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华强北片区金茂礼都20万/平!创深圳学位房价格之最?

郑斌杰 经纪人 发布时间:2018.10.12 14:41:43
浏览:23663

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学位房一直都是社会关注度很高的话题,像深圳这样的一线城市,对待小孩的教育和上学问题尤为重视。


深圳城市发展速度快,年轻人多,但教育资源稀缺,学位缺口很大,2018年教育局公布的数据,仅今年福田区小一缺口都达到了7000人以上,全市小一缺口达到了惊人的4.73万个,而每年新生婴儿的出生率都在20万+,未来深圳的教育压力和缺口是有多大,教育资源会有多紧张,而优质的名校资源,就更是稀缺。


这些年,它的价格也是随着供需严重不平衡而节节走高,像华强北和百花片区,片区内名校云集,集中了全市顶尖的优质教育资源,一直有深圳教育基地之称。


今天,淘房会成员郑斌杰对百花片区关注度最高,550万以下总价低的上车盘进行分析和讲解。


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我们先从百花小学+实验中学的小户型开始说起,我们看一下下面的数据:



从上面的数据来看,百花+实验550万以内的房源其实不多,占比多的就群星广场和赛格公寓。


金茂礼都


一直是一个热门楼盘,也一直是一个领涨的盘,楼龄新,纯住宅性质,明厨明卫,一直是金茂礼都的优点,主打户型有24—38平米的单间,41-46平米的一房一厅,61平米的两房,我们看一下这价格段位房户型。

 

24平米户型图



户型置业建议:金茂礼都24平米的户型只有B座有,一层只有两套,所以还是挺稀缺的户型,单价一直是遥遥领先,但是为什么价格一直这么高,还有成交,就是因为24平米这个户型也是纯住宅性质的,加上明厨明卫,户型方正,加上总价低,一直是家长们关注度很高的一个户型

 

桑达大厦


的户型只有3个户型,小户型只有33.07平米的单间,这户型成交的套数也不错,平均每个月有1到2套左右,主打户型是33.07的单间,57平米的一房一厅,91.44平米的两房


33平米户型图



户型置业建议:桑达大厦从去年都现在成交一直很稳定,成交的都是33平米的单间,91平米两房成交很少,因为超过豪宅税,价格也没有变动,可以说这户型是百花+实验中唯一一个价格没有多少涨幅的户型,因为是居住用地,而且加上总价低,户型方正,总体大家都能接受,所以这个户型还是一个不错的选择。


赛格公寓


可以说这个楼盘是一直存在争议的楼盘,但也是这2年一个关注度很高的楼盘,主打户型就是43-47平米的单间,成交最多的也是这种户型。


43平米户型图



户型置业建议:赛格公寓从去年涨了一波,但是今年到目前,基本没有什么涨幅,但是这楼盘一直是百花+实验总价最低的,没有之一,可以说是百花+实验的上车盘,但是因为土地用途是工业用地,所以有一些家长也是担心这个性质问题,不过有一点是可以肯定的,积分和住宅是一模一样的,所以也没有什么问题,这对手上资金有限,又希望给小朋友一个好点的学位的家长,可以考虑下,学位一样,总价低。

 

群星广场


一共3栋,小户型的都是在A座,B,C座都是大户型,以住家为主,A座以29-53平米的单房58-69的一房一厅,77平米的两房为主,A座是没有天然气的,基本都是办公为主,而且户型很多,一层有28户,我们看一下平面图就知道了。



52.35平米户型图



户型置业建议:从平面图我们可以看出户型最方正的就是朝南的04-11户型,除了04户型是53.24平米和11户型是47平米的,剩下的这几个户型都是52.35平米的,这几个户型也是群星广场成交最多的户型,因为方正,朝南带落地窗,可以每个月的都有1-2套这种户型成交,群星广场还有几个没有窗户的户型分别是14.15.27.28户型,这几个户型相对价格和租金都会比有窗户的要低一点,因为总价低,产权性质也是一样的,所以只要价格是市场价也是有成交的


百花小学+实验中学的550万以内,基本就是这些户型,选择性不是挺多,但还是有点选,基本都是从自己的资金预算看,下面我们看一下荔园(南)小学+红岭中学这价格区间的选择。



