直播｜钧濠·MIX park城市发展论坛暨展示空间品鉴会-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

活动主题：双核驱动智鉴未来

活动时间：2018年12月23日14:00

活动地点：钧濠MIX park展示空间

参与嘉宾：邓志旺、贺立立、杨保国、张公子、图腾镜、胡春、傅卫鸿

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13:30：

现场布场

活动现场

13:50：

嘉宾签到

14:00：

沙盘讲解，项目介绍

嘉宾讲解项目

14:20：

嘉宾参观展示中心

14:40：

各位领导朋友，各位媒体朋友，各位买房的准客户，大家下午好。我是本次论坛的活动主持，华仲占。

活动主持华仲占

今天是一个特殊的日子，距离2019年还有7天时间，2018年我们过得稍微有点辛苦，贸易战打不停，市场扑朔迷离。但是因为到了2018年底，所以数据基本都出来了。尤其是楼市的数据基本出来了，我初步看了一下，2018年深圳的楼市是稳中有进，也就是2018年楼市的房价呈现了直线，笔直的直线，基本上没有动过，5.4万多的价格。但是深圳楼市的成交量从2017年的400多万直接飙到了600多万平米，楼市成交量上升了30%左右。这样的情况在全国楼市是最为理想状态的，也就是房价保持稳定，成交量保持稳中向上。

作为本年度极有可能是2018年的收关开盘制作钧濠来了，我们叫钧濠.MIX park。今天坐在这里启动双核驱动，智鉴未来的论坛，能够在这里见证深圳楼市2018年收官之作，为2019年创造更好的未来。

说到钧濠，大家都知道有十年磨一剑。钧濠是近20年磨一剑，磨出了锋利无比的剑，相信大家看过了样板房和位置之后，会对我说的更有感触。这次高的赞誉就出自于钧濠集团，下面让我介绍一下出席的各位领导：

首先是钧濠集团的创始人曾炜麟先生；

钧濠集团董事曾义先生；

钧濠集团董事马学绵先生；

钧濠集团郭小华女士；

钧濠郭小彬先生；

钧濠集团的周桂华女士；

钧濠集团董事曾芷彤女士；

钧濠集团常务总经理张能全先生；

以及后面一直在默默支持的钧濠集团的其他同事，感谢你们。

除了钧濠集团领导之外，本次论坛也盛情邀请到了深圳地产界鼎鼎有名的自媒体或者是意见领袖代表，他们分别是：

楼兔子创始人胡春；

深圳房地产信息网新房事业部总经理壹周君媒体创始人周学军；

深职院房地产研究所所长、深圳经济学会副会长、深圳主义的自媒体创办人邓志旺；

从开发商专注于地产自媒体号的图腾镜图老师；

在布吉住了接近20年，见证了钧濠集团的立人立言贺立立老师；

他的女朋友都是在布吉产生的，老傅说事的傅先生；

还有我们的老朋友，也是布吉的老朋友，一直住在布吉的楼市开讲的创办人张公子；

我们这些人给布吉或多或少都是有缘份的，布吉是整个深圳楼市的起点，但不是终点。深圳楼市还要在布吉掀起一轮新的波浪。

除此之外还请了中原地产事业二部总监美丽的华姐，李华，接下来邀请曾总为我们致词，有请。

14:45：

尊敬的各位嘉宾，女士们，先生们，大家下午好！

今天我们在这里隆重举行“双核驱动，智鉴未来”的钧濠.MIX park城市发展论坛暨展示空间品鉴会，请允许我代表钧濠集团欢迎各位的到来，同时也感谢大家一直以来对我们项目的大力支持和厚爱，谢谢大家！

钧濠集团董事曾义先生致辞

首先，我先简单的向大家介绍钧濠集团，钧濠集团于1990年在香港成立，1999年在香港交易所挂牌上市，现已在深圳、东莞、徐州等城市开发多个楼盘，是一间扎根在香港及中国大陆的老牌房地产开发商和国际贸易公司。

钧濠集团秉承“筑就美好生活”的开发理念，结合丰富的房地产开发经验及不断的探索开发，凭借先进的港式建设和服务理念，为改善大陆人们的居住品质贡献了不可否定的力量。历经20年岁月沉淀，钧濠集团厚积薄发，即将以“钧濠.MIX park”献礼深圳！

接着我简单介绍一下钧濠.MIX park项目，钧濠.MIX park是集82—139平米精智美宅、旗舰商业、商务办公于一体的高端综合体专案，专案位于红岭北，坐享“中国华尔街”新中心的产业发展红利。另一方面，本项目在福田、罗湖双中心价值辐射区，一步可达福田罗湖，极速享受关内醇熟生活配套。同时专案周边围绕地铁三、五号线，紧邻规划中地铁17号线（德兴站），交通非常便捷。另外，从生态资源来说，钧濠.MIX park紧邻40多万平银湖山郊野公园，楼下即为在建中的文体公园，健康生活就在家门口。打造城市地标，让每一个住户可以享受到一站式的生活服务和配套。

钧濠.MIX park肩负着钧濠集团“筑就美好生活”的崇高使命，苛求每一一个建筑细节，以先进的设计理念，精湛的建设工艺，健康环保的建筑用材打造专案，更是在产品设计、物业管理等方面细心钻研，让广大业主可以享受到*的居住条件。

今天我们有幸邀请到了各界大咖在此共话区域及未来物业的价值，希望此次的论坛活动让大家对片区有更多的更深刻的认识和理解，我想这场盛会必将在深圳发展史上留下浓墨重彩的一笔。

最后，我再一次对到场的嘉宾和朋友表示感谢，谢谢大家。

14:55:

