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二手房:签了合同没过户,中介费怎么支付?(附17案例)

深圳法向人间 法律 发布时间:2018.12.07 14:21:53
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文|信荣(全国)房地产律师团队合伙人 郑博恩


居间合同是独立的合同,并非附随于买卖合同,买卖合同未能履行,不影响居间合同的效力。


看法条


《合同法》第424条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。


《合同法》第425条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。


《合同法》第426条规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。


《合同法》第427规定, 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。


深圳市房地产中介服务收费自1999年3月1日起开始执行深圳市物价局发布的《关于规范房地产中介服务收费的通知》[深价(1999)15号],该通知明确房地产中介收费实行政府指导价管理,并规定房屋买卖一般代理的收费基准价为成交价格总额的2%,独家代理的收费基准价为成交价格总额的3%,在基准价基础上,中介服务机构与委托人按上浮不超过20%,下浮不限协商确定具体价格。


广东省发展和改革委员会、广东省住房城乡建设厅于2014年8月29日发出《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅转发国家发展改革委住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》[粤发改价格(2014)542号],决定放开房地产经纪服务收费,实行市场调节价,但房地产中介收费在此之前长期执行的政府指导价已经形成一个相对稳定的交易习惯,根据该交易习惯,房屋买卖一般代理收费上浮后为成交价格总额的2.4%。


中介费/佣金


中介费/佣金到底要不要支付,支付多少,我们拿深圳市中级人民法院的案例来说话(以下均是深圳市中级人民法院2017年至2018年有关中介费/佣金的案例)


案例1:中原地产代理(深圳)有限公司与宫某某与居间合同纠纷【(2017)粤03民终2578号】


Q:买卖双方协议解除买卖合同,是否还需要支付佣金及违约金?


A:需要。即便解除了买卖合同,但是存在《佣金支付承诺书》,同时中原地产无过错,因此法院支持佣金和违约金。


案例2:深圳市广天地时代房地产经纪服务部与王某某居间合同纠纷【(2017)粤03民终11330号】


Q:双方约定佣金的支付条件为买卖双方到国土局签署深圳市二手房买卖合同时支付,现双方协商解除合同,是否需要支付佣金?


A:不一定。法院认为付款时间约定也是一个条件,由于未签署正式的深圳市二手房买卖合同,故要求支付佣金(6万元)的条件未成就,但可以酌情支付居间必要费用(3万元)。


案例3:中原地产代理(深圳)有限公司与陈某某居间合同纠纷【(2018)粤03民终4274号】


Q:买卖双方自行协议解除二手房买卖合同后再另行成交过户的,是否需要支付佣金?


A:需要。涉案《解除<二手房买卖合同>及<资金托管协议>协议书》约定,买卖双方自行协议解除二手房买卖合同后再另行成交办理过户,买卖双方仍须按原承诺书之约定向中原地产支付约定的全部佣金。


案例4:深圳市快乐到家房地产经纪有限公司与黄某某、封某某居间合同纠纷【(2017)粤03民终13470号】


Q:“跳单”后已经支付后面房产中介的中介费,是否还需要支付前面房产中介的中介费?


A:需要。本案快乐到家已经就涉案房产签订了《二手房买卖合同》及《佣金支付承诺书》,之后双方自行再找到中原地产促成交易,并且支付了中原地产中介费。买卖双方不得以其另行向其他中介公司支付了中介费为由而拒绝向快乐到家支付中介费。


案例5:中原地产代理(深圳)有限公司与陈某某、赖某某居间合同纠纷【(2017)粤03民终3993号】


Q:买方支付了3万元押金,托管在中原地产,能否抵扣中介费?


A:不能。3万元属于定金中的一部分,属于卖方所有。


案例6:深圳链家房地产经纪有限公司与吴某某居间合同纠纷【(2018)粤03民终9524号】


Q:买方吴某某明知自己不具备购房资格仍与他人签订房屋买卖合同,现房屋买卖合同无法履行,其主张链家作为居间方在这方面存在过错,没有尽到提醒义务,是否需要支付链家佣金呢?


