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2018三季度深圳成交21173套二手房,后市锐减?

房网数据中心 资讯 发布时间:2018.10.19 11:35:18
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深圳房地产2018年季度报告(第三季)

 

来源:szhome数据中心  

作者:张粉层 张馨冉 罗丽思


第一部分:新房市场

1、供应分析


1.1、新增预售分析


2018年深圳三季度,资金回笼及年底业绩冲刺压力给新房市场注入动力。根据深圳房地产信息网的监测,2018年第三季度深圳新房住宅预售面积690187平方米,环比减少35.7%,同比减少49.8%;预售套数6568套,环比减少37.1%,同比减少49.6%。

 

2018年三季度罗湖区实地剑兰郡1个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积28263平方米;住宅预售套数319套。

 

福田区天健公馆1个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积20016平方米,同比减少74.2%;住宅预售套数165套,同比减少55.9%。

 

南山区3个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积241904平方米,同比增加30.8%;住宅预售套数1820套,同比增加56.8%。香山里花园五期预售量131875.77平方米/836套,是南山区预售量最大的楼盘。

 

盐田区半山悦海花园1个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积69273平方米,住宅预售套数546套。

 

宝安区4个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积138236平方米,同比减少83.2%;住宅预售套数1609套,同比减少77.8%。勤诚达正大城花园一期预售量46688.62平方米/445套,宝泰雅苑预售量41752.88平方米/586套,是宝安区预售量较大的两个楼盘。

 

龙岗区5个楼盘取得住宅预售许可证,住宅预售面积192495平方米,环比增加20.4%,同比减少35.7%%;住宅预售套数2109套,环比增加19.7%,同比减少31.8%。远洋新天地水岸花园预售量71645.89平方米/800套;颐安都会中央花园预售量56069.01平方米/583套是龙岗区预售量最大的两个楼盘。


附1:2018三季度预售住宅项目

附2:2018三季度预售住宅户型构成


2、成交分析


2.1、2018年三季度新房成交均价分析

2018年前三季度,深圳新房住宅的成交均价依次为:54214元/㎡→54119元/㎡→54107元/㎡,2018年第三季度新房住宅的成交均价为54107元/㎡,环比下跌12元/㎡。调控举措和新房的限价政策,是房价走稳的得力助手。

 

南山区成交均价92729元/㎡,环比下跌9.0%,海上世界双玺是南山区的价格贡献主力。

 

龙岗区成交均价34477元/㎡,环比下跌13.5%,京基御景中央、里城玺樾山、凯旋天玺名庭等是龙岗区的价格贡献主力。

 

宝安区成交均价54161元/㎡,环比下跌1.9%,宏发QCC前城、华丰前海湾、山海上城等是宝安区的价格贡献主力。

 

2.2、2018年三季度新房成交量分析


深圳的政策主要是针对过去调控的继续加码与继续打补丁。其中针对公寓类的政策也是深圳历史最严格。

 

2018年以来,在调控举措的高压之下,深圳楼市成交量一直低位盘旋,前三个季度的成交量依次是:5601套→7203套→9397套。2018年三季度,深圳新房住宅成交9397套,创2018年季度成交新高!成交套数环比增加三成,同比增加四成,成交面积916349平方米,环比增加26.3%,同比增加35.3%。

 

宝安、龙岗、南山是全市的三大主力成交区域,宝安区成交4041套新房住宅,环比增加75.9%,同比增加三成;成交面积391769平方米,环比增加78.0%,同比增加32.9%。龙光玖龙台、博林君瑞、满京华云著、鸿荣源壹成中心、宏发QCC前城等是宝安区的主力成交楼盘。

 

龙岗区成交4087套新房住宅,环比减少0.8%,成交面积344955平方米,环比减少9.1%。远洋新天地、京基御景中央、里城玺樾山、深城投中心公馆、财富城等是龙岗区的主力成交楼盘。

 

南山区成交1039套新房住宅,环比增加2.1倍,成交面积154392平方米,环比增加1.9倍,华润城、海上世界双玺、万科蛇口公馆等是南山区的主力成交楼盘。

附:深圳市各行政区2018年7-9月新房成交量价走势图


第二部分:二手房市场

一、挂牌情况分析


1、2018年三季度深圳各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测,2018年三季度深圳的二手住宅价格有所下跌,季度均价为61384元/平方米,环比下跌4.6%,同比上涨0.7%。

 

各行政区方面,福田区挂牌均价环比上涨9.7%,为78397元/平方米,同比上涨9.3%;南山区挂牌均价环比上涨9.8%,为88104元/平方米,同比上涨15.1%;宝安区挂牌均价环比下跌5.7%,为54046元/平方米,同比下跌4.9%;龙岗区挂牌均价环比上涨0.6%,为43509元/平方米,同比上涨1.8%;盐田区挂牌均价环比上涨4.2%,为49945元/平方米,同比下跌13.0%;罗湖区挂牌均价环比上涨3.7%,为57302元/平方米,同比上涨0.7%。


附:深圳市各行政区2018年7~9月二手住宅量价走势图

2、2018年三季度深圳各区住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测,2018年三季度深圳的住宅租金为84元/平方米/月,(7-9月加权均价,下同),环比上涨5.0%,同比上涨2.4%。

