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工改工还是工改保?新政下企业对工改项目方向的选择与操作思路

牛浩思-产业先锋 发布时间:2018.10.03 12:38:40
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来源:深圳市城市更新网


一、“7.31新政”与商务公寓


近期深圳出台政策非常频繁,就《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》及《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》,谈谈两则《通知》对深圳商务公寓、对工改市场的影响。


工业用地宿舍会不会受两则《通知》影响?可以看出,政策的影响范围C1、R2等配建的商务公寓指标受影响,M1、M0、W1、W0等 配建的配套宿舍指标不受影响




对招拍挂的影响,从2014年至今,新招拍挂的C类用地不管关内、关外,基本上办公都要求自持一定的年限。另外商业可能要求自持不能销售;还有要求配酒店,酒店可以整体转让等,都有或多或少的限制。


对于部分不得建设商务公寓的情况,针对这些政策我们可以看到,项目的规划指标被限制之后,它的利润空间大大受到限制,对项目会产生什么影响?我们操作的要进行招拍挂的项目中,有的项目在前期,把商务公寓的指标好不容易争取到分割销售,政策一出,整个项目的方向、基调全部变了,这个项目该怎么办?土地会不会流拍?这点还是要慎重考虑,对项目的预期,是从现在的开发角度考虑还是未来战略的层面考虑,和企业的诉求有关。


部分企业在想销售使用权的问题,销售使用权的问题政府抓得也比较紧,这条路能不能行得通,这是项目要考虑的点,如果不能做到就得思考怎么去运营。


二、对项目的方向选择


1工改工方向


关外一些小的地块,尤其是在产业园周边,要不要做工改工?对于工改工的配套宿舍,现在关外所有的容积率算下来,差的也不会特别多。对于工改工的研发用房,很多企业内部左手倒右手的方式处理,有的项目你看到好几栋楼,你去问他,他卖的产品已经没有多少了,因为已经倒手过一遍,商务公寓前一段时间是整栋整栋收购,这是工改工方向。


2工改保方向


城市更新的征求意见稿里,对工改保支持力度比较高。工改保也是在产业园周边,产业园里面更多的是产业类、办公类的产品。


科技园片区早年规划的时候商业和居住很少,导致大家都往龙华挤,造成职住失衡的状态。前海早期规3200万平米总量,商务公寓的量非常少,只有几百万平米,办公是1600万平米。去年做了调整,要增加商务公寓的量,这是基于之前很多的园区职住失衡的问题,增加商务公寓的量,这个时候在很多的产业园区周边去做工改保,是很好的方向。


现金流只有一两个项目开发很难滚动起来的时候,项目只能做快速的脱手。而工改保项目的好处是能快速对接小企业,工改保以后自己那部分的商品房可以进行回现,保证十几个点的利润。


3工业+福利房方向


这个非常麻烦,原来的特区内,有一些几千平米的宿舍,这职工的福利房是有产权证的。例如罗湖某工业区项目,大约7000多平米,周边是他的工业地块,但是有独立的R3。早期已经把项目拆迁谈好了,改造之后是R改C1,现在小地块取消了,改商以后赔付就是商务公寓配同时也有学位。在“取消小地块”的政策下,这个项目还没有进行申报,前期的谈判全付诸东流了。这个项目该怎么做?怎么和周边的工业区绑定统一规划开发、统一申报,推进的力度是不是会特别难?如果推不动,这个项目会比较糟糕。


类似的案例还有很多,单独一块R3的福利房,怎么申报改造的问题,是不是R3直接改成R2?如果开了这个口,大家能不能接受?这个市场可能会有一点混乱。


4工改工+工改商


深业上城原是一片工业区,两栋商务公寓是工改商,南边的T1、T2部分是工改工。可以发现,部分项目在申报的过程中采取工改工+工改商的形式做大型综合体,像深业上城一样。


项目如果全部做成工改工,位置好就做高端宿舍,类似于现在的侨城一号这类的产品,也有一定的可行性。这种情况下有些园区项目是不是和科技生态城的公寓一样?科技生态城大的宗地是工业用地,它的公寓实际上叫商务公寓,是可以销售的,例如销售给园区的高端人才,这类项目是不是一个可行方向?