A:需要。法院认为:《合同法》第426条规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。吴某某在链家公司完成居间服务后,未按约支付报酬构成违约,链家请求吴某某依照《居间服务费用支付承诺书》的约定支付报酬及违约金有事实、合同与法律依据。


案例7:深圳市世华房地产投资顾问有限公司与陶某某、范某某居间合同纠纷【(2017)粤03民终9505号】


Q:因卖方的原因导致买卖合同交易不成,合同并未约定佣金需要在过户时支付,卖方能否以房产未完成交易为由减免佣金?


A:不能。法院认为:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。(这类型案件法官具有自由裁量权)


案例8:深圳市世华房地产投资顾问有限公司与李某某居间合同纠纷【(2018)粤03民终8696号】


Q:买方与世华地产没有签订居间合同,但签订了《居间服务及佣金承诺书》,最终涉案房产以法院强制执行方式变更至买方名下,是否需要支付佣金?


A:需要。首先世华地产在促成交易过程中没有过错,其次因涉案房产是以法院强制执行的方式变更至买方名下的,因此法院酌情按照佣金约定总金额的50%支付佣金。


案例9:深圳链家房地产经纪有限公司与初某某居间合同纠纷【(2018)粤03民终7397号】


Q:卖方与链家没有签订居间合同,但是签订了《佣金及必要费用支付承诺书(卖方)》,现因卖方根本违约导致合同解除,但链家在提供居间服务过程中也存在一定的瑕疵,卖方是否需要支付佣金?


A:需要。通常情况下,《佣金及必要费用支付承诺书(卖方)》都会规定卖方不用支付佣金,但同时明确了如因买卖某一方违约导致无法完成交易,买卖双方需连带支付佣金,守约方可向违约方追究违约责任。在提供居间服务过程中存在瑕疵的,法院会酌情减少支付的佣金数额。


案例10:中原地产代理(深圳)有限公司与郭某某、尹某某房屋买卖合同纠纷【(2018)粤03民终6815号】


Q:中原地产没有证据证明其在涉案房屋买卖合同签订前将房屋的查封信息告知了买方,也没有证据证明买方系在知晓该信息的情况下仍然签订房屋买卖合同,现涉案房屋买卖合同解除,中原地产是否需要承担责任?


A:需要。中原地产作为房屋买卖的居间方,应当就有关订立合同的事项向交易双方如实报告,法院认定中原地产未尽到居间方谨慎审查的义务致使买方签订涉案房屋买卖合同并产生损失,中原地产与卖方就返还定金及支付违约金的债务承担补充清偿责任。


案例11:深圳链家房地产经纪有限公与李某某居间合同纠纷【(2018)粤03民终5900号】


Q:买卖双方分别于链家签订了《佣金及必要费用支付承诺书(卖方)》、《佣金及必要费用支付承诺书(买方)》,约定卖方支付佣金60222元,买方支付佣金20000元。后涉案房产被法院查封,最终涉案房产经法院强制过户至买方名下,链家放弃追究买方支付佣金的责任,那么是否应视为同样放弃追究卖方支付佣金的责任?


A:不视为,卖方需要支付20000元佣金。法院认为,链家作为债权人有权选择承担连带责任的债务人共同或其中之一承担全部责任,链家公司选择在本案中不追究买方的责任并未加重卖方应承担的责任,且属于其处分自身权利的行为。


案例12:中原地产代理(深圳)有限公司与冯某某居间合同纠纷【(2017)粤03民终8789号】


Q:《二手房买卖合同》中约定“卖方房地产交易服务费”由买方承担,但是卖方同时签订了《佣金支付承诺书(卖方)》及《延迟佣金支付承诺书》,中原地产能否要求卖方支付佣金呢?