宣传片是不是做得非常好？接下来就由我给大家介绍一下钧濠.MIX park的项目。

各位嘉宾，各位关注钧濠.MIX park的朋友们，大家下午好。我是来自中源地产事业二部的策划经理，我叫许志华，非常高兴介绍这个项目。

中源地产事业二部策划经理许志华

在介绍这个项目之前，先回答一下大家的疑虑，为什么这个项目叫钧濠.MIX park？MIX在中文翻译里面就是融合、结合的意思，表达项目是融合了多种业态、生活模式和多样的生活配套综合体的特性。

Park就是公园的意思，也就是凸显了项目非常丰富的公园资源。名副其实的公园家，结合起来，这个项目就叫钧濠.MIX park。

接下来我们也从四个方面给大家介绍钧濠.MIX park。

区域价值、交通配套价值、公园价值和综合业态价值来介绍。

项目是位于红岭北之上，这个区域被规划为比肩华尔街的*的金融街，也就是红岭创新金融产业带，这条产业带规划的范围有776.8万平方公里。深圳的金融发展是从罗湖发展的，罗湖政府就顺应罗湖蔡屋围的金融发展业，将整个红岭路都打造成未来深圳新的金融中心，甚至有可能是未来粤港澳大湾区的金融中心，甚至是以后比肩华尔街的*金融中心。除此之外，在这个金融产业带的规划中，汇聚了非常多的城市地标，包括739米的深圳塔，再包括680米的京度酒店，再包括600米的恒大金融中心，再包括520米高的城脉中心，打造成全国*的城市天际线。这个区域的价值是非常可期的，当然区域价值也不仅仅限于此。

还有一个点是笋岗和清水河的规划，被列为深圳16个重点发展单元之一。笋岗、清水河将被规划为350平米的国际消费中心，这里将汇聚了非常知名的开发商统一做开发，包括招商蛇口，深业集团，以及华润、中海等品牌开发商，一起进驻笋岗、清水河，共同打造这350万平米的国际消费中心。这个国际消费中心是等同于深圳目前深圳湾总部基地，以及宝安中心区的规划。在以后的规划利好下，这个片区的价值是非常可观的，而且我们的项目位于红岭北之上，也就是说汇聚了金融街、全国*的天际线、比肩深圳湾总部基地的国际消费中心，项目处于这三个价值的*阶层的福利外溢区，因此我们项目可以直接享受到这些区域规划带来的利好。

除此之外，片区规划也非常值得期待；

项目周边有超过400万平米的城市更新，涵盖了9大城市更新项目，进驻了非常多的品牌开发商，包括招商、万科、华侨城、京基等等。重点需要提的是华侨城旧改，华侨城将会在片区建一个680米高的布吉塔项目，把整个片区升级为超级城市中心。片区的规划利好也是非常值得期待的。

钧濠.MIX park的区域价值汇集了比肩华尔街的*金融街规划利好，汇聚了全国*的天际线，汇聚了比肩深圳湾总部基地的国际消费中心，还有九大城市更新共同助力片区成为超级城市中心的规划利好。名副其实，MIX了整个城市的未来。

再说说交通和配套。

项目位于红岭路之上，一步福田、罗湖，左手罗湖，右手露田，共享双区的生活配套。我有一个亲身体验，开车去万象城或者东门，甚至是去华强北商圈只需要10到15*，非常的便捷。这个区域利好也注定了我们项目的生活配套是非常齐全的。

另外，项目周边20*车程内就有五家深圳排名前十的三甲医院，医疗配套也是非常齐全的。

再说交通，钧濠.MIX park也是非常出色的。首先MIX了四大城市快线，包括清平高速，水管高素、南坪快速和北环大道。另外还MIX了非常密集的地铁路线，包括3号线草铺站，仅仅800米，3号到5号线的布吉站约1500米的距离，还有项目周边规划17号线。西部有11号快线，东部有14号快线，我们项目未来只需要换乘一个站就可以到达14号线，两个站就可以到达岗厦北，也就是两个地铁站就可以到达福田中心，因此这里的交通是非常便捷的。

总结一下，钧濠.MIX park的交通和配套利好，配套上一步福田、罗湖，共享双区的城市配套、生活配套。交通上MIX了四大快速干线，MIX了密集的地铁轨道，项目还有4200平米的公交车出入站，完全是配套齐全，通达全城。

说完MIX里面的区域、交通配套之外，再说说MIX park里面的公园价值。

项目紧邻140万平米的银湖山郊野公园，这140万平米相当于2.3个莲花山的面积，在家门前就有这么大面积的原生态的公园也是非常*的。除此之外，项目无缝对接目前在建设中的建面约2万平米的文体公园，里面配套非常齐全。在郊野公园和项目附近的文体公园，MIX park是真正的公园家。

最后的MIX价值，就是钧濠.MIX park的业态。有一个简单的指标，项目建面约18万平米，集合了住宅、商务公寓，高端写字楼、旗舰于一体的红岭北综合体。说一下每个业态：

两栋百米以上的标杆写字楼，约3.5万平米的商务空间。项目楼下有1.7万平米的旗舰商业，日后会引入品牌商家和电影院，一步繁华生活。最重要的是项目有两栋住宅，建面约82到139平，钧濠.MIX park是致力于打造理想的人居范本，所以产品上是下了非常大的功夫。后续会重点讲。

讲了那么多的MIX价值和公园价值，想象大家对钧濠.MIX park的认知也非常清晰了，他就是先天优势非常明显的项目。但是开发商并不单单满足于这些先天条件，秉承了他的筑造美好生活的开发理念，致力于打造理想人居范本，所以在产品打造上不断的钻研和深化，结合现代人的居住生活需求，包括需要健康环保、需要智能安全、需要便捷的生活模式都融合进去，才有今天打造的钧濠.MIX park的精制美宅。