 

各行政区方面,宝安区三季度住宅租金环比上涨9.2%,为71元/平方米/月,同比上涨16.4%;龙岗区三季度的住宅租金环比下跌9.1%,为50元/平方米/月,同比上涨2.0%;南山区三季度的住宅租金环比上涨5.1%,为104元/平方米/月,同比上涨5.1%;福田区三季度住宅租金环比上涨7.4%,为101元/平方米/月,同比下跌4.7%;罗湖区三季度住宅租金环比上涨5.3%,为80元/平方米/月,同比下跌4.8%;盐田区三季度的住宅租金为49元/平方米/月,环比下跌3.9%,同比下跌29.0%。

 

附:深圳市各行政区2018年7~9月住宅租金走势图

二、成交分析


3.1、2018年第三季度全市二手商品房成交概况

731新政实施以来,虽然二手房成交量骤减,客户看房量大幅下滑,不过第三季度二手房成交量仍算可观。成交21173套二手房,环比增加0.5%;成交面积1740924平方米,环比增加0.1%。

 

宝安区成交4374套二手房,环比增加3.0%;成交面积375814平方米,环比增加5.1%。

 

龙岗区成交4880套二手房,环比增加1.3%;成交面积391388平方米,环比减少1.0%。

 

3.2、2018年三季度二手房、新房成交比较


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度深圳二手房成交量是新房的1.9倍。各行政区方面,罗湖、福田、南山三区以二手房成交为主,罗湖区二手房成交量是新房的31.8倍,福田区二手房成交量是新房的20.9倍,南山区二手房成交量是新房的2.2倍,盐田区二手房成交量是新房的45.9倍,宝安和龙岗两区二手房成交量基本与新房持平,宝安区二手房成交量与新房成交量持平,龙岗区二手房成交量是新房的1.1倍。

第三部分:商业


1、一手商业新增预售分析


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度深圳商业预售面积564009平方米,环比增加245.3%,同比增加59.3%;商业预售套数7020套,环比增加286.8%,同比增加60.6%。

 

龙岗区是全市商业预售量的主力区域,预售量为192947.1平方米/3007套。

附:2018年三季度取得预售证的商业项目

2、一手商业成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度一手商业成交面积141692平方米,环比增加28.3%,同比减少39.3%,商业成交套数2255套,环比减少20.2%,同比减少14.3%。

 

个盘表现方面,位于龙岗中心城的金地龙城中央成交23724平方米/471套,是全市商业成交量最大的楼盘,位于南山前海的前海嘉里中心成交14931平方米/144套,居于第二位。

3、二手商业成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度深圳二手商业成交面积86795平方米,环比减少20.3%,同比减少27.9%,二手商业成交套数1232套,环比减少26.1%,同比减少48.8%。

第四部分:写字楼

 

1、写字楼新增批售分析


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度深圳全市八个项目取得写字楼预售许可证,写字楼预售面积441611平方米,环比增加134.3%,同比增加625.2%;写字楼预售套数3402套,环比增加48.0%,同比增加195.6%。

附:2018年三季度取得预售证的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度深圳一手写字楼成交面积137531平方米,环比减少25.4%,同比增加7.0%;一手写字楼成交套数1150套,环比减少64.6%,同比减少34.3%。

 

个盘表现方面,位于南山科技园的华润置地大厦成交38316平方米/19套,是全市写字楼成交量最大的楼盘,位于龙岗中心区的万科广场成交23920平方米/ 150套,居于第二位。

3、二手写字楼成交分析


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度深圳二手写字楼成交面积40607平方米,环比增加32.9%,同比增加17.6%,二手写字楼成交套数280套,环比减少0.4%,同比减少3.8%。

第五部分:土地市场


根据深圳房地产信息网的监测,2018年三季度深圳出让1块商业用地,1块商业用地,位于南山后海,用地面积3411.73平方米,建筑面积55000平方米,成交金额93300万元,折合楼面地价16964元/平。

 

3块居住用地,其中编号为A511-0037和G15401-1507的宗地是建设全年期自持租赁住房。编号为A511-0037的宗地,由深圳市人才安居集团有限公司以3.8亿元竞得,楼面地价11101元/平方米,编号为G15401-1507的宗地,由深圳市大鹏人才安居有限公司以1.45亿元竞得,楼面地价4729元/平方米。

 

编号为A914-0305的宗地,属“单限双竞”地块,即:限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。该宗地公共租赁住房初始配建面积为9242平方米,由深圳市龙光房地产有限公司以新增配建面积3200平方米,以11.7亿竞得,除配建后的可售楼面地价为24090元/平方米。

第六部分:政策点评


第七部分:小结


2018年第三季度,深圳楼市表现尚可,无论是新房、还是二手房,成交体量还算可观,新房方面,华润城、龙光玖龙台、博林君瑞等楼盘表现出色。展望后市,“银十”已经开启,从国庆长假的数据来看,市场表现乏力,10月1日-7日,单日成交量约在30套上下徘徊。不过从一线的市场来看,国庆长假前夕数个新盘入市,比如勤诚达前海世界、佳兆业未来城、颐安都会中央三期、华润城三期等,这些项目的成交情况,将在后期陆续体现出来。



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