、区住房建设局等部门相关规定,依程序申请办理《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》、签订土地使用权出让合同、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关许可审批,申请办理建设工程竣工验收备案等。

 

2、项目竣工验收备案后,项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定,组织开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。


附:《实施细则》意见稿原文







南山 棚户区改造 城市更新解读

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