建面约82到139平的产品，四种面积，一个是82平米，87平米、98平米和139平米的产品。所有设计户户都是双阳台，全屋配备了非常健康环保的建材，小区出入口以及楼栋的出入口都采用了人脸识别的安防系统，非常的安全智能。综合来说，钧濠.MIX park MIX了你所有的居住生活，MIX了所有的高端商务，MIX了所有的休闲娱乐，同样也MIX了健康运动，把所有的四种元素都汇在一起，形成了今天全新的一秒切换生活场景的人居生活范本。

我项目介绍就到这里了，宣传片最后的八个字可以把我刚才讲的价值点全部涵盖，就是双核之上，一步万象，就是钧濠.MIX park的MIX魅力，感谢各位来宾和朋友对我们项目的支持，谢谢大家。

15:05：

主持人：谢谢志华，听完她讲的价值点分析，就感觉浑身打完了鸡血一样，浑身都在辉腾。接下来我们要充满激情，钧濠.MIX park的情怀价值或者是红岭价值，很多人都是从罗湖、布吉这个原点出发的，很多人都有很多话要来分享，但是这一次只请了七位嘉宾，下面有请楼兔子胡春，深圳主义邓志旺先生，张公子和图腾镜上台。

胡老师对深圳区域研究，尤其是红岭这一带的产业研究是比较深的，红岭有一个非常显著的概念，这是一个深圳、全国乃至是世界上*的天际线，这个天际线从红岭北一直延续到布吉塔，以前只讲红岭这一带，但是很少会讲到布吉塔。在这条线上，与其说是中国*的天际线，也可以说是地球上*的天际线，除此之外没有了。它对整个区域会带来什么样的变化和影响？首先邀请胡老师做分享。

胡春：感谢各位朋友，感谢钧濠集团邀请大家过来讲几句对房地产的理解。

刚才中原这位姑娘介绍了项目，*部分是讲了金融产业带以及笋岗这边的城市规划。我想说的是，为什么中原地产的朋友首先是讲了这个区域规划？从我们做房地产的人来说，很实在的感觉就是如果我们要买房子，肯定是要跟着城市规划走，一个区域有没有很好的城市规划，有没有很好的蓝图，是决定了你将来买的房子能不能有很好的收益？甚至是能不能住得更舒服？这是过去十几年我们看到的前海是这么起来的，后海是这么起来的，香蜜湖是这么起来的，每一个区域政府都是先做一张图，然后根据这张图画出美好的城市，实现我们的居住梦想，也实现投资价值的。

楼兔子胡春

这就是一个很好的总结。

放到我们这个项目中，谈到的是红岭路金融产业带、笋岗的城市规划和布吉的城市规划。笋岗的城市规划跟我们这个项目有没有关系？当然有。笋岗城市规划里面的定位是笋岗清水河大约有建筑面积1200万平米，加上旁边的罗湖八卦岭的城市改造规划，大约是600万平米。整个这两个区域加起来大约是1800万到2000万平米的建筑面积。就等于是在罗湖和福田的中心位置，再打造了一个新的城市。

这个城市，以前说深圳是两大城市中心，一个是福田、罗湖中心，一个是前海中心。前海中心已经很受大家认可了，福田、罗湖中心怎么成为并联的中心呢？笋岗和八卦岭这个位置一下子投入大约1800万平米建筑面积的体量，打造了一个新的城市中心。这个新的城市中心，就是福田罗湖新城市中心的引擎。1800万平米的总建筑面积，他的体量和未来的冲击是很大的。可以对比前海中心15平方公里的土地，他的规划总建筑面积大约是2300万平米，而我们这边大概是1800万平米，对比一下就会知道这个位置将来是一座新的城市中心，它的体量引动会有多大。

刚才也讲到了金融中心的规划，红岭路金融产业带会成为深圳新的天际线，甚至是世界城市里面*的天际线，这是一个引领。再加上城市规划，定位，画图，给福田罗湖中心定了一个位。

这个大的圈跟我们的项目有没有关系？有关系。大约是十*的距离。如果你买房子，买在一个新的城市规划的地方，大约10*的距离，大概率心理会比较舒服，比较安定一点，不至于忐忑。因为你是跟着政府投钱的方向走，你买的房子将来会有更好的收益，你将来也可以享受更好的城市生活，你住的会更舒服。这是我想讲的*点，买房子要跟着城市规划走，正好也对应了中原地产介绍的*点。

第二点我想说的是，买房子要沿着深圳的城市中心走。

过去十几年来看，深圳看起来城市是一路往西走的，从罗湖到福田到南山，一路往西。但是说到底，如果放眼更大的城市格局，是以福田罗湖中心加上前海中心往外扩张，进入原来的二线关之外的区域。现在*的城市规划是粤港澳大湾区，给深圳不止是在福田中心、罗湖中心、前海中心，更要往原关外区域拓展，要往更远的深圳、东莞、惠州的辐射圈发展。

昨天深圳的王峰博士谈了，要加快深圳东莞惠州协调发展实验区的发展，就是要我们往临深区域做一些规划联动。但是更要看重的是深圳特区报大约在11月29日的时候发表了一篇文章，当时他说得很清楚，说深圳要举全市之力来支持推进粤港澳大湾区的发展。但是也说得很清楚，深圳核心的核心还是福田、罗湖、南山这些地方，这些地方才是将来成为深圳*区域的地方。

昨天世联地产的一个领导也讲深圳的核心应该对标的是曼哈顿，所以说福田、罗湖、前海，这些区域应该是政府赋予了他更高的定位，赋予了他更好的前景。我们买房子肯定是集中在这些地方走。如果你实在不能集中在这些地方，为什么？因为这些位置的房价都很高，前海现在基本上是12万以上，福田核心区基本上也是10万以上，这种情况下你可以沿着中心边上的区域买，这就实现了我们看到的宝安中心区，宝安中心区现在也已经是八九万、十万了。龙华现在是7万左右，布吉关这一片好的项目也卖到了6万，二手房也是5.3、5.4万左右。如果大家不能在核心区买，请在核心区的边缘位置买，我相信也是很好的机会。

