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实探|30分钟通勤圈的高尔夫盘性价比如何?

咚咚楼情 发布时间:2018.12.13 12:00:37
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近日,随着华强城、万科星城等大盘的开盘,深圳楼市的购买力再次突显。相比于之前双玺和悦府,此次更多释放了被压抑许久的刚需和中产的购买需求,部分购房者考虑到性价比对临深的关注度也不断提高。在临深城市中,具有最大地缘优势和交通优势的东莞,不仅投资回报高,风险低,城市规模和规划落地程度高,其未来承接深圳产业转移的定位也将带来持续可观的人口流入。在此之下,东莞成为深圳人外溢的最佳选择,而在东莞的临深片区中,最抢手的要数塘厦,这里不仅被众多开发商选中作为临深一环,更得到了超过80%深圳客的青睐。



去东莞奥园观澜誉峰看房是个早晨,从车公庙开车出发上梅观高速,路上的时间交给司机,上车就开始睡觉。不可思议的是,梦做到一半,还没等中途惊醒,目的地到了。百度测距才知道,原来奥园观澜誉峰位于梅观高速大坪出口约80米位置,这就意味着,如果走高速上班,30分钟的通勤几乎不成问题,这样看来,深莞双城生活有了前提。


观澜后花园 30分钟莞深生活圈

 

从总体区位来看,奥园观澜誉峰位于塘厦。塘厦与深圳交界线长达21.5公里,是莞深港“30分钟生活圈”的核心地带。在新的城市发展格局上,塘厦提出“一城两园三区”发展思路,围绕建设宜工宜商宜居的新塘厦,全力打造东莞东南临深片区中心。未来两年,塘厦将把镇域空间优化为“一城、一带、四轴”结构,建设成为先进制造业发达、商务和休闲服务功能突出、适宜居住的深港后花园和世界高尔夫名镇。一直以来,塘厦是东莞承接深圳的桥头堡。依托观澜高尔夫球会,借助三正半山酒店、大屏嶂森林公园的资源优势,具有“广东省宜居示范镇”、“国际绿色生态旅游名镇”的生态优势。


《东莞城市规划(2016-2030)》资料显示,将塘厦在内的东南组团定位为“对接深圳现代产业发展集聚区”。产业发展,交通先行,未来深圳地铁4号线和22号线将在塘厦对接东莞地铁线。另外,从深圳出发的赣深高铁将在东莞塘厦设立唯一一个站点——东莞南站,这将是东莞与深圳距离最近的一个高铁站。同时,规划赣深东莞支线——连接东莞市中心和赣深南沙支线——连接南沙自贸区。中虎龙城轨(城际轨道),东莞1、4号线(地铁),深圳4、10号线(地铁)全部接入塘厦站。


另外,塘厦还将重点建设高尔夫产业带,主要包括科苑城、沙湖、平山、莆心湖、石鼓等产业区构成的“一带多点”发展带,依托现有高新技术园区、高尔夫产业的“双高”名片效应,推动“倍增计划”企业的项目实施。



奥园观澜誉峰位于塘厦梅观高速大坪出口约80米,如果工作日出门上班,上了梅观高速,全程几乎不需要为红绿灯苦恼,算好时间的话,基本可以满足30分钟通勤圈的设定。除了到福田中心区,项目距离更近的是深圳的龙华和观澜。据现场销售介绍,项目位于交通主干道,除了梅观高速周边还有林坪路、沙湖大道南和蛟坪大道,开车到龙华大约20-30分钟,到观澜最快在20分钟内。项目往西到宝安国际机场、往东到龙岗中心城或直接去往罗湖,都在1小时通勤圈内,也就是说,相比较深圳一些较为偏远的片区,塘厦的奥园观澜誉峰反而更能作为东莞居住,深圳上班的第一居所选择。


此外,项目规划有地铁4号线,从东莞黄江镇到清溪镇,后期将接驳深圳4号线延长线,据销售透露,最近地铁站点未来距离项目在2公里范围内。除了规划中的地铁之外,规划建设中的赣深高铁在东莞将建东莞南站,未来距离项目大约五到六公里距离。

 

稀缺高尔夫 环境配套都在线

再来看周边配套。目前周边商业配套正逐渐完善,据现场销售表示,项目自持商业体量完全能满足日常购物需求,加上观澜湖新城20万平国际商业配套,未来片区商业矩阵会越来越完善,此外项目5公里范围内商圈密度适宜,可以满足更多样的高端购物需求。除此之外,社区内配备超星级精奢会所、禅意山体公园、泳池、住宅底商等。



教育配套上,小区不自带幼儿园,却也能享受到家门口的幼儿园。小学有塘厦中心小学、塘厦第三小学,均为公办小学,据销售介绍,塘厦中心小学在东莞排名和口碑都比较好,教育资源水平不错。奥园观澜誉峰距离学校的直线距离不到一千米。值得一提的是,项目附近有观澜湖国际学校,这是一所涵盖小学到高中的贵族学校,销售表示,有贵族学校的家长会选择奥园观澜誉峰的别墅产品,距离学校比较近,且相对深圳别墅价格要便宜得多。