从上图可以看出荔园(南)小学这价格区间段的户型选择还是挺多,阁林网苑和现代之窗是最多的,总体的总价会比百花小学+实验中学的要低一些,选择性也会多一些。


阁林网苑


可以说荔园(南)小学+红岭中学选择性最多的楼盘,不止户型多,总价也低,不过阁林网苑有一个缺点,也是没有通天然气,租金不高,很多都是出租给人做仓库,宿舍,办公,租金总体也会低些,主打户型有最下的16平,33-50平米单间,63-75平米的两房,不过成交活跃的就是33-50平米的这几个户型,大点的户型总价相对高,换手率低。


33-38平米户型图



44平米户型图



户型置业建议:阁林网苑基本成交的都是小户型,33-38平米的居多,从上面的户型图我们可以看出户型还是挺方正的,都有带大窗户,其实这几种户型是整个阁林网苑最多的户型,现在放盘的也挺多的,还有几套性价比都很不错,不过这户型呢住是住不了,只是单纯买一个学位,看中这户型的家长,基本都是看中总价低,而且离学校近,直线也是几百米的距离


中泰燕南名庭


一个很不错的楼盘,有5栋,还有看中花园,纯住宅性质,楼龄新,而且除了D栋以外,其他4栋住家氛围还是挺不错的,主打的户型47-56平米的复式一房和47-53平米的平层一房一厅,69-87平米的复式两房和73-93平米的两房两厅,99-130平米的三房两厅,剩下就是137-162平米的四房两厅,不过现在这价格区间段只有D栋复式的


47-51平米户型图



户型置业建议:中泰燕南名庭是一个关注度很高的楼盘,因为楼龄新,纯住宅性质,大户型的放盘量少,成交也少,因为很多都是业主自住,所以有成交的基本都是小户型的多,尤其是D座复式的户型,价格也一直不低,50平米现在最便宜的也要520万,租金也挺高,户型是上下两层,一层是厅和厨房卫生间,楼上是房间,有些业主在楼上做成两房,也是很不错的,不过这户型很多租客都是租过来办公,要么就是商住,纯住家的倒是很少


君悦阁


只有单栋,总体来说就像酒店式公寓那样的格局,不过管理不错,干净舒适,而且君悦阁还有一个不成文的规定,就是不给外国人租,管理处有点排外,这里面有什么情况,不大清楚,但是应该是有发生过什么,才会导致管理处这样排外,户型结构也很方正,住家很好的,就是户型小了点,主打户型是29平米的单间,41-49平米的一房一厅,58平米的小两房,78平米的两房,不过成交多户型就是41-49平米的一房一厅,29平米户型少出房率低。


41平米户型图



44平米户型图



49平米户型图



户型置业建议:君悦阁近一年放盘量很少,很多客户都有关注,价格也是可以说中规中矩,没有中泰燕南名庭那么高,但确是比阁林网苑要高一些,我们说说上面这几个户型,最好的户型是44平米和49平米的,但是选择的话,很多人会选择49平米的,因为49平米的户型都是端头位,双面采光,住起来的也很舒适,不过44平米的户型也是挺不错,41平米的户型会差一些,有点长条形的感觉,不过总体来说,这几种户型都还是不错的,明厨明卫。


现代之窗


有两栋,但是只有B栋有学位,不过也有很多家长担心,现代之窗离荔园小学比较远,怕有划出去的风险,这都是不用担心的,要划出去前提是要有新学校的进入,但是华强北这边可以说没有地可以建学校,而且从规划到现在就没有变化过,所以这倒是不用担心,现代之窗的价格一直是几个楼盘总价最低,单价也低的楼盘,租金也不错,所以还是有很多家长选择,主打户型有47-51平米的单间,63-67平米的一房一厅和74平米的两房一厅,成交比较活跃的就是47-51平米这几个户型,面积不大,总价适中。


47-51平米的户型图



63平米户型图



67平米户型图



户型置业建议:现代之窗因为总价低,所以基本成交也挺稳定的,在卖的房源也是以50平米的居多,50平米目前总价在370万左右,不过这价格价值来看,没有63平米的好,因为63平米现在价格是在400万左右,相差了13个平方,才差了30万左右,不管是从价格还是投资方面来看,63平米的价值要比50平米要好一些,不过也有一些家长会选择50平米的,就因为总价低,单单买一个学位,没有必要投入那么多的资金。