过去看到的是宝安中心区，宝安的新安老城区有很好的发展，过去看到龙华从2004年的龙华潮到现在也实现了两倍到三倍的上升；如果我们看好笋岗、清水河、八卦岭，包括布吉整体规划的前景，相信布吉这边的房价也会有很好的上升空间，因为他毕竟是深圳能够地理上临近核心中心区的*一片价值洼地。

这就是我看好钧濠这个项目的两个核心理由，谢谢大家。

15:15：

主持人：胡老师的两个观点，*个是深圳有两个中心，显性的中心是前海，隐性的中心是在罗湖和福田夹杂的这一带，如果把布吉算上，也可以说是隐性的中心带。第二个观点，买房子还是要围绕中心买，围绕中心的潜力板块买，尤其是价格的洼地。感谢胡老师。

接下来将请出邓志旺博士，我请邓博士做这次论坛的时候，他说他这一块有情怀，早期的时候他是居住于这个板块附近的区域，邓博士对城市发展的研究是颇有建树，有自己独到的见解，所以我们希望他从情怀到城市发展给我们做深入的探讨，有请邓博士。

邓志旺：谢谢主持人。

我真的对这个地方是很了解的，因为我读博士的时候来深圳实习，住的地方离这里大概就是一到两公里，在龙园山庄对面的一个小区，后来到罗湖又住了七八年，所以说这个地方还是比较熟悉的。

深职院房地产研究所所长、深圳经济学会副会长、深圳主义自媒体创办人邓志旺

今天中原的策划师讲得很好，定的是双核驱动。可能大部分不清楚罗湖和福田的交界线在哪里，就是在我们项目的位置。从红岭路向北到了红岗路，红岗路的尽头就是我们这个项目位置。所以我们东面是罗湖，西面是福田，是真正的双核之上。

说到福田大家都很熟悉，发展得也很好。我们项目和罗湖的关系也很密切，我对罗湖更熟悉一些，所以我想谈一谈对罗湖的看法，从产业的角度来谈。

*个看法，罗湖的产业是非常强的。尽管这些年头福田、南山崛起，感觉罗湖好象已经落没了。实际上罗湖还是非常厉害的，罗湖的地均产值比南山还要高出20%，南山的高科技产业发展，经济发展不错，在全国排第三。但是罗湖的产业产出能力非常强，比他高出了20%。这意味着什么？这些产出来自于什么？来自于产业，证明罗湖的产业是非常强的。即便是现在福田发展起来了，但是罗湖在金融、专业服务、咨询等等领域也是具有非常强大的优势的。所以我们一定要重视罗湖的产业优势，并没有消失，还有雄厚的基础。

第二个看法，罗湖产业的发展目前大的趋势是往北发展。罗湖的发展以前不太均衡，南强北弱，比如说蔡屋围、人民南、东门等等都是在罗湖的南边，罗湖的北边原来的产业相对来说比较落后，笋岗清水河都是物流、仓储产业，水贝原来是珠宝制造为主。但是这几年罗湖打造国际消费中心，包括搞红岭产业带，整个重心产业都是在往北边发展。这几年笋岗，清水河，水贝这几个地方发展都很快，刚才看到了很多重要的项目都落到了这个区域。罗湖未来的发展机会主要是在北部。这些产业包括增强娱乐的优势产业，一个是金融，另外是补足原来的弱势产业，高科技产业，大梧桐新兴产业带就分布在罗湖的北面，这一块原来是罗湖的弱项。另外是在创意、文化产业等等上都在发力。未来十年，发展的机会应该在罗湖的北边，包括会带动布吉。布吉塔为什么可以盖到700多米？一定要有产业的支撑，有企业的入住，才能带来回报。

第三点看法，这种产业变化可能给罗湖和罗湖周边区域的影响。罗湖由于产业进一步升级，将来会进入三高的阶段：一是高端产业，因为高端产业可以吸引高收入的人群，高消费的人群，所以罗湖在三高阶段，区域有大量的高端就业人口，这些就业人口一定要有居住之地，罗湖已经可供开发使用的用地非常少了，包括北面基本上是产业用地，笋岗、清水河有1800多万的建筑面积，但是住宅面积非常的少，政府已经批地了说是宝地宝用，要重点发展产业，要打造像曼哈顿一样的产业集中区。所以没有给住宅的指标，用地性质基本上是产业或者商业用地。因此，罗湖将来的居住需求非常的庞大，这么大的需求往哪里去？肯定是就近。往北面*站就到了布吉。布吉以前更多的会沿着深惠路或者是龙岗大道。但是现在不一样了，原来是小关口，现在有地铁直接打通了通道，所以在双核之上，在罗湖福田的交界线之上，打造钧濠.MIX park这个大项目非常有意义，有价值，也会吸纳更多的罗湖高端人口来这里居住、生活。

这就是我分享的三点看法，谢谢。

15:25：

主持人：有一个点需要核实一下，整个罗湖旧改项目大概有10个项目，但是包含住宅品类的只有一个，大部分项目是公寓、写字楼，如果把我们这个项目进入罗湖的话，我们是唯二，也就是10个项目里面有两个项目是含有住宅产品的。

就项目来说，已然是非常*了。罗湖也好，布吉也好，毕竟有那么大的人口基数，但是能够提供的住宅产品总共不超过500套，*性是足够的。再一次感谢邓博士的分享。

接下来请出张公子分享，张公子是老布吉人了，我揭一下他的老底，对于布吉来说，这些年相对来说比较尴尬，我们离福田特别近，离罗湖也非常近，我们所在的区域甚至近到了一步罗湖，一步福田。但是我们的价值就是没罗湖高，价格也没有福田高，要怎么看待这个小的片区发展，以及它在未来市场发展的格局会怎么样？有请张公子。

