下行趋势明显二三线城市投资你套现了没？

淘房哥-学霸先锋淘房哥发布时间：2018.09.30 21:30:26

昨日，万科2018秋季例会不经意间流出的会议现场照片，红底白字标语——“活下去”，不禁令人对楼市的现状和未来有所思考。

最近多个热点城市相继传出楼市降价的消息，新房、二手房市场均有降温迹象，此前备受关注的热点楼盘也不再火爆，对比之前动不动数万人抢购几百套房源的火热场景，最近一段时间甚至曝出某些地区又有购房者因开发商降价卖房举横幅维权，难道楼市真的转冷了？

最近学霸与很多16到17年到外地投资的网友聊起楼市，的确有不少二三线的楼盘处于下跌的通道，而且有一些降价还比较明显，下面是学霸从网友处搜集的全国各地楼情：

燕郊：在廊坊2017年实施限购以来，大部分楼盘从3万以上的价格迅速降温，行情大不如前，均价普遍腰斩到2万元以下，在大家都认为2万元左右是燕郊的合理价位之际，在最近燕郊房价突然又加速下跌，短短两个月又跌去15%。

杭州：杭州网友反应，自家小区最高点售价四五个月前在39000左右，现在普遍挂盘价格只有37000，然而实际成交价格已经下探到32000，急卖房源甚至能够接受3万元的价格。在城西银泰，虽然挂盘价格没有太大变化，但是成交价已经松动了不少，相较高峰期也有每平3000元左右的下跌。

成都：华润某高端楼盘一期以19000到21000的均价已经清盘完毕，然而令人大跌眼镜的是时隔一年半，二期竟然以11500元的均价获得预售证，让众多前期购房者大呼伤不起。

天津：而在直辖市天津，几个高端楼盘给出了巨大的优惠，如果说公园大观由之前的41000元降至38000元还是小打小闹，那府系豪宅金茂府则是从6万跌至4万8，一下给出了20%的优惠。

合肥：强二线城市合肥最近也有点绷不住，TH地产和WY地产联合开发的高端改善楼盘合肥院子，原价23000，现在15000清盘甩卖。

那真实情况到底是不是这样呢？我们都知道在新盘销售过程中，开发商的套路那还是比较多的，房价上涨的时候，什么喝茶费、精装费、强制一次性付款都是常用手段，消费者实际到手价格是远远高于明面价格的，而在楼市冷淡期，他们照样有不少隐形的促销手段，这不上海某楼盘玩起大手笔，“买房送宝马”，首付可以分期付款，之前的精装房也缩水成清水房，所以真正到手的价格可能还是有一定水分。

既然新房有各种套路，那二手房的成交价格和走势就更能反映市场的风向，今天我们不谈具体的成交价走势，学霸给大家解读一个新的楼市指标，《降价房源/涨价房源比值》。由于二手房主常常先挂高价，随后根据市场调整价格，因此降价房源一般多于涨价房源，该比例也能反映出二手房市场卖方的心态和对市场的估计。根据市场反馈情况，当降价/涨价比值在2-5之间时，二手房价格能保持稳定，小于2时，处于涨价通道，大于5时，价格开始缓慢下跌。

下面就是学霸选取的部分城市的数据，大家可以根据数据分析下当地的楼市情况，举一反三。

根据图上来看，深圳最近几个月降价比值有扩大趋势，尤其最近数值已经突破5的大关，接下来房价缓慢下跌将是不可避免的趋势。

以上南京、青岛、杭州、重庆情况来看，只有南京情况还勉强算的上平稳，其他几个城市我们可以从曲线上明显看到，“火过”，但是目前情况非常不乐观，杭州、青岛这个数值竟然达到了16？重庆在大火之后，比值已经迅速攀近10，也已经到了非常危险的境地。而且目前部分城市目前实行了严格的限售政策，高位接盘的置业者只能硬着头皮继续持有。市场究竟如何，身边的信息总是片面的，但数据是冰冷而理智的，毋庸置疑，绝大多数二三线城市不可避免的陷入了冲高回落的陷阱，需求已经大量透支，未来几年只会更加惨淡。

部分网友一定还会说某某三四线城市或者县城仍然在涨，但是当一线和强二线已经下跌，小城市真的还会一枝独秀么？欢迎网友留言分享你投资的外地城市现在走势怎样了。