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焦点|广东高院:开发商捆绑装修合法!

深圳法向人间 法律 发布时间:2018.12.14 18:47:32
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文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师


裁判要旨:《委托装修合同》并非独立的合同,所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,与“毛坯房”买卖合同所约定的价款共同构成房屋的总价款。购房者无权单独撤销/解除装修合同,开发商有权在未收到全部装修款前拒绝交楼,并要求购房者按“毛坯房”买卖合同约定支付逾期付款违约金。



为避免开发商混淆视听,拿政府鼓励装修一次到位为捆绑装修辩护,笔者曾撰文《捆绑装修:与政府鼓励的住宅产业化装修一次到位有何区别?》,就两者予以比较,并认为政府鼓励的装修一次到位必须是“单价格,单合同”,凡是采用“双价格,双合同”,指定第三方装修公司装修的均为违规的捆绑装修。


捆绑装修虽然违规,但是否违法?是否构成欺诈?是否导致房屋买卖合同有效而装修合同无效或被撤销?购房者是否有权以开发商强迫签约为由保留购房合同解除装修合同?即购房者是否有权只要房不要装修?......这是每位捆绑装修购房者所关心的现实问题,笔者就此检索判例并分析如下:


真实案例:王静、广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司装饰装修合同纠纷案


案号:(2016)粤民申4838号


判决日期:2017.01.23


审理法院:广东省高级人民法院


裁判要旨:


《委托装修合同》并非独立的合同,所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,与“毛坯房”买卖合同所约定的价款共同构成房屋的总价款。购房者无权单独撤销/解除装修合同,开发商有权在未收到全部装修款前拒绝交楼,并要求购房者按“毛坯房”买卖合同约定支付逾期付款违约金。


基本案情:


碧桂园公司是涉案楼盘开发商,诚加公司为碧桂园指定装修公司。


2013年6月5日,王静与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋,总价838996元,逾期付款按日万分之三支付违约金,约定交房时间为2014年11月30日前,交房标准为毛坯房,碧桂园公司不负责装饰。


同日,王静、诚加公司、碧桂园公司三方签订《委托装修合同》约定:王静委托诚加公司包工包料装修涉案房屋,装修费246680元(近购房款的30%),诚加公司于170天内(2015年5月20日前)完成房屋的装修装饰。


上述合同签订后,王静依约支付了全部购房款,但未支付装修费,诚加公司及碧桂园公司因此未交房。


2015年诚加公司起诉王静要求支付装修费,因未缴受理费按撤诉处理,王静反诉要求撤销《委托装修合同》,按市场价支付装修款,并由诚加公司、碧桂园公司赔付2015年5月20日后的租金损失。


另查:


1、2013年4月12日广州市国土资源和房屋管理局发布《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》规定:从2013年4月24日起,本市(含市辖10区、从化市和增城市)实行商品住宅预(销)售网上价格申报,房地产开发企业预(销)售商品住宅前,应办理预售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的,暂不核发预售许可证;超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。


2、广州市南沙区档案馆存档涉案楼盘工程项目城建档案显示该工程项目交楼标准为精装修(一审法院依职权调查)。


王静反诉:


1、《委托装修合同》签订过程充满欺骗。在定金变成房款后,销售人员才告知要签双合同,签了双合同后到办理贷款时,才知道装修款只能作消费贷款,利率上浮50%,三到五年还请,而住房优惠贷款是85折利率,该情况在签合同之前没有任何说明。


2、实际装修价值与《委托装修合同》约定的装修款差额巨大。合同约定装修总价为246680元,按套内面积计算3642元/平米,实际不到1000元/平米。


3、双合同中的装修合同以合法形式掩盖非法目的,应确认为无效合同。捆绑装修的强制搭售行为侵犯业主的自主选择权,装修价格远远高于市场实际价格,属不公平交易的变相涨价行为,开发商违背了政府限价政策。