张公子：感谢主办单位的邀请，今天有机会和大家交流一下我对近期房地产市场的看法。这个机会非常的宝贵，因为现在中国处在一个转折点，买房子说穿了就是赌国运，国运好的时候房子自然会升值。我想说的是2018年是非常特殊的一年，网上有一个言论，叫做“逢八是危机”，1998年亚洲金融危机，2008年是华尔街海啸，美国的次贷危机引起了全球经济的箫条，18年对中国来说也是非常具有变革、挑战的一年。

楼市开讲创办人张公子

一方面面临国内的问题，原先中国经济是高速度的增长，从19大之后开始改变策略，现在追求的是高质量增长。今年3季度中国的GDP只有6.5%，创下十年之内的新低。从国际上来说又面临着中美贸易战的挑战，中国的很多政策都会发生深远的变化。关注到前天刚刚结束的中央经济工作会议，在这个会议上，有一些是老调重弹，我特别关注到关于房地产的提法。之前7月份都提到了房地产，但是7月份到12月份有两次中央开会，没有提到房地产。这就给了市场想象的空间。

我们在刚刚结束的会议上，又提到了房地产，房地产又提到了房住不炒的老调重弹。但是也提出了一些新的想法，新的说法，我跟大家说一下，要因城施策，分类调控。

因城施策，也就是说未来的调控不再搞一刀切，根据不同的城市有不同的做法。所以这一次山东菏泽，一个三四线的城市，率先取消了限购。最近很多城市，广州也取消了对于商服住宅，以前不允许个人买，现在也放松了。以前珠海外地人要三年社保，现在是一年到几个月都可以，慢慢的很多城市都开始放松了调控手段。这个是跟中央政策是相互吻合的，也就是说中央现在不再搞一刀切，而是允许地方政府根据地方不同的情况来进行不同的调控。但是他提到要夯实地方政府的管理责任，也就是说房价还是由政府管，提法和以前是有所变化的。

我想说的是，现在的政策变化很快。无论怎么说，都是相对比较短期的政策，还是要看到贸易战明年究竟会怎样影响中国的进程，这是核心的问题，也是谁都无法预测的问题。之前阿根廷的G20峰会，有90天的洽谈期，或者是磋商期。这个磋商期之后的中国形势能不能跟美国达成共识？现在都不好说。所以我想明年的情况是怎么样，现在谁也没有办法预测。但是我能够告诉大家的是，明年的房地产情况，中国的一线城市始终是中国最有投资潜力的城市。为什么这么说？就以菏泽为例，菏泽政府指出和收入已经到了资不抵债的地步，所以迫切的要放松房地产，这就反映了内地很多城市的经济状况，包括城市活力都不太好。随着慢慢的发展，内地的三四线城市可能要面临着低特化率的情况，美国的房子很便宜，但是这个房子是空的，没有人住，因为他的经济很差，底特律的经济很差，就业人口基本上迁移到了外地，去一些别的城市。前几天日本的房子，白送给你都没人要，因为那些城市的经济环境太糟糕，留不住就业的人口，很多人都去大城市打工。所以那些偏远城市的房子没人要，因为你要了之后每个月还要给政府交固定资产税，给小孩还要交遗产税，所以很多人干脆就不要这个房子了。

中国也是一样。未来中国人的投资路径一定是三四线城市卖掉，买省会城市的。比如说在哪个省就买省会城市，省会城市有钱了，就把省会城市的卖掉，买北京、上海、深圳的，就买这三个一线城市的，因为只有这三个一线城市在中国是最有投资前景和升值潜力的房地产。

11月份的数据，前几个月深圳的房子卖得不是太好，每天成交不够100套，但是到了11月份出现了年底撬尾的行情。上个月一共卖了4800多套，这在深圳是近一段时间成交最猛的一个月。为什么卖得这么好？为什么深圳的楼市这么好？有几个原因，一个是政府限价，买到就能赚到。因为现在很多人是趁着这个机会享受政策红利，如果你再不买，政府一旦放松限价，这不是不可能的，因为现在很多城市慢慢的多在松绑，深圳明年会不会放松对于限价的控制？完全不是没有可能的。我想在政府限价的阶段，买房子应该是*的时机，真的是买到就是赚到。

上个月的数据刚需就撑起了大半个江山，4万到6万成交主力占了全市成交的55%。所以4到6万的区间应该是深圳最关注的，同时也是需求最大的价格区间。我们这个房子刚好也是在这个区间，可能也是满足了这部分客户，应该是成交*的客户的需求。

第三点，上个月成交比较好的楼盘，包括华润城的润府三期，包括沙井的华强城、万科新城。他们的房子为什么卖得那么好？深圳上个月整体的去化率达到54%，这在今年也是去化率*的一个月。为什么卖得那么好？我总结了一下，一是他们有非常好的周边配套，比如说华润城的润府，靠着后海经济总部，又靠着南山科技园；沙井两个项目，万科新城就是因为那里的商业非常发达，将来有海岸城等等，交通配套、片区发展都很好。也就是说凡是有题材，政府在那里有规划，未来政府会重金投入，或者是旧改项目很多的区域，这些区域都是目前深圳购房者非常关注，也非常热销的楼盘。

我们这个项目刚好符合了这些因素，本身这几大旧改，笋岗旧改已经开始了。水贝的珠宝园区也开始了，布吉的南门敦整个一片都拆掉了，被佳兆业拿下了。京基对面的木棉湾的村子也开始了。布吉未来的发展会日新月异，随着旧改的发展，以及本身项目又有那么好的商业、公园、配套，这个项目一定是深圳人喜欢的项目，它一入市就会成为热销的楼盘，也是购房者非常喜欢的项目，谢谢大家。

15:40：

主持人：我用一句话来总结您的观点：下一刻进入到布吉时刻。

刚才张公子主要分享的是楼市的发展动态，我们还可以再进一步探讨布吉这个片区给罗湖、福田之间的关联。因为它毕竟是一个价格的洼地，这个观点抛给图老师，他可能有更深刻的思考。

