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深圳有房降52万,北京降160万,这四线楼盘却遭疯抢?

深圳新浪房产 发布时间:2019.01.04 14:12:20
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中国楼市,涨价引发刚需不满,降价激起业主维权,在“房住不炒”的定位下,2018年成为历史上房地产调控最密集的一年。


在深圳,三价合一、棚改新政、“二次房改”、731新政、银行利率调整等政策因素影响着楼市。但也就在一周前,楼市突然局部松绑,银行利率也有所下调。但这是否意味着深圳楼市即将重启上涨趋势?


美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示,2018年深圳真实的二手房价格已经跌了15-20%,个别区域跌超20%。而在2019年一季度预计仍然会有5%左右的跌幅,在4月以后才会有成交量的小阳春出现。


深圳刚需个盘出现大幅度降价30-50万不等


据了解,位于龙华民治世纪春城(四期) ,99m²3室2厅,单价43857元/㎡,总价由490万降到438万,降价52万。 “这个同户型之前成交都在490以上,现在挂牌530~580,如果438能买到,房子没问题的话,很笋的。”乐有家中介表示自己没有收到这个房源,但价格实在是低。


同样位于民治的龙华花半里项目也出现了较大幅度的让利楼盘。4室2厅,86m²,42728元/㎡,总价由400万降到369万,降价31万。目前乐有家官网同户型挂盘价格在390万-460万。


布吉的次新房深圳鸿荣源尚峰最为受宠的户型87m²4室2厅,52632元/㎡,总价由495万降到460万,降价35万。


南山区的桃源村(三期), 93m²3室2厅,46237元/㎡,有业主调整价格,总价由480万降到430万,降价50万。同样的户型在链家网挂盘价格在560万。


这几个个案,均是中介称之为笋盘的项目,与之前的成交价格相比,性价比极高。且都是刚需喜爱的小面积多房户型。业主调价的主要理由是换房需求。


三价合一、棚改新政、“二次房改”、731新政、银行利率调整等政策因素影响着楼市。2018年深圳二手房市场成交冷淡,合计成交73047套二手房,同比小幅减少1.1%。


新房市场更差。全年12个月的新房住宅成交均价稳定在54000元/㎡上下,成交量低位震荡,全年仅成交29396套新房住宅。这个新房住宅成交量仅比最低值2017年多3576套。


北京楼市降温 每平米37万元的天价房消失不见


在一线城市中,不只是深圳,北京的情况也不见得如意。


2018年12月,北京的隆冬季节,寒风瑟瑟。某房产中介谭敏花了几天时间,终于约到了一位要买房的客户来看房。


购房人是黄先生,看中了北京东城区的金鱼池小区的一套房子。这个小区是十几年前建的回迁房,地处北京核心老城区,紧邻天坛公园,要价自然不菲。不过最近几个月,他发现,业主们原来死死咬定的价格开始松动了。


他看中的那套71平米的两居室总价从最初的730万降到610万,又降到590万。经过中介多次沟通,房主把价格下调到了570万元。连续降价让黄先生也多了选择的想法,打算等等再说。


2017年3月前,谭敏所在的东城区的房子炙手可热,一旦挂牌,很快就能卖出。购房者如果不及时出手,房子很可能会被抢走。

谭敏说,市场好的时候,一个房子挂出来基本两三天就成交,在2017年年初的时候,还会有人加价抢房子。但是,现在有些房子挂出来,接近一年也没有成交。


根据北京市住建委公布的数据,2016年3月是北京二手房销量最高的月份,单月网签量达到32000多套。2017年3月后,二手房销量大幅下跌。2018年,北京市二手房网签量总体处于较低水平,5月份是最高点,也仅为18000多套。


进入10月、11月,二手住宅交易量更是大幅下滑,其中10月份的签约量仅为8800多套。进入12月,虽然从单日的数据看,销量有所回升,但这也只是前期累积的购房需求在年底集中释放。


北京某地产经纪人谭敏


谭敏告诉记者,成交的客户基本上都是前期积累下来的,她的有些客户看了七八个月,甚至看了一年的房子才出手的。


2017年3月,为了遏制楼市过热的局面,北京市连续出台多项力度空前的限购限贷政策,提高首套房认定标准,认房又认贷; 对于二套房,购买普通自住房的最低首付比例从50%提高到60%,购买非普通自住房的最低首付比例从70%提高至80%;房贷最高年限从30年降至25年。