4、《委托装修合同》属可撤销合同。开发商利用自己的优势和对方经验不足,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则,应认定为显失公平,属于可撤销的合同。签合同时只字未提装修款为房款组成部分,故意隐瞒重要事实,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,构成严重欺骗行为,给当事人带来重大经济损失,受损害方有权请求法院撤销合同。


装修公司及开发商抗辩:


涉案楼盘是以精装房报建并准备带精装修出售,因销售过程中遇到政府限价才将原本一个购房合同拆分为毛坯房和装修两份合同分别签约。


一审判决:


广州市南沙区人民法院经审理认为(原文):诚加公司、碧桂园公司和王静虽然签订《委托装修合同》,约定将涉案房屋交给诚加公司装修,但碧桂园公司在向王静发出收楼通知书时,涉案房屋已经是带精装修状态。根据上述情形,并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实,可以认定王静在购买涉案房屋时,虽然分别与碧桂园公司、诚加公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同,但涉案房屋实际上是带装修出售,装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款,因此,诚加公司、碧桂园公司和王静签订《委托装修合同》时不存在显失公平的情形。另王静在签订《委托装修合同》前,碧桂园公司的销售人员已告知其需要签订“毛坯房”买卖合同和装修合同,因此,诚加公司、碧桂园公司和王静签订《委托装修合同》亦不存在诚加公司、碧桂园公司欺诈的情形及王静重大误解的情形,王静反诉请求撤销《委托装修合同》的依据不足,不予支持。装修款实际是房款的一部分,王静关于按市场正常价格评估装修价值,并按市场价格交付装修费的主张依据不足,亦不予支持。王静要求诚加公司及碧桂园公司支付从2015年5月20日起租金的主张,缺乏合同及法律依据,原审法院不予支持。


2016年2月19日一审判决:驳回反诉原告王静的反诉请求。


王静上诉:


王静不服一审判决上诉要求撤销一审判决,主要理由:


1、一审法院以签合同时存在房地产调控政策、涉案房屋以精装房报建销售及当事人陈述为由,就认定装修款是房款的一部分,是典型的枉法裁判。签合同时,没有任何人告知装修款是房款的组成部分,开庭审理时,才第一次听说装修款中包含部分房款。既然是两个合同,房款就是房款,装修款就是装修款,《委托装修合同》里没有一个字能证明装修款里包含房款,涉案房屋相关城建档案资料也丝毫没有体现装修款里包含房款,既然是带装修报建,就意味着签了购房合同就包含了装修款,再收装修款是双重收费,是非法行为。


2、碧桂园公司规避限价签订双合同捆绑装修,不仅在行政层面属于违规行为,在法律层面上也属违法行为。法院明知这一点,却把国家的房产调控政策作为碧桂园欺诈业主的理由。楼市限价是为了促进房产市场平稳运行,碧桂园作为品牌房企更应严格遵守。


二审判决:


广州市中级人民法院经审理认为(原文):从《委托装修合同》内容上看,各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定,没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等,虽然约定了装修价款的总额,却没有关于金额如何构成的约定。而且,本案碧桂园公司向王静发出收楼通知书时,涉案房屋已经是带精装修状态,碧桂园公司、诚加公司也确认涉案房屋装修是由碧桂园公司施工完成的。由此可见,该《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料,原审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,与其“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款并无不当。王静以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》,但未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形,故原审法院不予支持王静要求撤销《委托装修合同》的主张,并无不当,本院予以维持。至于王静要求按市场正常价格评估装修价值,支付房屋的装修费,由于装修款实际是房款的一部分,故原审不予支持王静该主张亦无不当。关于王静要求赔偿房屋租金损失,亦缺乏法律和合同依据,本院不予支持。


2016年7月1日二审判决:驳回上诉,维持原判。


王静再审:


王静不服二审判决,向广东省高级人民法院申请再审,理由如下:


一、二审法院判决认定的基本事实没有任何证据证明,二审法院以《委托装修合同》有异于日常的装修合同这个理由来掩盖被申请人的欺诈,没有任何法律依据,更违背常理。二审法院在被申请人没有任何证据证明装修款里包含房款的情况下,就否定欺诈,认定装修款里包含房款是错误的。请求撤销二审判决,依法改判支持王静要求撤销装修合同,按市场正常价格评估装修价值,按市场正常价格交付装修款,并由被申请人按市场价格赔偿房租的请求。