都会100


两栋,也是属于荔园(南)小学的,金都阁是大户型的就先不说,小郑就说一下银都阁小户型的,不过中学带的不一样,是莲花北的中学的,不过基本看中的是小学这一块,都会100是纯住宅性质的楼盘,而且租金比也是挺高的,加上面积小,总价不高,所以成交也是挺好的,主打户型有31-42平米的单间,47-62平米的一房一厅,银都阁都是以小户型为主


31平米户型图


(图片来源于贝壳找房)


35平米户型图


(图片来源于贝壳找房)


42平米户型图



58平米户型图


(图片来源于贝壳找房)


户型置业建议:都会100成交比较多的户型就是31.36.42.58平米的这几个户型,总价不高,单价便宜,所以成交也是很稳定,纯住宅性质,550万以内还是有很多选择,不过现在31平米的价格在卖的都挺高,学位没用的报价365万了,学位用过的是310万,其实这个户型成交的价格也是在330万左右而已,这样导致目前31平米的性价比不高,虽然总价还是低,可以说目前在卖的房源价格都有点虚高,都是高于市场成交价格30万左右,现在58平米的430万这套性价比很好,因为之前成交的价格就在420万左右,而且这种户型能做成两房,使用率也很高,所以可以考虑考虑,如果考虑总价低一些的就可以看一下面积稍小一点的


荔园(南)小学就讲解完了,总体这价格区间段位的选择还是挺多的,主要就看这边怎么选择了,要想自己住的就选择中泰燕南名庭和君悦阁好点,不过价格相对会高一点,因为阁林网苑和现代之窗没有通天然气,不大适合居住,而且人员会乱一些,都是办公的多,接着我们看一下荔园(西)小学+红岭中学的选择。



从上面我们可以看到荔园(西)小学+红岭中学小户型的选择性不多,只有几个户型其中玮鹏只有47平米的一房一厅这个户型,航天立业华庭也是只有两个小户型的价格是这段位的,而且放盘量很少,其他的户型都已经超过了。


玮鹏花园


可以说是华强北花园式的住宅小区,有7栋,楼龄新,适合住家,最主要一点,小学也在对面,所以很多家长也是看中这个和住家环境,这两年很多家长对荔园(西)小学的慢慢认可,成交也不错,主打户型有47平米的一房一厅,74-81平米的两房,93-105平米的三房和162平米的四房,小户型只有47平米的,我们看下户型图。


47平米户型图



户型置业建议:玮鹏花园只有3期有47平米的一房一厅,一层只有两套,而且要么朝东要么朝西,户型方正,明厨明卫,朝东户型比朝西户型价格稍高一点,不过户型结构是一样的,这个户型只适合用个学位,自住太小,总价低,这个户型最好的就是7栋的J户型是最好的,视野完全无遮挡眺望京基100,购买自己不住的话,出租也能租个好价钱


航天立业华庭


是独栋的一个楼盘,10楼以下是商业,10楼以上才是住宅,房子多以商住为主,相对比玮鹏花园住家的会少很多,成交不多,一年的成交量在10-20套左右,成交居多的还是小户型。主打户型有45平米的一房一厅,53-86平米的两房,107平米的三房。


45平米户型图



51平米户型图



户型置业建议:航天立业华庭可以说是一个冷盘,关注的人很少,但是有关注的人目标确是很明确,45平米一房一厅的户型总价低,又是住宅性质,而且还能住一下,51平米的户型是小两房,原始户型没有改动的,这个可以说是整个荔园里面总价最低的两房了,虽然紧凑点,但是勉强可以住,房出阳台,看中这两个户型的客户,基本都是看中一个总价低,离学校近,户型也不差


基本华强北550万区间段位的小户型就是上面这些户型,希望小郑的这篇文章能给您置业路上添砖加瓦,给到您一点帮助,没有一一拆出来来讲,有一些没有讲解到位的,可以评论,也可以私聊我,还有大家想了解别的户型,都可以给我打电话或者私聊我,一定给您最专业最中肯的置业建议。


(本文作者:淘房会会员郑斌杰13534141689)

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