此外,为了防止炒作学区房,北京朝阳、东城、海淀、丰台等6个城区相继提出“多校划片”政策,即一个小区对应多所学校。

这意味着消费者即使购买了高价学区房,孩子也未必能上到心目中的好学校。 国家统计局公布的数据显示,2018年11月,北京新建商品房价格同比增长1.4%,二手房价格同比下跌2.1%。




毗邻北京天安门和西单商圈的西城区金融街,由于地理位置、学区资源优越,屡屡诞生“天价房”。2018年6月19日,北京市西城区铜井大院一间6.7平米的平房在网上由法院公开拍卖,最后以折合单价37.3万/平米成交。这个价格几乎刷新了国内房价的最高记录。记者在金融街一家房产中介了解到,现在每平方米20万元的单价就算是贵的了。


一线城市房价下跌 三四线城市房价却疯涨?


一线城市的价格在稳步回落,而部分三四线城市的情况,却在逆势上扬,数据显示,2018年以来,江苏、浙江的部分三四线城市房价出现明显涨幅。


2018年冬天,江苏宿迁的楼市新闻不断。2018年11月2日,宿迁市国土资源局以挂牌方式出让13幅土地,全部顺利成交。



其中,一片荒地在当天经过306轮的激烈竞价,最终以每亩1005万元的价格成交,溢价率高达82.72%,成为令人瞩目的地王。与此同时,也传来了两家房企破产的消息。


江苏宿迁市宿豫区一个大型商场刚刚开业,周边名为帝景豪苑的楼盘特别抢手,央视财经记者在售楼沙盘上看到插满了“售罄”的小旗子。工作人员告知,除了5栋别墅,小区所有的普通住宅全部售罄。



工作人员表示,帝景豪苑最后卖完的一栋楼,2018年年初开盘,当时价格为每平米8000元。按照该小区现有最小户型85平米计算,每套房至少需要68万元。宿迁市宿豫区政府官网显示,2016年,宿豫区城乡居民年人均可支配收入为18990.9元。如果以这样的收入买一套房,需要不吃不喝35年。


可是,在宿豫区商品房网上签约备案平台显示,不算5栋别墅,帝景豪苑小区还有147套房可售。宿豫区住建局的工作人员很肯定地说,宿豫区商品房网上签约备案平台是及时更新的,数据是可信的、权威的。也就是说,截止到12月18日,这里还有147套普通住宅可售。这与帝景豪苑销售人员的说法相差甚远。


2018年5月2日,宿迁市住建局发布《关于进一步加强商品房销售监管的通知》,其中第四条规定,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。


帝景豪苑售楼处销售人员


央视财经记者在另一个名叫金鹰国际花园的楼盘进行调查的时候,却发现这个楼盘每次只开盘一栋楼,售楼员告知,他们三个月之后再销售第二栋楼,每次涨价5%,这样可以不断涨价。在宿迁,几乎所有的楼盘销售人员都明确,未来宿迁楼盘还会涨价。


关于2018年江苏宿城房价,相关网站数据显示,江苏宿迁主城区房价从2017年2月开始,经历了长达一年半的上涨行情,价格上涨幅度在50%以上。一年内从5247元/平涨至7127元;2018年8月,房价上涨至7970元。一年半的时间,此后房价终于趋于平稳,2018年12月每平米均价为7906元。


但这只是局部发热现象。2018年12月27日,热点城市四川省成都市蜀都公证处发文表示,青白江区近期一处楼盘加推645套房源,由于需求为零,原本预计于1月2日的“摇号”终止了。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,城市间的分化将进一步加剧,买房要看城市。热闹的三四线城市价格在8000元左右,往下跌的可能性不大,一是刚需的需求在,二是小区的配套与建设在逐步跟上。但超过1.8万/平的房源在未来的市场行情下,价格应该会呈现下降的趋势。


三四线较容易出现捂盘的主要原因是开发商地价比较便宜,即使惜售也不存亏本这一说法。但总体而言,三四线城市市场有年透支,新房供应不断,不断转化为二手房供应,未来二手房交易市场压力巨大,出现有价无市是大概况事件。



房价 北上广一线 学位房

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