深圳房地产月度统计分析报告（2018年11月）
来源：深圳房地产信息网 数据中心
作者：张粉层 张馨冉
第一部分：新房市场
1、供应分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳全市18个项目取得住宅预售许可证，新房预售住宅面积1159587平方米，环比增加125.6%，同比增加202.7%；预售住宅套数11282套，环比增加114.4%，同比增加163.0%。其中位于光明区的天汇时代花园二期、沙井的万科星城、福永的华强城是预售量较大的几个楼盘。
附1：2018年11月份预售的住宅项目
附2：2018年11月份预售住宅户型构成
2、成交分析
2.1、11月份新房成交均价分析
数据统计显示：2018年11月深圳新房住宅成交均价54066元/㎡，环比下跌5元/㎡，临近岁末，新盘入市价格更加理性，为购房者提供了宽松的置业环境。
以高性价比豪宅盘为成交主力的南山区，成交均价83165元/㎡，环比微涨1.7%，香山美墅五期、华润城是南山区的价格贡献主力。
以平价优质盘为成交主力的宝安区，成交均价52634元/㎡，环比微跌1.8%，山海上城、宏发前城二期、安宏基天曜广场等是宝安区的成交主力。
2.2、11月份新房成交量分析
2018年11月份深圳楼市数据如期而至，11月份市场整体表现不错，供给充裕，购买力活跃，由于网签的滞后性，11月份深圳楼市的真实成交要在随后的一段时间才能体现出来。统计数据显示：2018年11月深圳共计成交1985套新房住宅，与10月份相比增加了150套，成交面积195130平方米，环比增加9.5%。
2018年11月深圳共计预售11282套新房住宅，在供应激增的情况下，深圳楼市库存量也大幅增加，截止2018年11月30日，深圳新房住宅库存量为36097套，较2018年10月31日的26869套相比增加了近10000套。
宝安和龙岗仍是11月份的主力成交区域，宝安区成交609套新房住宅，环比减少两成；成交面积59712平方米，环比减少16.0%，龙光玖龙台、满京华云著、山海上城等是宝安区的成交主力。龙岗区成交872套新房住宅，环比增加5.1%；成交面积76913平方米，环比增加1.1%，远洋新天地、佳兆业未来城、碧桂园凤凰国际公馆等是龙岗区的主力成交楼盘。
附：深圳市各行政区17年11月～18年11月新房成交走势图
第二部分：二手楼市
1、二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，2018年11月份深圳二手住宅挂牌均价环比上涨0.6%，为62007元/平方米，同比下跌8.5%。
各行政区方面，龙岗区挂牌均价环比上涨1.6%，为43382元/平方米，同比下跌0.9%；宝安区挂牌均价环比上涨2.1%，为60304元/平方米，同比上涨4.0%；罗湖区挂牌均价环比上涨2.9%，为59297元/平方米，同比上涨12.3%；福田区挂牌均价环比上涨1.7%，为84001元/平方米，同比上涨3.6%；南山区挂牌均价环比上涨2.3%，为94942元/平方米，同比上涨14.7%；盐田区挂牌均价环比上涨0.6%，为50238元/平方米，同比下跌5.9%。
附：深圳市各行政区17年11月～18年11月二手住宅挂牌均价走势图
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，2018年11月份深圳的住宅租金为90元/平方米/月，环比上涨3.4%，同比上涨13.9%。
各行政区方面，除南山区和龙岗区租金水平之外，其余四区均上涨。龙岗区租金均价环比持平，为51元/平方米/月，同比下跌1.9%；盐田区租金均价环比上涨1.9%，为53元/平方米/月，同比上涨8.2%；罗湖区租金均价环比上涨3.4%，为90元/平方米/月，同比上涨7.1%；南山区租金均价环比下跌1.8%，为107元/平方米/月，同比上涨3.9%；宝安区租金水平环比上涨1.4%，为73元/平方米/月，同比上涨23.7%；福田区租金均价环比上涨2.8%，为110元/平方米/月，同比上涨8.9%。
附：深圳市各行政区17年11月～18年11月二手住宅租赁均价走势图
3、成交分析
731新政颁布后，二手房成交量两连跌后11月份首次上涨，8月→9月→10月→11月的成交量依次为：7898套→5489套→4524套→4861套，环比10月份增加7.4%。
福田区成交983套二手房，环比减少5.0%；成交面积92727平方米，环比增加23.1%。
宝安区成交1019套二手房，环比增加15.7%；成交面积91366平方米，环比增加24.3%。
附：深圳市17年11月～18年11月二手商品房成交走势图
第三部分：商业
一、一手商业
1、商业新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳商业预售面积190949平方米，环比增加16.2%，同比减少36.4%，商业预售套数2334套，环比增加4.1%，同比减少52.0%。
附1：2018年11月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳一手商业成交面积116845平方米，环比增加43.8%，同比增加38.0%；成交套数1867套，环比增加62.1%，同比增加49.0%。位于龙岗区的锦荟PARK成交34713平方米/570套，是全市商业成交量最大的楼盘。
二、二手商业
1、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳二手商业成交面积31146平方米，环比增加34.8%，同比增加3.2%；二手商业成交套数452套，环比减少15.4%，同比减少24.2%。
第四部分：写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增预售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳全市2个项目取得写字楼预售许可证。写字楼预售面积48620平方米，环比减少74.8%，同比减少77.8%，写字楼预售套数518套，环比减少52.2%，同比减少88.1%。
附1：2018年11月份预售的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳一手写字楼成交面积54992平方米，环比增加0.8%，同比增加24.6%；成交套数751套，环比增加12.8%，同比减少11.6%。位于坪山新区的潮商广场成交10715平方米/170套，是全市写字楼成交量最大的楼盘。
二、二手写字楼
1、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳二手写字楼成交面积10307平方米，环比减少13.4%，同比减少25.4%；成交套数94套，环比增加4.4%，同比减少19.0%。
第五部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2018年11月深圳共出让3块居住用地，用地面积合计68523.26平方米，建筑面积262718平方米，成交金额57.64亿元，折合楼面地价21940元/平方米。
深圳共出让2块商业用地，用地面积合计13013.92平方米，建筑面积125640平方米，成交金额43.1亿元，折合楼面地价34304元/平方米。
11月份深圳出让1块商业性办公用地，用地面积7193.57平方米，建筑面积57550平方米，成交金额5.58亿元，折合楼面地价9696元/平方米。
第六部分：小结
2018年11月，深圳新房市场表现靓丽，华强城、万科星城、万科香蜜府等均取得了骄人的销售业绩，这些成交数据会在随后的一段时间逐渐体现出来，深圳楼市翘尾行情值得期待。年底来临开发商理性定价、以价换量来实现销售目标和销售任务，这也是部分明星盘热销的原动力。二手房市场则由于交易税费高、业主降价意愿不强等原因，成交量连连受挫，在新房平价热销之后，二手房价格小幅走低已是市场所向，新房二手房市场，通过价格的联动，缩小价格剪刀差，实现价格平衡。
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