再审判决:


广东省高级人民法院经审理认为(原文):王静、碧桂园公司、诚加公司是《委托装修合同》的签订主体。从该合同内容上看,各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定,没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等,虽然约定了装修价款的总额,却没有关于金额如何构成的约定。诚加公司、碧桂园公司和王静虽然签订了《委托装修合同》,约定由王静在办理收楼手续时或由碧桂园公司在约定的收楼期限届满之次日,将涉案房屋交给诚加公司装修,但碧桂园公司在向王静发出收楼通知书时,涉案房屋已经是带精装修状态。碧桂园公司、诚加公司也确认涉案房屋装修是由碧桂园公司施工完成的。由此可见,该《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料,二审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,与其“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款并无不当。王静以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》,但王静未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形,故二审法院不予支持王静要求撤销《委托装修合同》的主张,并无不当。至于王静要求按市场正常价格评估装修价值,支付房屋的装修费,由于装修款实际是房款的一部分,故二审不予支持王静该主张亦无不当。关于王静要求赔偿房屋租金损失,亦缺乏法律和合同依据,原判决不予支持正确。


2017年1月23日再审判决:驳回王静的再审申请。


后续:碧桂园公司另案起诉王静支付购房款(即装修款)及违约金获支持


上述案件结束后,2017年8月29日碧桂园公司以王静为被告、诚加公司为第三人另案提起诉讼,要求王静支付所购两套房屋剩余购房款(装修款各246680元),并按毛坯房《商品房买卖合同》约定的日万分之三支付违约金。


王静反诉要求诚加公司对涉案房屋重新装修达到《委托装修合同》约定的装修价值标准,碧桂园公司立即无条件交付涉案房屋并支付涉案房屋的租金、逾期交楼违约金扣减装修款后的余款等。主要理由是:已向碧桂园公司付清房款,完全具备收楼条件,且碧桂园公司已向王静发出收楼通知。《商品房买卖合同》与《委托装修合同》涉及两个不同的法律关系,装修款纠纷不影响收楼。根据合同相对性原则,诚加公司才是装修合同的相对方,碧桂园公司不是适格原告。


一审法院认为:涉案房屋实际上是带装修出售,生效判决已认定《委托装修合同》所约定的装修费用是案涉房屋房价款的一部分,且诚加公司明确确认该款项的权利人为碧桂园公司,诚加公司对此不主张任何权利,而由碧桂园公司主张,并有通知王静。据此,碧桂园公司有权向王静主张《委托装修合同》约定的款项及违约金。王静未按合同约定支付该款项,已经构成违约,碧桂园公司诉请王静支付欠付款项246680元及自逾期之日起至还清之日止违约金合理有据,一审法院予以支持。装修款项是属于购房价款的一部分,合同约定支付时间在交楼时间之前,王静未按合同约定时间支付,碧桂园公司有权拒绝交楼。


一审判决:王静支付约定的剩余购房款(装修款)并按日万分之三支付违约金至实际付清之日止(违约金总额不得超过本金),驳回王静全部反诉请求。


二审判决:2018年2月6日驳回上诉,维持原判。


他山之石:


案例1:阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司、阜阳城南晋智房地产开发有限公司委托合同纠纷系列案


案号:(2018)皖12民终514、518、516、505、508、502、507、511、512、1086、1087、1089、1093、1094、1096、1097、1098、1099、1100、1516、1517、1527、1581、1584、1585、1586、1588、1589、1591、1592、1593、1594、1604、1605、1609、1610、1612号37案


判决日期:2018.4.6至2018.7.10


审理法院:安徽省阜阳市中级人民法院


裁判要旨:


购房者签订的系购买精装修房的合同,虽然分别与开发商签订《装修合同》和《商品房买卖合同》,但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本,而是房价款的一部分,与购房合同约定的价款共同构成房屋的总价款,购房者单独要求解除《装修合同》不符合法律规定。若认为具有解除的法定事由,可以对涉案装修合同、商品房买卖合同一并予以解除。