图腾镜：主持人和四位嘉宾的所有观点我都很认同，华总给我一个任务，就是近距离购房的命题。

图腾镜

关于近距离的理解有很多，比如说加拿大离美国很近，加拿大就帮美国抓住了孟晚州，世贸组织打破之后，墨西哥又和美国玩了，因为墨西哥离美国也很近，这是近距离的伙伴关系。比如说日本和韩国都捆得很死。比如说深圳和香港，深圳能够超过香港的原因，就是原来离香港非常近，后来慢慢的赶超了香港，比如说龙华和福田，龙华即将超过福田，甚至有部分已经超过福田，当然要超越香蜜湖一号是有难度的，但是超过福田一半的房价是有可能的。

回到罗湖这个点，为什么罗湖处于现在罗湖、福田和南山第三位的房价？我要指指罗湖的房价排名，排在福田之后，南山之后，这是必须认识到的。原因是什么？是因为罗湖和布吉是深圳的创始区，*区，当时深港两地的人都纷纷到罗湖和布吉来置业，这是深圳特区成立的前十年。沉淀下来38年，罗湖确实旧，福田是半新的，南山是全新的。

现在罗湖迎来了一个大面积的城市更新，把一些比较老的全部推掉重新盖，罗湖和福田连在一起盖，关口早就撤了。所以罗湖和布吉是捆在一起的。大面积的推掉重新盖，就等于在造后海。后海当初是什么都没有的，一造就全是新的。未来的罗湖以及布吉这一带全是新的。刚才中原的也讲过了，这一带将会成为中国*摩天城，会超过上海的浦东，浦东超过600米的房子是没有的，而罗湖这边超过600米的有好几栋，所以它是地地道道的未来中国的摩天*城。

所谓的近距离是什么意思？就是跟谁为邻的问题，选择邻居是非常重要的。深圳被定为为金融创新中心和高科技创新中心，深圳的中心区就是三个，一个是前海金融中心，一个是1979这里要做香蜜湖国际金融中心，以及红岭金融产业带，这一带已经比福田叫得还响，因为福田只是刚刚开始叫，红岭产业带已经初步有雏形了。

700米左右的建筑有好几栋，即将落在这条线上。所以我们住在这里，与这个区为邻居的时候，确实你的子女可能找老婆都比别人有钱，而且子女对未来的就业也充满了机会，因为全部是档次很高的，全部是深圳最尖端的、*的金融人才在这个区徘徊，在这个区盘踞。所以我们跟他们为邻居的时候，我们的整个业主身上都已经充满了金融的味道，谢谢大家。

15:45：

主持人：图老师讲了非常深刻又亲近的观点，就是你的邻居决定了你的素质。如果你的邻居都是金融科技人才，那么你所受到的影响也会往这个方向走。我们所在的布吉板块，或者是红岭北这个片区就是这种感觉，它的未来因为罗湖、福田在发展金融科技，所以也就注定了我们是其中一个重要的环节。

感谢场上的四位嘉宾的分享，请台下就坐。

台下的听众特别认真，说明大家听得不太过瘾，接下来再上一组嘉宾，继续分享钧濠.MIX park到底有什么魅力，这一次做得跟实一些，把话题分析得更透彻，直接谈一谈项目，谈一谈这个更小的片区。

下面有请三位嘉宾：有请立言立语的贺立立，壹周君房地产事业总经理周学君上台，有请老傅说事儿的傅卫鸿上台。

在座的各位谁最有资格来代言布吉？恐怕只有贺总了，贺总可能是钧濠集团早期的业主，我不太肯定，但是他一定住过这个区域，而且住的时间特别长，一住就是20年。从未离开过，未来也不准备离开了。所以我们先请贺老师跟我们分享一下，是什么原因让您立在这儿就不走了呢？

贺立立：谢谢主持人，非常高兴在这个下午，有钧濠集团提供机会让我在这里和大家交流。

立人立言贺立立

主持人的话题和我前期做好准备的话题有一点点差距，既然下午来到了现场，就跟大家分享一下我的一些心路历程。

住这个片区跟布吉发生关系，我想来深圳时间比较长的人，在深圳刚刚打拼的人，尤其是当时都集中在罗湖和福田的人，对于布吉一点都不陌生，而且有深深的感情。我当时的*套房子就是做钧濠的邻居，就是对面的德兴花园。现在还有一些朋友，包括我的亲人，就是钧濠的业主。我记得德福花园应该是20年前，正是深圳关外大起事的时候。当时买房子还带户口，今天我为什么留在这个地方？这根本不是一个问题，人都是有感情的，住在哪里，我认为深圳哪个地方都不差，你看到的可能是交通拥堵、环境有点脏乱，更多的人看到的是机会。

我记得当初入房地产市场的时候，有一个前辈跟我讲过一句话，哪个地方最拥挤，哪个地方的人最多，可能那个地方未来的机会是最大的。我非常认可这个观点，尤其是在堵车的地方，这证明了很多人愿意聚集在这里，他的地段有时是不可低估的。至于环境的整治，是随着政府的投入，政策的倾斜，社会的进步，外在因素加持之后是完全可以改变的。

我今天主要想分享两个观点：

一个是前面四位嘉宾谈的观点，我做一点补充。最近粤港澳大湾区的观点很热，但是粤港澳大湾区政策强调的是城市群。最近有一个很好的观点冒出来，既然强调的是城市群的协同发展，未来5年之内，城市和城市之间，行政边界会模糊化。既然这个观点以后会在政府决策中起到决定性的作用，那么深圳怎么办？深圳边界的模糊化肯定要先行。在我们这个区域里，深圳边界的模糊化已经显现了。深圳房地产的发展，原点可能就是从布吉开始的。当时布吉发展也是几乎80%以上的业主来自于罗湖和福田，所以在这个片区，他对中心区域地段的辐射价值，就是他实在是太近了。这就是今天说的双核驱动的价值所在。