不过对于商业和教育来说,很多别墅业主最在意的还是环境资源。尽管属于临深,奥园观澜誉峰的环境配套却比深圳一些项目还要吸引人。整个项目南邻高尔夫,北望大屏嶂,十分宜居。项目家门口就是观澜高尔夫球会,高尔夫球场建设限令自04年颁布实施后,迄今为止未见松动,高尔夫资源的稀缺性自然不言而喻。除了投资价值外,高尔夫资源不仅多了一项平时运动的场所,也提供了更高圈层的社交圈。



项目北边是大屏嶂森林公园,为国家5A级自然旅游度假区,负氧离子含量丰富,对于越来越注重健康的新中产来说无疑加分项。公园还设有专门的跑步道,是周末度假休闲健身的好去处。小区整体绿化率达35%,是离尘不离城的纯粹住区。

 

别墅供不应求 洋房席位递减中

了解了片区和周边,产品的性价比才是最核心的问题。奥园观澜誉峰占地约14万平,建面约27万平,共计11栋高层和368套别墅,小区容积率1.73,绿化率35%,物业是奥园自己的物业,物业管理费洋房是2.7元, 别墅是3.5元。项目二区层高25层,一区17层,分两期开发,目前在卖的洋房产品是2区的3栋和4栋,主推户型是104㎡和125㎡3-4房。目前项目一期部分已交楼,二期预计明年年底交楼,其中洋房精装交房,别墅毛坯交房。值得注意的是,奥园充分考虑到了私家车越来越多的情况,项目的车位很足。



从市场来看,目前奥园优质高尔夫洋房2.6万-3万/平,观澜品质较好的楼盘已经达到4.5万-6万/平,从价格来看塘厦房价相当于观澜的1/2,龙华的1/3,属于真洼地。销售介绍,这里受到了很多观澜、龙华、福田客户的青睐。高尔夫别墅面积段在220平左右,总价在800-900万,主要客户来自福田、南山的新中产阶层。



奥园观澜誉峰作为奥园入东莞的封面作品,可以看出开发商充分考虑到了市场定位,无论是适合刚需的洋房产品还是为中产定制的高尔夫别墅产品,都是平时上班可以居住的不错的选择。从片区来讲产业园区目前的实际就业劳动人口量非常大,随着粤港澳大湾区规划落地,周边的居住需求只增不减,有一定的投资价值。此外,对于追求别墅梦的新中产,800万的别墅门槛较低,且社区体量大,别墅区占据了较好的区位和资源,对于想一步到位的购房者来说性价比颇高。




据悉,项目12月主推高层洋房,高尔夫洋房产品不仅可以享受高尔夫资源,和别墅产品共享黄金社交圈,还采用大牌精装,在目前房产政策下,奥园拎包入住的洋房产品节省了更多投资时间,居住舒适度也更高,无论是自住还是用来投资,都会获得超出预期的回报。从目前单价来看属于洼地,后续看涨的可能性较大。除此之外,项目还有少量旺铺在售,随着人口红利逐渐兑现,也是资产配置不错的选择。


洋房产品在售户型主要是104㎡和125㎡3-4房。从产品来看,几乎都是方正通透的实用户型,住起来会非常舒服。整体吸引人的亮点非常多,比如南北双向观景大阳台、主卧套房设计、灵动的收纳空间、浪漫的飘窗以及合理的功能分区等,整体户型都以自住最大的使用率来考量。值得注意的是,项目1.73的容积率,对标深圳多数洋房产品,奥园观澜誉峰的居住舒适度非常高,加之和别墅产品共享高尔夫资源,性价比不言而喻。





洋房产品除了对户型空间的完美演绎,还有一大亮点是精装交房。众所周知,毛坯交房后,由于业主装修时间不同步带来的噪音污染在所难免。这种噪音污染,如果从交房时算起,至少会持续一年半左右。如果买的是毛坯,拿房后马上装修入住,一般都要忍受很长一段时间的噪音污染。奥园观澜誉峰的洋房产品对于深圳人来说不仅可以满足上班居住,还可以拎包入住,节省了时间和等待成本,且整体居住环境会更纯粹。



再来看别墅产品,从推出到现在,奥园观澜誉峰的别墅由于实用性和稀缺性受到了很多购房者青睐,在深圳楼市阴晴不定下不仅持续热销,还大有供不应求的趋势,可靠消息透露,别墅产品已经所剩不多。奥园观澜誉峰别墅面积段在220平左右,总价800万起,这样的价格在深圳想买一个三代同堂居住的好房子可谓难上加难。


从产品设计上,别墅户型约5.4米面宽、15.5米进深,这个数据意味着什么呢?首先这个指标比市场普通联排别墅同纬度指标高20-25%,其次,这样的产品住起来更符合中国人的起居习惯,能更好地兼顾私密性和家庭交互空间。除此之外,值得一提地是项目采用了双首层设计,充分利用了地下室空间的同时打破地下室采光不足的不足。据了解,按照实际面积来算,奥园观澜誉峰别墅产品实际能做到买3层得7层,每一层除了居住之外都兼顾了不同使用功能,对于想要安家深圳,并把父母接来身边享受天伦之乐的购房者来说,是难得一步到位的选择。


稿件来源:开发商供稿

东莞楼情

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