案例2:购房者诉北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷系列案


案号:(2015)房民初字第13024、13025、13026、13027、13028、13029、13030、13031、13032、13033、13034号11案


判决日期:2015.11.5至2015.11.30


审理法院:北京市房山区人民法院、北京市大兴区人民法院


裁判要旨:


1、捆绑装修并不侵犯购房者的自主选择权和公平交易权。并非一家房地产开发商在该地段销售商品房,购房者明知装修协议内容而签订,如其不同意完全有理由拒绝签订,进而有条件选择购买其他地段的房屋;


2、楼市政策不属于法律和行政法规,是否违反这些规范性文件不能作为判断合同效力的依据。捆绑销售折算后的房价有可能高于政府指导价格,但实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定,也并不必然致使合同无效,故购房者提出开发商拆分价格、捆绑装修的做法实际在掩盖变相涨价之非法目的,已然构成以合法形式掩盖非法目的之主张,不予采信;


3、涉诉销售项目的业主具有特定性,不涉及不特定公众利益人的合法利益,即不涉及社会公共利益,主张涉诉装修协议损害社会公共利益的主张,不予采信。


信荣说:判决纵容开发商违规!


1、装修款属于房款组成部分的观点值得商榷。通过上述判例可以看出:


1)一开始碧桂园公司都不认为装修款是购房款的组成部分:碧桂园公司在购房者支付完毕毛坯房购房款后就发出了入伙通知,表明其已确认购房者支付完毕购房款;碧桂园公司另案以“装修款本质属于购房款,购房者拖欠购房款”为由起诉并获法院支持,是在装修公司依据装修合同起诉购房者追讨装修款并按撤诉处理,在购房者反诉,法院认为装修款属于购房款组成部分判决生效之后,是以法院在先判决观点为基础的;


2)装修合同的签约主体是具有独立法人资格的装修公司和购房者,而买卖合同的签约主体则是开发商和购房者,两个合同主体不同,性质不同,标的不同,履行期限不同,且签约前开发商并未告知购房者装修款是购房款组成部分,因为开发商装修“货不对板”(装修价格不值约定价格)、装修合同约定细节不明推定装修款属于购房款依据不足;


3)政府备案的预售合同为毛坯房,买卖合同约定交房标准也是毛坯交房,城建档案精装修交楼标准系开发商所为与购房者无关,属于单方行政备案非双方合意行为,且与预售合同不符,对购房者没有约束力;


4)开发商的违规行为不能成为其违规权益的保护屏障。上述案件判决开发商胜诉的原因都因为开发商违反了预售限价令,可谓“因祸得福”,而开发商违反备案限价政策,通过捆绑装修变相涨价本身属于严重违规行为,损害了社会公共利益(签约前合同买方不特定,北京法院以购房后业主具有特定性为由否认社会公共利益错误),侵害了所有不特定购房者的合法权益,发生争议后反而因此按照拖欠购房款判决购房者支付装修款,并按毛坯房买卖合同约定支付装修合同迟延付款违约金不符合公平原则。


2、确认开发商捆绑装修违规不违法,支持捆绑装修合同的法律效力,并判决购房者按购房合同支付装修款迟延付款违约金,导致司法判决与楼市调控政策背道而驰,将引导开发商通过捆绑装修方式突破限价令(如涉案房屋装修款已近购房款的30%),楼市限价令将沦为废纸一张!


3、虽然笔者不认同法院判决观点,但诉讼到法院,最终还是判决说了算,点评仅供交流,不做建议(因开发商捆绑装修在全国范围内具有普遍性,建议最高人民法院能够践行社会责任,对此类案件出具指导意见,兼顾开发商利益和社会公共利益);


4、办理房地产案件必须熟知房地产政策,房地产律师不应只是合同法、房地产法专家,同时也应该是楼市政策专家,特别是因政策变化而引发的二手房交易纠纷。


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