第二点，为什么我们对这块土地有感情？其实它的未来是否极泰来，会有更光明的再造，是蝶变的开始。板块在城市发展中是轮动的，最终还是会回到原点和起点。深圳有很多板块，16个重点片区里，清水河和笋岗片区是16个重点发展的片区之一，结合地段，结合城市综合价值，最被低估的片区其实是清水河片区。清水河片区现在完全进入了重新出发的阶段，而我们片区和清水河其实是有一条行政边界的。但是从历史发展和房地产发展的沿革来说就已经融为一体。布吉这些年房地产的发展，卖得*的楼盘是罗湖和布吉，包括这边的德兴花园，德福花园，融超花园等等，十年以后再回到这条线来看，布吉和罗湖就是一家。现在卖得*的是我们跟罗湖交界的，卖得最贵的是信宜的金誉半山，也是一个综合体项目，当时他开业的时候创造了深圳商业史上的一个奇迹。一周时间开业率达到98%，一周时间购物人群超过百万，这说明了什么？布吉有强大的消费力，布吉人也很有购买力。现在他那边对接的还是罗湖的，并不是核心的区域。而我们跟罗湖对接的就是清水河，未来的笋岗、清水河，罗湖的未来。从这个角度来说，在布吉和罗湖一线，边界已经完全模糊化了，我们不要以过去的眼光来看布吉，他们其实是一体化的，是协同作战的。结合这条线上的红岭路金融带，再结合清水河笋岗大消费中心的崛起，我对这个片区的未来会有更好的憧憬。

这也是我回答你问题的原始起点，我们对未来有希望在这里，相信这个综合体的项目，业主们可以享受到这些红利。谢谢。

15:55：

主持人：贺总讲了特别好的观点叫边界模糊化，举了特别显著的案例，就是金誉半山，它正好是跨另外一个小关，我们这个项目是跨这个小关，他是综合体我们也是综合体，他卖6.5万，我们这边感觉不用卖那么高，可以稍微少一点点。

布吉和罗湖的边界模糊化可能确实是趋势，不再由行政单位区分一个区域的时候，就真正实现了一个城市的一体化。城市的一体化更显著的标志就是布吉这个片区也能够建立一个680米的大楼，这是我们很难想象的。以前布吉更多是以居住为主体，有产业，但是从来没有人把布吉的想象空间能够想象到680米以上，现在华侨城进来之后，有可能实现680米的高度。这又意味着什么？最有发言权的是我身边的周总，他是房信网这边的首席代表，东部找房所有的旧改项目都是被他们收录，城市规划也是他们先行发现，所以我们再一次请出周总来给我们进一步解析目前所在的片区，他会有着怎样的更远的未来，有请周总。

周学军：话筒终于到我这里来了。刚才前面的嘉宾都详细讲了城市更新的数据，我建议朋友们可以上深圳房地产信息网东东找房的平台上，有一个城市更新的栏目，那个栏目里有非常详细的关于布吉城市更新的数据和解读。其中有一张图非常清晰明了的把布吉的未来城市更新规划全部都列明了。

深圳房地产信息网新房事业部总经理壹周君媒体创始人周学军

刚才上台之前把这个图仔细看了，从我们这个项目辐射到周围的板块里面，可以看到整个布吉都在发生着翻天覆地的变化。其中以西环路为主的百合集团、京基、华润、华侨城、佳兆业、星河，都有非常大的动作。这些动作证明了一点，就是布吉城市更新正在进入快速通道。

今天我想跟大家分享一个话题，就是城市更新的速度和必要性。可能有很多朋友说现在的城市更新做起来是很难的，台下也有一位专业的做城市更新的老师，他就知道进入2018年的时候，深圳的城市更新遇到了很大的困难，就是进度推进得非常慢。原因是什么？*个是工改公的项目推进得非常慢，因为受到政策的制约。另外一个公改商也很慢。但是住改住的推进速度是很快的，住宅改造的速度，现在整个布吉街道截止到2018年8月份，立项的项目是14个，批复下来已经走流程的是5个，从这个速度来看，布吉的城市更新速度相对是比较快的。为什么现在布吉的城市更新速度会比较快？这跟布吉的城市更新迫切性有很大的关联。我来深圳的时间是比较早的，我是1991年就到了深圳。布吉是以前的布吉镇，有小香港之称，以前是非常的繁华。

但是这个繁华导致了布吉的前40年建设基本上是无序的，因为没有来得及规划，直接发展起来了。这种无序直接导致了现在的老布吉城区的拥挤和脏乱不堪，现在政府和当地居民都看到了迫切需要改造的必要性。所以，现在是政府在主导城市更新的进度，老百姓、市民也非常配合来提高速度。因此这个市场是多赢的市场，无论是政府也好，开发商也好，还是原业主也好，原居民也好，他们都希望有一个新的布吉重新出现。因此，我们可以看到全市城市更新的推进过程中，布吉的推进速度是非常快的。

为什么大的房地产开发公司都扎堆到了布吉？从地理位置来看，布吉的地理位置是所有行政区域里面离原来城市中心最近的，也是价值最容易挖掘的地带。所以说这些开发商在做前期开发的时候，都做了很丰富的市场调研，他们觉得在布吉做开发、做投资，一定会好过龙华其他区域很多的地段。大家都是朝着有钱的地方奔，所以说这种速度，加上这种未来的前景，会导致布吉城市更新推进的速度越来越快。

另外讲讲我们的项目，今天看了样板房，我觉得是最近半年里我看到的*的户型，不是之一。这种户型在深圳已经失传很久了，自从70、90政策之后。而且这种户型是典型的适合三口之家、四口之家居住的户型。我们台上的这几位朋友、专家，都是阅楼无数的，但是看到这种好的户型之后，就说这个项目真的是值得大家极力推荐的，谢谢。

