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土地遇冷 全国土地流拍超过800宗

中原大咖 地产 发布时间:2018.10.11 15:32:08
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全国土地流拍超过800宗


土地作为未来的潜在供应,最能反映房地产市场走势。土地供不应求,往往预示着楼市进入上升通道,反之,流拍与低溢价则预示着市场步入下行。


如何判断未来市场走势,往往能通过土地成交的情况一窥究竟。


不久前,中国指数研究院公布了一份土地报告显示,今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示,全国有统计的300个城市中,2018 年以来全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗,其中共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。


实际上,回顾房地产市场近年来的发展情况,土地流拍现象并非首次出现,2011年-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰,2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。这两次流拍之后,都是房地产市场进入谷底,成交量下滑,价格下降的时候。2018 年地产市场流拍再现,且流拍建筑面积及流拍率不断抬升,均达到了历史高位。


其实土地市场的表现并非没有先兆,从年中开始,以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企,已放缓拿地节奏,土地市场随之转冷,流拍愈演愈烈。


土地市场转冷趋于常态化,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍案例持续增多。而在调控政策持续发力,房企融资压力日渐严重的作用下,企业观望情绪愈加浓重,普遍放缓新增拿地力度,部分房企甚至阶段性退出土拍市场。克而瑞分析师预计,土地拍卖市场转冷将趋于常态化,地价由升转降的拐点将至,部分城市地价更是率先向下调整。


成交总额增长与溢价率降低同时出现


当前,全国土地市场结构性特征凸出,呈现供应与流拍均创新高的独特现象,成交总额增长与溢价率降低同时出现。


国家统计局数据显示,1至8月,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%;房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增长15.6%,土地成交价款8177亿元,增长23.7%。


《经济参考报》记者采访发现,当前全国土地市场呈现三大特点,一是三四线城市成为总成交面积和总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示,在106个主要监测城市中,三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,19个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。


中原地产研究数据显示,前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元,同比上涨28%。杭州突破2000亿元,上海、重庆、苏州卖地超过1000亿元。数据显示,从三四线城市看,多达64个三四线城市卖地突破百亿,刷新历史纪录。


二是溢价率普遍下滑,热点城市不少地块以底价或逼近底价成交。今年8月,广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中,多幅商住用地楼面价跌破2万元,如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米,相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米,跌去近一半。


三是供应量与流拍数均创新高。WIND资讯统计显示,2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增长26.20%。与此同时,土地流拍却在蔓延。


中国指数研究院提供的数据显示,2018年1至8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2个百分点。从各城市流拍土地宗数来看,部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域,如宁波、泰州、滨州,分别流拍了38宗、41宗、53宗;从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看,主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市,如西宁、银川、太原。


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