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成交暴跌50%!香港楼市“大地震”!

资讯中心 媒体 发布时间:2018.12.06 11:43:44
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来源:中国经营报、南方都市报


以高房价著称的香港楼市迎来了一场“大地震”。


2018年11月,香港楼市成交腰斩,暴跌超50%。


香港11月住宅销售同比腰斩香港土地注册处12月4日公布的数据显示:


香港11月住宅销售总额为260亿港元,环比上月下降32.5%,较去年同期538亿港元下降51.6%。


11月份住宅销售量为2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。


另外,价格下行也开始蔓延。中原城市领先指数显示,香港11月房价环比跌幅达3.43%,已连续两个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。对比8月份的峰值,房价已经下跌了约5%。


成交量价齐跌,香港房价崩盘的危机感再次降临。


香港房价举世闻名。2018年1月,香港已连续第八年被美国规划咨询公司Demographia评为全球房价最难负担的城市。


全体居民要么受益于此,要么受制于此,房子是一生绕不开的话题,房价涨跌影响民生,最重要的企业无不涉及其中,借此积累亿万财富。在全民努力之下,终于揽得“全球最高房价”的名头。


瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名,香港前两年还是在六七名徘徊,今年已经飙升至第一了。


寒冬已至!


购房违约案例大增,房地产巨头逃离,“准地王”流拍


香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至10月26日,今年以来香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。根据香港法律,这些买家将因此损失已经交付的定金,也就是房屋价值的5%。


上述数据显示,这36起购房总共违约大约200万港元。购房违约涉及的新房价格范围差距很大,低至490万港元,高至3980万港元,36套房屋累计总值24700万港元。不过,约66%的购房违约案例涉及的房屋价格低于800万港元。


里昂证券发布的研报表示,香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓正冲击着香港楼市,预计未来一年房价会出现15%的回调。此外,瑞银此前发表的研究报告也称,预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%,这还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响。


仲量联行董事总经理曾焕平称,今年香港房地产市场越来越倚重中国内地的需求来支持增长,他预计香港楼价在2019年底前将下跌15%,如果外围环境持续恶化,那么2019年住宅楼价跌幅会达到25%以上。


香港长达10年的楼市上升周期也将正式结束。


受楼市降温影响,据EGI数据显示,过去12个月,香港投资者在香港当地卖掉了价值175亿英镑的房产(接盘的多为内地买家),其中香港老牌地产巨头南丰集团卖掉了9亿英镑的香港房产,排名前五。而排名第一的是李嘉诚旗下的长实,卖了约40亿英镑的香港房产。


10月16日,香港地政署公布,香港山顶文辉道12号豪宅地皮出价未达要求,宣布流标。据悉,上述地皮占地约18.94万方尺(约2.1万平方米),为8年多以来第一次出售,属极罕有的大型超豪宅项目。市场估值约242.59亿至485.18亿港元。


据了解,此项目有5家企业投标,包括新鸿基地产、恒基地产、长实集团及嘉华国际,九龙仓则联合新世界发展、信和置业、南丰集团、华懋集团及中国海外发展组成联合体竞投。但他们给出的报价均没有达到政府就该用地所定的底价,政府不接纳所接获的5份标书。


这是香港山顶昂贵地段少数大型官地,尽管地段优质以及地皮质量尚好,但由于近期楼市降温,市场对于地皮估值的分歧也较大。


同时,在中原地产-网上找楼网站上,记者发现,豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。位于香港九龙区皓畋9座的一套两居室,面积为581呎(约54平方米),总价为1398万港元,单价约25.8万港元/平方米。


据介绍,皓畋属于豪宅区,且处于带名校学区的中心区域,该房子楼龄1年,2017年12月建成,当初开盘时的售价更高,同户型的房子总价在1600万-1700万港元左右,近30万港元/平方米。


而第二天记者再次登陆中原地产-网上找楼网站时却发现,该房源的总价从1398万港元变成1350万港元,仅一天的时间总价下降了48万港元。不到一年的时间,该区域的二手房相对一手房的价格下降近300万港元,跌幅将近20%。据中介工作人员表示,还可以和业主再谈谈价格。


香港房价下跌是稳汇率的代价


房地产市场向来是短期看金融。


如今随着美联储加息的持续推进,香港利率也在不断上行,逾十年超低息环境的结束,对当地楼市带来巨大压力。


因港币与美元挂钩,为防止资本做空,港币需跟随美元加息。9月底时,美联储进行年内第三次加息,香港将贴现基本利率上调至2.5%。


而在香港金管局加息仅数小时之后,香港四家主要银行——汇丰、恒生、中银香港及渣打银行齐齐上调香港贷款基准利率——港元最优惠贷款利率,为2006年来首次。


银行利率上调,香港维持近十年的超低息环境结束,这意味着购房者的还贷压力增加。


据中泰研究所报告分析,香港房价下跌是稳汇率的代价!


1、香港楼市寒意渐浓。


过去十年中国香港地区房价持续攀升,成为全球房价最贵的城市。但最近几个月以来,香港房价明显下滑,楼市出现降温的迹象。其实最近几年香港的楼市调控一直在收紧,但并没有阻止房价的继续飙涨。货币政策方面,自2015年起香港就在跟随美联储加息,但也未曾打压到房地产价格,为何此时香港楼市呈现疲软现象?


2、之前“假”加息,涨了房价但打压汇率。


香港自1983年10月起实行联系汇率制度,而联系汇率是固定汇率制度的一种,导致香港彻底失去了货币政策的独立性。本轮美联储加息周期中,香港金管局也每次都跟随加息,但港币市场利率并没有随之走高,加的是“假”息。在流动性并没有大幅收紧的情况下,香港房地产市场上涨动力持续不减。但港币对美元却面临较大的贬值压力,多次触及弱方兑换保证。


3、现在“真”加息,稳了汇率但打压房价。


香港金管局今年以来出手收紧流动性、稳定汇率,开启了“真”加息之路。但全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,直接打压资产价格,且香港房地产调控政策对房地产的压制作用也凸显了出来。全球金融危机后欧美超级宽松的货币大量流入香港,当前美国继续加息紧缩,香港将面临资本流出的压力,在稳汇率的压力下,港币流动性势必收紧,打压房地产市场,而房价下跌也会进一步加剧资本流出压力。


4、不可能三角的权衡,汇率和利率的选择。


香港面临的汇率、利率和房价问题本质上是不可能三角的选择问题。当前香港金管局已经做出了选择,香港外汇储备充足,我们认为短期港币汇率无大碍,香港房价会面临回调压力。在经济下行压力较大的情况下,当前市场对于国内房地产调控政策放松的预期快速升温。从长期来看,资本项目的管理是很难维持的,若进一步宽松来刺激资产泡沫,汇率贬值压力会更大。而且即使汇率贬值了,货币刺激再来,房价就会一直涨吗?其实也很难。没有永涨不跌的资产价格,15年的创业板下跌同样发生在货币宽松的环境中。没有人知道资产价格的拐点何时到来,但有一点是确定的,涨多了的价格肯定会回调。


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