16:05：

主持人：我刚才说“十年磨一剑”，钧濠集团对这个项目的磨剑时间*不止十年，能磨出这么好的户型是因为时间的历练，不断的打磨。

关于产品，我们一直讲得很好，接下来有请傅老师继续分享产品在哪些地方有着重之处，有请傅老师。

傅卫鸿：谢谢主持人。前面很多嘉宾在外围讲了好多圈，宏观的，微观的都说了。今天我说一说产品。我是*次来这个产品，也是*次了解，产品给我最深的印象就是三个字“综合体”。

老傅说事傅卫鸿

我认为现代城市的发展经历了两个大阶段：*个大阶段是摊大饼的阶段。摊大饼就是往城市的东西南北走。第二个阶段就是翻大饼的阶段，也就是城市更新。

城市更新就有讲究了，如果说过去的摊大饼是小学生、中学生的水平，到了翻大饼就需要大学生、研究生的水平了。只有这样，才能把饼做好，这就是涉及到深圳长期来说倡导的第二个概念，就是质量体系。体现在房地产上，最能体现房地产质量体系的物业形态就叫综合体。

我认为综合体有五大价值体系：

*大价值体系就是对土地的高效利用。深圳土地是非常有限的，总共只有1196平方公里，每一个项目面积、土地都是有限的，就像钧濠.MIX park的占地面积也不多，2万多，建面达到了18万。我认为这就是对土地价值的高效利用。这是立体化的城市，也是项城市要价值的物业形态，这是*点。

第二点特点是对城市资源的重组。因为城市资源不仅仅是非常散乱的。比如说布吉这一片为什么物业价值一直不起来？有没有资源？有，但是他的资源是无序的。他的学校没有统一，商业不能卖，公园没人管，这是过去。现在不一样了，综合体就是进行了重组。比如说钧濠.MIX park周边的公园已经建立起来了，除此之外还建构了很好的商业模式。

这就涉及到综合体的第三个价值，就是对商业模式的颠覆，过去的商业模式是街铺式的，比较散乱，业态多元，又没有办法统一管理。而综合体就可以把商业统一在一个屋檐下，用统一的模式管理，同时又在多元的基础上使品质能够得到提升。这是综合体的第三个价值。

第四个价值，就是对居住模式的提升。过去居住模式都是社区型的，而现在的综合体是紧凑型的，这就意味着我们足不出户，甚至只是半径一百米内就可以满足生活的方方面面，包括吃、住、行、娱乐，综合体把五大体系都包含其中，从商业、商务、餐饮、娱乐、居住。对居住也是一种提升。

最后是对生活的改变。这一点要特别提，过去布吉的生活品质还是不够的，随着综合体的出现，特别对周边的生活方式会产生改变，过去可能是小产阶级的生活模式，但是随着综合体的逐渐提升，中产阶级的生活模式就要提升出来了，因为中产阶级最大的生活常态就是生活的效率。因为有综合体，所以这个效率就会得到大幅的提升。将来通过综合体与外面各种资源的对接，或者是交换，都是处于比较高效的状态。举个例子，比如说这个项目的产品特性，它的户型，是三阳台，不仅仅是双阳台，不仅仅客厅有阳台，厨房有阳台，甚至卧室也有阳台。另外是智能化已经引入，这些方方面面动过去的阁楼式的生活都是一种提升。

因此，我认为综合体大家不要小看了，它是这个城市中的重要质量体系，做好综合体，和过去巨大的区别是什么？过去做完房子卖掉就结束了。现在不一样，现在做好综合体之后还要运营好，这就意味着发展商一定要坚持的把项目做下去，而不是做了之后甩手不管。就意味着将来每一个业主的生活一定和发展商的品牌构建是息息相关的。这样你的物业价值就可以得到长久的保障，同时综合体对城市发展也做出自己的最大的贡献。

主持人：傅老师分享的时候眼睛都看直了，这就是对综合体的教科书式的分析。我们从来讲综合体就是一个复杂的、复合型的产品体系，从来没有想过有四到五个价值这么深的延展，未来可以把这个作为教科书，综合体是可以这么理解的。

感谢台上三位嘉宾。

论坛环节到此就基本结束了，可能很多分享的内容还没有完全体现出来，大家有兴趣的可以找台下嘉宾自己交流，主动交流。

本次论坛活动就到尾声了，代表主办方，也代表各位嘉宾感谢大家的参与，谢谢大家，请大家参观样板房，谢谢大家。

嘉宾合影

---- 钧濠 MIX Park简介 ----

钧濠 MIX Park(注册名：棕科云端大厦)项目，由拥有二十年开发经验的老牌房企香港上市公司钧濠集团开发，钧濠集团厚积薄发礼献深圳，秉承“筑就美好生活”开发理念，打造集精智美宅、旗舰商业、商务办公和高端公寓于一体MIX系城市综合体，其30-60平米的商务公寓、80-138平米的精智美宅、50-73平米的SOHO办公产品，为深圳的置业者提供一个居住、工作两不误的解决方案！

项目踞守红岭北，位处福田、罗湖双中心复合价值辐射区，近享千亿“新罗湖”城市更新资源及规划利好。由政府鼎力规划红岭创新金融产业带，以红岭路为轴打造红岭创新金融产业带，把红岭路升级成为*“金融街”，对标美国华尔街。未来，红岭创新产业带超700万㎡规划规模，与前海CBD的2600万㎡，福田的CBD750万㎡比肩。

同时紧邻市政府重点发展的“笋岗-清水河”片区，在政府“十三五”规划中，“笋岗-清水河”片区被划入16个重点发展区域，被定位为“深圳东部高新区”，与深圳湾超级总部同列。该片区的升级改造，将为项目带来重大利好！