三、必须配建商务公寓情况的操作思路


1人才公寓


租还是售政府由政府决定,至少不会占现金流的负担,至少不是持有、运营70年或40年,这是一个可行的方向,政府可能也比较鼓励,这和保障房也是同一道理,只是更高端的人才公寓,像华润悦府的两栋人才公寓一样。


2酒店指标


是不是可以在好的位置做酒店,争取可售,2万平米或3万平米可以申请整售,好的位置还是可以打包卖出去出去的,深圳酒店市场在一线城市来看还是相对落后,未来会有更好的发展空间,可以在一些核心位置做一些考虑。


3服务式公寓


服务式公寓很多大牌只跟你谈经营上的合作,有些品牌整体运营,这个时候也可以产生现金流的方式。


4长租公寓


类似于万科翡翠书院的形式,万科在北京拿的那块地建出来,建出来以后要求持有70年,最早是想通过以租代售的形式卖掉,政府也是限制比较严,也知道他的意图,没能通过。最后他的操作方式是,用每签一次合同十年,一次性收十年的租金,通过市场验证也是比较好的区位,也看到有一些效果。在关内或是一些核心的位置,这也是可以做一些现金流的考虑,这是必须配商务公寓的情况下。


四、产业及公配类政策


上面说的是731的政策文件,接下来三个政策文件主要是针对产业类和公配类:《产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定(征求意见稿)》、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则(征求意见稿)》。



历史违建类只有产业类和公配类,所谓的历史违建的处理办法,包括六大类,没包含城中村住宅类,所以政策不涉及住宅类和商办类,只包涵产业类、工业类、仓储类。另外,政策中提及的公配类历史违建用地条文,与小产权“转正”无关。


政策起草说明显示,优先处理产业类和公配类,暂未处理住宅、商办和多种用途、其他类。政策中有一句“除产业类之外,参照本办法开展安全的申报工作“,这个重点在于,分类处理、先易后难、优先处理公配,产业类作为试点,未来是不是其他类型住宅会去做一些突破?


经过三次政策文件,可以总结三个关键词


罚款金额一是罚款金额越来越少,2014年村集体20块,2018年是10块;村民或企业120块,2018年是30块。出台后地价减少非常多,村集体2014年基准地价25%,村民或企业公告基准地价,2018年是按照2006年的基准地价。


权属属性2002年是不给确权,2014年可以转成非商品房,2018年可以转成商品房,这个放开的尺度是非常大的。这个政策出来可以看出政府对城市更新推进非常大,想办法通过各种方式处理。


产业升级产业也契合了大湾区和深圳自己的条件,去做产业升级,所以产业空间提升势在必行。



在产业公配类要求去做产业合法化、确权,确权以后会有几个影响,以前确权只有20%、30%不到,想去申请重点更新单元做一些确权处理,很多地方做重点更新单元就可以做了,重点更新单元申报的时候,还是有很多的绿色通道,也有这个好处。


如果产业类和公配类方向,假设合法用地是50%,产业类10%,就去做拆除重建。公配类不要忽视,产业类谈判难度低,收购成本可控,不过,收购一块工业用地,在当前市场环境下,也考验企业的运营能力。


现在产业类是不是不考虑了,收一些公配捆绑做一些更新单元?这个时候可以考虑,一方面可以跟政府谈,二是公配类很多交给政府,另外的拿过来自己做一些可经营的商业,它的运营能力要求还是比产业类的难度小,这也是可以考虑的。


公配类大家的概念不是特别深,可以做文章的空间还是比较大的。



关于现状确权,现在龙华、宝安、龙岗部分村里的物业,建得写字楼非常好,很多都超甲级的,还有另外一些厂房,关外现在工改的市场压力比较大,如果这些大量的历史违建现状确权,继续做经营之后,会对工改市场产生竞争。不管村里拿不拿来卖,他们有红本和合法的产权可能拿来卖,可能会导致租赁价格少量上浮,这些都是可以考虑的。另外,他未确权可以抵押融资贷款或是做一些变现的处理,未来手里的资金多了就会去开发。


除了关注产业之外,工改工还多了一条出路,新政为已批未建用地的申报更新打开了新大门。征求意见稿之前,这条路是很难走的。


早些年很多企业主、地主把土地占着不开发建设,或是建几栋楼丢在那里,或者整个地块空置在那里。2012年到2015年这类项目特别多,尤其是在石岩这些地方,有好几个项目。拆除年限达不到,批了未建,这些项目想改就改不了。对于这部分项目,当时我们给的意见是先不改,只能等政策,政策可能有些放宽,或是先建一小部分来运营。现在看来,当时的预判是正确的。



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