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深圳法拍房同比增50%,成交价比市价便宜一两成但有潜在风险

资讯中心 媒体 发布时间:2018.11.09 10:38:57
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来源:南方都市报


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近日,网上出现了一则关于深圳法拍房大量增加的消息,引起市场关注。


对此,南都记者通过多方采访了解到,今年以来深圳进入司法拍卖的房源确实有较为明显的增加。来自深圳市中级人民法院的数据显示,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%,主要原因在于今年以来大力推动司法网拍工作,出现在网上的拍卖房源增加,也因此逐渐为更多购房者知悉。


南都记者了解到,此类房源往往是被强制拍卖以清偿债务,但后期存在一定的潜在风险,因此购买也须谨慎。


数据


数量近两年一直处于上升期


在网上披露的消息中,某报道贴出了深圳一中介人员的朋友圈截图,称近期大量法拍房被7折拍卖成交,且列出了大约45个将在11-12月份被拍卖的深圳各区房源。


但南都记者了解到,深圳法拍房数量并非近期才出现增加,而是近两年一直处于上升期。链家相关负责人表示,并没有明显感受到出现了客户断供的现象,另一方面,购房客户一般十分重视征信问题,不会轻易断供,市场也还远未到会出现大量断供的情况。


此外,今年以来深圳通过网络司法拍卖房源的现象在增加,因此得到的购房者关注也更多,不能简单以司法网拍房源增加来衡量房地产市场。中原相关负责人表示,客户出现断供的情况较为极端,并不多见。


南都记者了解到,深圳出台731新政后,深圳楼市的一二手房成交量和价格均有所下跌,但价格方面的整体跌幅并不明显,其中一手房10月份均价同比跌幅仅0.4%,二手房住宅均价已连续三个月下跌,但累计跌幅仅1.03%。市场上出现的二手房降价甩卖也更多属少数客户资金紧张,并非普遍情况。


深圳司法拍卖房同比增五成


据悉,2016年底最高人民法院曾发布相关规定,2017年1月1日起系统地规范网络司法拍卖,此后司法网拍便获得大力推广,市场规模也越来越大。


有媒体报道数据显示,2018年1-10月,广东全省司法网拍成交金额同比增长近50%至437.98亿。而由于房地产市场价格增长较快,司法网拍房源价格普遍低于市场价格,司法拍卖房源也得到了越来多购房者的关注。其中仅2016年深圳的司法房产拍卖委托金额就已超过800亿,位居全国第三。


来自阿里拍卖的数据显示,包含住宅,商铺,厂房等物业在内,今年深圳两级法院拍卖的房产达到2000余次,同比去年增长了100%。


此外,深圳市中级人民法院相关负责人透露,近半年来,深圳司法拍卖的房源也出现了明显的增加,同比增幅在50%左右。但增加的主要原因,是年内加大了司法网拍的推广力度,网上录入的拍卖房源增加。


上述房源被拍卖的原因,主要是强制拍卖用于清偿债务,但其中企业房源尤其住宅类企业房源很少,绝大多数均为个人房源,但其中有多少是因为断供导致房源被拍卖,目前并没有确切的数据。


梳理


司法拍卖房源也限购


不过,尽管是强制拍卖,此类房源的拍卖底价亦有明确标准,会比市场价低,但不会出现过低的情况,经过拍卖后,最终成交价也会有相应溢价。按照法律规定,司法网拍的房源,一拍底价不得低于市场评估价的70%,若一拍流拍,二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。


以深圳市中级人民法院官网披露的一则龙岗区房源为例,该房源为复式住宅,面积303.78平方米,市场评估价为1215.12万元,于今年10月12日被网上拍卖,起拍价为855万,占评估价的70.36%,最终成交价格为1131万元,溢价率32.28%。


深圳市中级人民法院相关负责人表示,近半年深圳司法网拍的房源成交率高达91.99%,平均溢价率亦达到了44.31%。


值得注意的是,司法拍卖的房子也需要符合各地的限购政策,因此在深圳通过司法拍卖房产,也必须受深圳楼市限购政策的限制,并非所有购房者都具备购买资格。


法拍房围观多参与少


南都记者翻查深圳市中级人民法院官网亦发现,参与网上司法拍买房源目前仍是围观者多,参与者少。


例如,深圳市中级人民法院官网显示的10月份进入深圳司法网拍的房产案例有26起,其中有6个撤回,最终成交15起,每起显示的报名人数普遍只有两人,最多只有5人,亦有几起无人报名竞拍。


有业内人士指出,司法拍卖的房源虽然价格相较市场价有优势,但后期的潜在风险也不小,加上现阶段市场下行,购房者也谨慎了很多。


不过,司法拍卖的房源最终成交价普遍还是比市场价低10%-20%左右,因此一直以来都不乏买家,但该类房源除了在限购政策范围内,还需一次性付款,所以会以投资者居多。


在业内人士提供的案例中,位于梅林一村的一套89平方米房源,市场价610万元左右,起拍价398万元,最终拍卖成交价仅510万元。而星河丹堤花园小区一套297平方米的房子,市场价2400万左右,起拍价1580万元,拍卖成交价2100万左右,比市价低了近300万。


律师分析


收房清场难、不明费用多 法拍房有潜在风险


北京市盈科(深圳)律师事务所郑博恩律师向南都记者表示,近两年来司法拍卖的房源确实有明显的增加,但也因为潜在的风险导致后期出现纠纷的案例较多,近一个月,其公司已接受15起类似纠纷案件。


郑博恩指出,由于是因债务问题强制拍卖,司法拍卖的房源成交后,往往存在两大主要风险,一是收房清场难,二是不明费用多。因为法院并不负责房源拍卖后的清场和交付,需要买家自行处理。且房屋拍卖前若长期拖欠了物业费、管理费等,以及房屋拍卖交易产生的税费,也均需要买家支付。


在深圳市中级人民法院官网显示的拍卖房源信息中,也有明确提到,法院并不负责房屋的清场和交付,税费由买家承担。


郑博恩透露,在其接触的司法拍卖房源纠纷案件中,除了原业主不肯交房,不少都是拍卖的房源有租客在租,且租期长达10年以上,导致买家无法收房。若走诉讼程序解决纠纷,至少需要一年以上时间,期间买家都不能正常使用该房屋,因此多数买家都会在竞得房源后,通过调解,给予租客相应的补偿请求搬离。


不明费用方面,郑博恩表示,其接触的案例中,曾有客户花2000多万购买司法拍卖房源后,支付的税费及拖欠的物业管理费总计超过20万,最终的购房成本甚至比市场价更高。


提到司法拍卖房源增加的原因,郑博恩表示,在其以往接触的纠纷案例中,个人被拍卖房源也占到了80%-90%,被拍卖原因,也确实存在前两年部分购房者加杠杆买房,导致市场下行时出现断供,房源被银行申请强制拍卖,另一方面原因则是近两年P2P等民间借贷纠纷较多,债务人为此申请将债权人的房产拍卖偿还债务。


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