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人才安居集团东莞拿地建房只是市场行为,谈深莞惠合作还为时过早

资讯中心 媒体 发布时间:2018.10.25 19:05:14
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来源:粤港澳大湾区研究 邓志旺


10月23日,深圳人才安居集团以18.8亿元竞买到东莞塘厦一宗用地。作为深圳首例跨城建设的人才住房项目,自然引发了舆论的关注。


但仔细研究下来,也就是深圳的开发商(政府旗下的)到东莞买地建房而已。和其他开发商买地建房唯一的区别,人才安居集团建的是人才住房,以较优惠的价格出售或出租给深圳的人才们。


个人判断,两地政府并未有直接的接触和达成所谓的合作关系,人才安居集团买地仅仅是普通的市场行为。


做出判断的第一个理由是两地政府均未发声。如果真达成合作,政府一定会高调宣布,并作为粤港澳大湾区建设取得的重要成绩到处宣传。


其次,从拍卖用地的价格来看,可售物业的楼面地价1.65万元/平方米,对照周边房价2万多的水平可知,这一地价是市场价,甚至在当前楼市状况下来看这一价格偏高。这也说明,人才安居集团竞买地完全是市场行为而已。


再次,从利益得失来看,东莞方面未必有积极性帮助深圳在东莞建人才住房。这一部分人才,都是在深圳工作,为深圳创造税收和GDP。居住在东莞,将给东莞增加公共配套、社会治安管理等诸多压力,却对东莞的经济几乎没有贡献,东莞为何要做这件事?


人才安居集团这块开发建设其实还存在一定的隐忧。因为用地在东莞,要接受东莞当地的限价限购等约束条件。


目前还不清楚,这块用地盖的是租赁型住房还是安居型住房。如果是安居型住房,那么必然要求购买者在东莞有半年以上的社保,这与购房者为具有深圳户籍且在深圳缴纳社保有直接矛盾。


其次,配套也是一个隐患。在深圳,人才安居集团可以与深圳各个政府部门沟通,协调解决人才安居房楼盘周边的配套等问题。但是,到了东莞,这个问题恐怕协调起来就非常复杂了。


我们也毫无讳言,东莞的公共服务水平与深圳相比差距还是很大。一旦入住者对配套不满意,一定会投诉人才安居集团,而不是向东莞相关部门投诉。比如,最为急迫的就是交通配套问题:要不要为这个楼盘配套直达巴士?作为建设方,人才安居集团这个锅不得不背。但又因为跨区,问题的解决难之又难。


所以,这一次尝试实际上是有较大风险。


这要说说为何人才安居集团的第一单跨城项目落在塘厦了。如果从成本角度来看,选择深汕合作区、惠阳、大亚湾等地,土地成本要低得多。


但必须考虑建好的人才房能使用,因此从交通距离、配套水平等综合考虑,塘厦尽管成本高了不少,但距离近(距离福田中心区30公里)、配套相对全(塘厦镇中心),反正也不用考虑回报率问题,所以18.8亿元砸到塘厦也不难理解了。相比而言,在塘厦跨城建设人才安居房,人才入住后在运行管理方面的后续风险要小得多。


类似这样的跨区项目将来会不会很多?会有,但要多也很难,因为地主家也没有余粮呀。东莞每年出让的用地也是非常少,今年一共出让的商住用地也屈指可数,在临深区域更少之又少。


因此,在深莞或深惠两地政府开展实质性合作之前,这个项目只能看作是一个孤立的个案而已,不代表什么。


至于大家期待的下一个深汕合作区,更不靠谱。


深汕合作区是怎么来的,一定要了解清楚来龙去脉。深汕合作区并不是为深圳扩容而横空出世的(偏偏很多媒体和自媒体YY成这一意图),其本来仅仅是广东省的一个扶贫项目。


深圳对口支援汕尾,作为援助项目之一的深汕合作区,其使命是深圳帮助经济落后的汕尾加快发展。当时是两地共同派出官员,共同建设。但合作过程遇到诸多问题,深汕合作区的合作模式走不下去。其后,省委省府才决定把深汕合作区交给深圳负责。即便调整后,深汕合作区的最大领导产耀东同时还任深圳对口帮扶汕尾指挥部总指挥。


回头来看,东莞、惠州肯定不属于扶贫对象,省里更不可能用扶贫政策要求东莞惠州划出一个区域给深圳。所以,深汕合作区是特例。这一飞地模式能不能成功,还不好说。如果成功了,也只可能在河源等更远的地方划块地搞类似的合作区。


所以,尽管跨城拿地是一个大胆的创举,但也不能过度解读,且行且观察吧。


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