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【最懂交易】手把手教你买房之资金监管篇-钱不在自己口袋也安全

咚咚淘房哥 发布时间:2018.11.27 14:47:01
浏览:4195

资金监管作为二手房交易的重要流程,在二手房交易过程中很大程度规避了交易风险的产生,平时大家在购房过程中有专门的经纪人和按揭人员为大家知道操作,很多人对资金监管的具体细节并不是很清楚。


在二手房买卖过程中如果出现问题,可能并不清楚具体问题出在哪里,从而不能及时采取有效的止损措施,接下来房哥就从资金监管的多个角度为大家仔细梳理资金监管的一些常见问题(附交易未能正常进行时监管资金如何通过正当途径索回?)。


图片来源摄图网


为什么要做资金监管

二手房买卖交易时间长,流程复杂。买方会担心付完钱款,卖方不配合过户;卖方会担心自己配合过完户,买方不支付购房款。为了维护买卖双方的合法利益,交易时最好将购房款进行资金监管,确保钱款安全,保证买卖双方的正当合法利益。


什么是资金监管?

资金监管,又称为第三方监管。在房地产交易领域,是指买方不直接把房款支付给卖方,而是让资金交给第三方监管。等交易成功,资金再打给卖方;如果交易失败,资金会返还给买方,以保证买卖双方的资金安全。


资金监管发生的时间?

资金监管一般发生在签订购房合同支付定金以后到申请按揭贷款之前,一次性付款一般在递件过户前开始,二手房买卖合同也对资金监管的具体时间点也有明确的规定,具体以买卖合同约定为准;


资金监管的钱在哪?

冻结在银行的监管账户(部分银行冻结在借款人即买方的账户);交易完成后银行直接转给业主。


资金监管有哪些好处:

买方:通过将交易资金进行资金监管,在过户后再进行解冻的流程,规避了业主恶意骗款;规避资金交割后双方不配合过户的风险,切实保证了交易安全。


卖方:通过资金监管,确保交易的安全,打消了客户的顾虑,促进交易的顺利进行;交易资金提前划入监管账户,保证客户有足够资金购买房产,规避了客户中断交易的风险,确保了业主的正当利益。


资金监管的办理流程

客户业主双方在合同的约定日期内一起到银行签订资金监管协议;


客户将监管款转入银行监管账户(转账或者刷POS机)或银行将资金监管款冻结在客户贷款银行监管账户上。少量银行有特殊要求,比如必须存入监管银行账户自动划扣或者监管金额通过手机银行app操作;


买卖双方需要提供资料

买方:身份证、银行卡(一类卡)、网签合同、定金收据。


出方:不动产权证书复印件、身份证、收款卡(一类卡)。


资金监管的的确定:

全款:监管金额=成交价-定金;


按揭:监管金额=交易价格(成交价)-贷款金额(网签价的三成、五成或七成)-定金


资金监管的解除:


如果交易成功:即完成过户手续并缴税取证后;将不动产权证书复印件递交给监管银行;,银行审核无误后,将监管资金结算至业主预留收款账户。


如果交易失败:相对复杂一些;

首先和卖方协商解决,如果业主配合就相对好办:买卖双方(买卖方不能到场有代理人的:代理人身份证原件、委托公证书原件);持身份证原件、托管协议原件及银行卡原件前往监管银行签署资金监管解除协议,监管资金将直接退回买方账户。


温馨提醒:资金监管有一定期限,如果在规定时间内未完成,交易房产无查封的前提下大多数银行只需单方提出申请监管金额即可自动退回买方账户;房哥收集了部分银行的监管协议规定做了梳理,仅供参考之用,具体以买卖双方签署资金协议约定为准:

 

中国银行:资金监管有效期为180天,到期未过户成功,若房产无查封,买方持身份证原件到监管银行签撤销监管协议,则监管款会自动退回客户账户;


农业银行:有效期180天,到期未过户成功,若房产无查封,买卖双方持身份证原件到监管银行签撤销监管协议,则监管款会自动退回客户账户;


建设银行:资金监管有效期为180天,到期未过户成功,若房产无查封,则监管款会自动原路退回客户账户,不需要买卖双方来签字;


工商银行:资金监管有效期为90天,到期未过户成功,则监管款会在到期后5个工作日内原路退回客户账户,不需要买卖双方来签字;


招商银行:资金监管有效期为90天,到期未过户成功,买卖双方持身份证原件到监管银行签撤销监管协议,则监管款会自动退回客户账户。


民生银行:资金监管有效期为90天,到期未过户成功,买卖双方持身份证原件到监管银行签撤销监管协议,则监管款会自动退回客户账户。

 

如果交易失败且业主不配合撤销监管协议,且房产查封,只有通过法律途径解决,如果确定为卖方责任导致交易无法进行,买方可持《法院判决书》办理撤销监管手续。


同时如果你再交易过程中遇到任何问题,欢迎扫描下图二维码添加房哥微信咨询;

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