A:能。中原地产公司并非《二手房买卖合同》的当事人,该条款系买卖双方之间的约定,对居间方中原地产公司并无约束力,冯某某作为完全民事行为能力人,应当严格依照《佣金支付承诺书(卖方)》履行支付佣金的义务。


案例13:深圳市吉泰房地产经纪有限公司与沙某某、卢某某居间合同纠纷【(2017)粤03民终671号】


Q:吉泰中介为无产权信息的物业提供居间服务,能否获取佣金?


A:不能。作为专业的房产经纪公司,为无产权信息不得依法转让和买卖的房产提供居间服务,所签订《房地产买卖合同》为无效合同。


案例14:中原地产代理(深圳)有限公司与张某某、柏某某居间合同纠纷【(2018)粤03民再84号】


Q:涉案均房产买卖双方签署的《佣金支付承诺书》及《二手房买卖合同》,但是《二手房买卖合同》及《佣金支付承诺书(买方)》均约定中介服务费由买方承担,《佣金支付承诺书(卖方)》约定中介服务费由卖方承担,卖方是否需要承担中介服务费呢?


A:不需要。涉案合同均是中原地产提供的格式版本,对于中介费约定不一致的,应当由格式版本的提供方承担相应的不利后果,中介服务费由买方承担。


案例15:深圳家世界投资顾问有限公司与翁某某居间合同纠纷【(2018)粤03民终7324号】


Q:卖方签订了《佣金及必要费用支付承诺书(买方)》,约定如买卖双方某一方违约导致无法完成交易,任何一方无权要求经纪方退还已交付的居间服务费,如尚未交付居间服务费的,仍需交付,买卖双方需连带向经纪方支付,守约方可向违约方追究违约责任。现涉案房屋因买方的原因未实际出售,家世界公司能否要求卖方承担佣金?


A:不可以。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。涉案房产买卖合同不能继续履行,过错并非在卖方,根据公平原则,无过错方不应当承担过错责任,而《佣金及必要费用支付承诺书(卖方)》系家世界公司提供的格式合同,该格式合同限定卖方在无过错时仍需与过错方承担连带责任,显失公平,而家世界公司未提交证据证明其就格式合同中加重对方责任的内容有明确提示。法院酌情判决卖方支付家世界公司提供居间服务支出的必要费用。


Q:买方未充分了解深圳相关购房政策、未及时披露已有房贷等重大信息给中介,买方的过错导致涉案房屋未成交,买方是否需要支付佣金给家世界公司?


A:需要。但法院审理发现家世界公司在提供居间服务过程中也有过错,酌情减半收取佣金,不支持违约金。


案例16:深圳家世界投资顾问有限公司与汪某某居间合同纠纷【(2018)粤03民终14202号】


Q: 家世界公司在诉前未曾向买方提出佣金请求,对应的迟延履行违约金的计算从什么时候开始呢,是否按照《佣金及必要费用支付承诺书(买方)》约定的日万分之五来计算呢?


A:自起诉状送达次日起计算,按照《佣金及必要费用支付承诺书(买方)》约定的万分之五来计算迟延履行违约金。


案例17:深圳市富家房地产经纪有限公司与贾某某局间合同纠纷【(2015)深中法商终字第2743号】


Q:资金在富家中介做托管,但合同未约定支付托管资金的时间,卖方告知后,富家中介依然不及时支付托管资金导致涉案房产被查封,富家中介是否需要承担责任?


A:需要。作为专业的房屋中介机构,应尽最大努力促成交易并维护委托人利益,在富家中介明知不及时支付托管的资金有可能导致涉案房产被查封的情况下,应认为双方对支付托管资金的时间是严格限制的,富家公司未及时将托管资金交付属违约,应承担违约责任。但是法院考虑到富家中介的违约行为并非涉案房产被查封的唯一原因,酌情富家公司对卖方支付买方的违约金、律师费、仲裁费、保全费、仲裁反请求费等相关费用承担50%的赔偿责任。


                                                                                                                                                                                                            

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