近来，发现市场上出现不少只能以公司名义购买的“公寓”在出售，价格却明显比周边在售住宅或商务公寓便宜。这是为何？公寓只能以公司名义购买？产权如何？
小编也有这些疑惑，带着这些疑问，现场实地走访光明几家在售的楼盘发现：
原来这些“公寓”都是工改工项目的产业研发用房，俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。
自2017年5月起，深圳正式启动调控“商改住”、“工改住”。对商业、办公、研发用房提出细化管理要求。
具体体现为，严控此类用房违规改建、改变使用功能，避免产生建筑结构和消防安全隐患，防止出现公共服务设施不配套、社会管理缺位、购房者权益受损等问题。
远观光明
目前市面上在售的产业用房，大部分都是和住宅写字楼在一起的，且先开的都是住宅，所以社区配套各方面已经相当成熟了。光明区作为产业研发用房比较集中的区域，目前比较成熟在售的均价在2.2万-2.7万之间。
这次实地走访后，整理了一些关于产业研发用房的看法，可供参考：
优势：
1、单价低：目前购买产业研发用房，可能最吸引人的就是单价低。
2、不需要购房名额。
3、使用率挺高：一般楼高在3.9米以上，可以做跃式两层。
4、配套有写字楼或落地的产业园，容易出租。
劣势：
1、要交税：每年要交房产总价0.84%的房产税，100万的房子一年交8400。
2、首付5成，但是这是开发商与银行协商好的，用公司名义买后期必须一次性交易不能贷款。
3、回报率低：100万只能买到一房一厅，按现在的产业研发用房集中的区域就是光明区，普遍一房租金在1500-1800之内，换算下来回报才1厘，比买临深还低！
4、交易复杂：要做净值调研，费用高不说还很麻烦，涉及到税务一些很麻烦的东西，交易时间慢，流程非常繁琐。
5、未来出手难：只能以公司转让名义转让。
实探光明在售产业研发用房
中粮云景广场
现状：目前在售建面65平和66平产业研发用房，产权50年，均为毛坯大通间。楼体已建成，正准备拆绿皮。
65平层高3.9米，不带天然气，均价2.2万-2.3万/㎡
66平层高4.5米，带天然气，均价2.6万-2.7万/㎡。
目前在售的楼栋，正准备脱绿皮
这两种户型都需要以公司的名义购买，并且每年要交总价0.84%的税费，前三年免税。预计2019年毛坯交楼。层高可做复式。
项目前面为写字楼+商业+研发办公公寓，后面为住宅。其中住宅已与2017年售罄，目前在售的是研发公寓和商业。目前商业已打包给投资公司在出售。
项目沙盘（目前在售的为2栋）
中粮云景广场位于光明新区公明街道，是规划6号线和13号线的双地铁口物业，处于公明老街最繁华的片区，是光明商品房开发最早、最为集中的区域，周边汇集了红花山公园、公明广场、公明汽车站等市政配套，且规划有双轨道站点、体育公园、文化馆等相关配套。
住宅已经入伙，商业进驻不多 周边人气也不是很旺
项目比邻宏发天汇城，共享其约建面10万平的集中式商业，交通、教育、医疗等市政各项资源汇集，区域宜居性较强。
奥园峯荟
现状：住宅已经卖完了，目前产业研发用房现楼在售。户型为33平-43平带精装，均价是2.5万/平，总价大概80多万起，首付40多万。所有户型都是平层，做不了复式，户户都通燃气。
近处为在售的产业公寓 远处灰色楼体为住宅已经入伙
样板房 迷你厨房
麻雀虽小 还挺温馨的
装修标准
奥园峯荟的前身就是光明峯荟。项目位于光明新区公明街道南环大道和振兴路交汇处，距离地铁6号线公明广场站有将近2公里，但是离13号线的光明南站很近，大概300米左右。不过，13号线二期还没有新消息，等纳入下一期，至少还得等5年。
项目沙盘
项目分为南区和北区开发，总用地面积近5万㎡，总建面近38万㎡，致力打造居住、办公、商业为一体的高端综合体项目。目前南区住宅已售罄。
项目正对面为消防局，斜对面还有一个维也纳酒店，目前看周边生活圈比云景要便利
2018年光明首批更新单元计划：“工改工”主导
2018年初，光明新区政务网发布关于《2018年深圳市城市更新单元计划光明新区第一批计划》的公告。
此次公示涉及四个项目，分别是甲子塘宝云纸厂城市更新单元、玉律第一工业区城市更新单元、鸿大新城城市更新单元、长兴科技工业园城市更新单元，以“工改工”主导，合计拆建面积近12万㎡。
据了解，“十三五”期间，光明新区计划推进54个城市更新项目，包括拆除重建类项目44个，综合整治类项目10个。城市更新项目中实施阶段分为实施完成、启动实施和列入计划三类，其中计划实施完成拆除重建类项目16个，综合整治类项目10个；计划启动实施拆除重建类项目12个；计划列入更新计划拆除重建类项目16个，并作为“十四五”储备项目。
光明新区拆除重建的面积约1.85km²，综合整治面积约1.02 km²，未来可提供新建筑面积876.35万㎡，其中预计居住建筑面积576.35万平方米；商业及办公建筑面积179.6万平方米；产业（含研发）建筑面积104.4万平方米。
产业园区运营或成“工改工”未来方向
据合一机构相关负责人表示，工改工发展产业地产必须具备以下条件：租售并举、综合地价成本低、运营能力及产业资源整合能力强、资金成本低、愿意通过培育企业成长收获高额回报。
“工改工”做的是产业地产，核心是产业，而非地产。只是太多做住宅地产出身的开发企业把产业地产当成房地产开发了。产业地产是三次开发，传统房地产是二次开发。
产业地产必须在楼盖完后做好产业园区运营，园区运营收益首先能通过优质服务获得不亚于租金的收益，其次通过投贷联动为园区企业做融资，还可以收获相对低风险的超额收益。通过追踪盘点多家产业园区运营商财务数据，项目前期盈利主要为地产租售，随着项目产业运营逐步成熟，项目将形成产业服务、投资收益等多元化盈利的格局。
在深圳城市更新目前的新形势之下只有两条半路，城中村、工改工和工改保障房。首先城中村改造竞争日益激烈，其次工改保障房受限于轨道站点、工业保护和收益分配等因素，留下的工改工是开发企业不想参与又不得不参与的一个重要领域。
深圳工改工已进入供需失衡的状态，开发商产业运营能力缺失与融资成本不匹配导致工改工实施风险极大，但同时正面临着超低地价的产业运营机遇，政府亦非常欢迎真正发展产业的工改工项目。
整合产业资源、融资模式创新以及做好产业运营也就成为了传统房企进军深圳“工改工”必走的三步棋。
部分内容来源：旧改先锋 合一机构
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